서민들의 내집마련(철거가옥 특별입주권)

이데일리 부동산 메가진 생방송 자료

 

서민들의 내집마련(철거가옥 입주권)

 

 

내집 마련의 방법으로 아파트 청약이나 재개발에 투자가 아닌 또 다른 방법이 있다는데 어떤 건가요?

네~

국민소득이 2만불이 넘어가는 시대에 서민들의 내집 마련의 꿈은 갈수록 힘들고 멀어져 가는게

현실입니다.

현 정부 들어와서 부동산 특히 주택가격이 너무나도 많이 올랐습니다.

늦게나마 서민들을 위한답시고 반값아파트다 환매조건부 아파트다 내놓았지만 아파트 가격을 잡는데 는

별효과를 얻지 못하고 있습니다.

어쨌건 요즘 내 집 마련의 한 방편으로 재개발에 대한 투자를 많이 하고 있습니다.

재개발 열기에 묻혀서 조금은 시들해지고 기회가 많지를 않지만 서울시가 철거민들을 대상으로

택지개발지구(예정지구 포함)에 특별 공급하는 특별 분양 입주권이 있습니다.

도표에서 보시듯이 각종 공공사업에 의해 철거되는 주택의 가옥주 에게 입주권을 주는것 입니다.

 

 

 

결국은 서울시 25개 자치구에서 도시계획 사업을 진행하면서 철거가 예정되는 가옥주에게 보상차원의 입주권을 준다는데 특별 분양권(입주권)이란 무었인가?

서울시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙에 의거 서울시 도시개발사업(도로,공원,공영주차장 및

각종 공공시설)에 의해 수용 철거되는 가옥으로 소유주에게 SH공사(구,도시개발공사)가 시행하는

택지개발지구 아파트에 입주할 수 있는 권리가 부여되는데 이권리가 특별 분양권(입주권)입니다.

철거 가옥주 에게 특별 분양권(입주권)을 부여하고 여러 가지 혜택을 주는 이유는 뭡니까?

오랜 기간 동안 터를 잡고 살아온 자신의 가옥이 도시계획사업(공원,주차장,도로정비등)으로 서울시에 의해

철거를 당하게 되므로 토지,건물에 대한 보상 외에 입주권이라는 혜택을 부여함으로서 철거민의 민원을

해소하고 원할한 도시계획사업을 이루기 위함에 있습니다.

입주권을 가진 철거민은 서울시가 개발하는 대단위 택지개발지구에 우선적으로 입주가 가능하고 아파트를

저렴하게 공급을 받습니다.

특별 분양가는 일반에 비해 40~50% 분양가가 저렴할 뿐 아니라 선 시공 후 분양방식으로 중도금에 대한 부담이 없고 장기저리 융자로 입주 시 금융 부담이 대폭 감소된다는 장점이 있습니다.

 

지금 서울시의 택지개발지구 가 몇군데나 됩니까?

서울시에서 추진하는 택지개발지구(예정지구) 현황은 대략 확정지구 5군데와 예정지구가 10군데라고

볼수 있습니다. 여기서 주목을 받을곳은 아무래도 강남권인 마천,장지,우면,세곡 지구를 꼽을수가 있습니다.

또한 마곡 상암2지구도 주목을 받는다고 할 수 있습니다.

그럼 특별분양 아파트를 공급 받을려면 어떻게 합니까?

첫째는 철거예정가옥을 구입해야합니다.

SH공사의 택지개발지구 아파트에 접수할 수 있는 입주권의 거래는 불법입니다.

따라서 택지개발지구 아파트에 입주하는 합법적인 방법은 철거예정 가옥을 구입하는 것입니다.

철거예정가옥의 경우 도시계획사업에 의해 수용되기 전 즉 입주권이 발생되기 이전에는 거래자체가

불법이 아닙니다.

매수자 앞으로 등기이전을  마치고 향후 도시계획에 의해 해당가옥이 수용되면 입주권이 주어지기

때문이죠

시중에 택지개발지구에 입주권을 판다는 광고를 많이보게 되는데 입주권 매매는 불법인가요?

입주권 매매는 철거 가옥주에게 입주권이 확정된 이후 입주권만을 따로 거래하는 것으로 속칭

딱지거래라고 하며 불법으로 금지되어 있습니다.

위반할 경우 주택건설 촉진법 제47조(공급질서 교란금지)에 의해 입주권을 무효로 하거나

공급계약을 취소하고 3년 이하 징역 또는 3000 만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다.

둘째 입주권을 받을 자격을 갖추어야 합니다.

철거가옥을 매입했다 하더라도 서울시의 자격기준에 미달한다면 입주권 자체의 의미가 없습니다.

서울시는 특별 분양자로 선정되기 위해서 만 20세이상 무주택세대주 이어야하며 서울시로 주소가 명기돼

있을 것을 조건으로 꼽고 있습니다.

만약 전산검색에서 부적격자로 판명되면 자격을 바로 박탈 당하게 됩니다.

*입주권 자격요건

만20세이상인자

무주택 세대주

서울시민

철거가옥 소유자

입주권 자격요건은 철거예정가옥을 매입할 당시 갖추지 않아도 무방하나 사업시행 인가일 이전엔 반듯이 갖추어야하며 입주권이 발생되어 해당지구에 접수할 때 까지만 이 요건을 갖추시면 됩니다.

 

그럼 철거가옥의 종류에는 무엇이 있습니까?

도시계획상의 철거가옥은 유허가,무허가 가옥이 있습니다.

단 무허가가옥은 1982년 4월 8일 이전 건립된 가옥이어야 합니다.

이 부분은 해당구청에 무허가확인원을 필히 확인하셔야 합니다.

서울시에는 당시에 서울시 전역을 항공촬영 하였으며 이때 촬영된 주택은 기존 무허가 주택으로 분류를 해놨으니 지금이라도 소유주가 등재신청을 하면은 무허가건축물 대장에 등재하여 입주권을 줍니다.

유허가는 시기와 전혀 무관하며 건축물관리대장에 면적이 40평방미터(12.1평)이상일때 33평형 분양권을 40평방미터(12.1평)미만일 경우에는 25평형 입주권이 발생됩니다.

필히 참고 하셔야될 부분은 무허가던 유허가던 도시계획사업으로 인해 해당 주택이 철거되어야만 입주권이 발생하니 이점을 유의하셔서 서울시 홈페이지에서 도시계획사업을 확인 하시어 보시기 바랍니다.

입주권을 받을려면 철거가옥을 매입해야 하는데 철거가옥을 매입 할려면 어떤 방법이 있나요?

가장 먼저 알고 가야될 부분이 입주권을 받기 위해선 도시계획상 철거되는 가옥의 주 용도가 주거용인 경우에만 입주권이 발생을 합니다.

도시계획으로 철거되는 가옥의 가옥주에게는 건물보상+토지보상+입주권 이 주어집니다.

입주권을 받기위한 철거예정가옥을 매입하는 방법은 세가지가 있습니다.

첫째 입주권만 취득하는 방법

입주권만을 받기위해 건물을 이전해 주는 것이니 입주권은 본인이 취득하지만 건물에 대한 보상금이 나오면 원 건물주에게 돌려주어야 합니다.

둘째 입주권과 건물의 주택을 매입하는 방법

입주권과 건물 보상금을 차후 본인이 전부수령

셋째 입주권과 주택의 건물,토지를 전부 매입하는 방법(일명 통매입)

입주권과 건물,토지 보상금을 본인이 전부수령

*입주권만 매입시와 통매입시의 차이는 아무래도 통매입부분이 평균가격에서 좀 싸다고 봐야 겠지요

택지개발지구 진행관정은 어떻게 되나요?

 

만화로 보니까 이해가 쉽게 되는군요. 그럼 택지개발지구 아파트 입주과정은 어떻게 되나요?

1.서울시 25개구 안에 도시계획 사업상 철거되는 가옥을 매입

  소유권이전이 가능한단계(정상적인 부동산거래임)

2.가옥 철거 및 국민주택 입주자격 발생

  철거가 확정(사업시행인가 고시일)되면 명의변경 불가

  보상협의 후 건물보상,토지보상 및 입주권 발생

입주권 발생후 6개월이내 지구접수

3.SH공사 공사입주자 선정

  철거가옥 해당구청에서 특별공급신청서 작성

  구청:관리대장  SH공사:전산화 명단관리

  동호수 추첨 전까지 1회에 한하여 지구변경 또는 평형변경 가능

  입주자로 선정된 후에는 다른 주택등 구입가능

4.입주 6개월전 동호수 지정(공급결정)

  입주하게되는 아파트 특정됨(분양권)

  동호수 지정후에는 지구변경 불가

  입주시 1회에 한하여 명의변경(분양권 이전)가능

철거되는 가옥주들에는 분양가를 저렴하게 공급한다는데 특별분양 분양가는 어느정도 인가요?

특별아파트의 분양가는 일반아파트 분양가에 40~50%에 분양이되며 준공 약 7개월전에 공급을 함으로써 입주자의 금융비용이 적게 들고 입주시기를 정확하게 예사할 수 있어 정확한 입주계획을 잡을수가 있습니다.

 

서민들의 내집마련이 일반적으로 아파트 청약이나 재개발 방식이 아닌 말 그대로 특별 분양 방식이군요

그럼 입주권외에 철거가옥의 보상은 어떤 방법으로 보상을 해주나요?

보상은 “공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한법률”에 근거하여 토지,건물,공작물,입목,농작물,축산,영업에 대한 보상은 감정평가업자 2인의 감정평가액의 산술평균으로 보상금액이 산정됩니다.

이주비등은 공공용지 취득 및 손실보상에 관한 법률에 의거 사업시행자가 산출을 합니다.

토지

토지에 대한 평가는 포준지 공시지가를 기준으로 해당토지의 위치,형태,환경,이용상황등 제반요인을 종합적으로 고려하여 산정하며 주관적인 가치나 불법 형질변경 등은 인정하지 않습니다.

건물

건물은 구조,이용상태,면적,내용연수,등의 요인을 종합적으로 산정 평가합니다.

철거가옥의 소유주는 입주권과 보상을 해주는데 임차인은 어떻게 되나요? 또 철거대상가옥에서 영업을

하던 분 들은 보상을 받지 못하나요?

물론 임차인도 보상계획에 따라 이사비가 산정됩니다. 또한 장기 또는 영구임대 아파트 입주권이 나오게

됩니다. 이때의 임대아파트는 매매의 대상이 아니죠.

영업권

영업장소를 이전하는 휴업등에 대한 손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익에 휴업기간중이 고정적비용,

영업시설,원재료,제품등의 이전에 소요되는 제반비용을 평가합니다.

철거주택 특별분양 아파트가 서민들의 내집 마련에 상당한 메리트가 있는반면에 위험성도 많이 있다고

하는데 특별분양 아파트 투자에 있어 주의할 점은 무었엇인가요?

철거주택 입주권은 서울시 산하25개 자치구에서 실시하는 도시계획사업이나 재해로 인하여 철거되는 주택의

소유주로서 입주자 모집공고일 현재 무주택 세대주에게 택지개발지구내 건설량의 10% 범위 이내에서 특별

공급을 할수 있습니다.(여기서 무허가 건축물은 해당되나 불법건축물은 제외됩니다.)

그러므로 매입하고자하는 주택이 도시계획사업으로 인해 철거되는지 정확히 해당관청을 방문하여 허가나

신고를 받은 주택인지 확인하고 언제쯤 도시계획사업이 진행될수 있는지 여부도 필히 확인을 하셔야 됩니다.

입주권이 주어진다고 하더라도 해당 분양가격과 자신이 소유하고 있던 주택의 감정평가액과의 차액은 추가

부담을 하여야 합니다.

또한 자신이 원하는 지역에 신청자가 많을 경우에는 추첨에 의해서 결정되기 세곡.우면지구 같은 인기지역에

당첨된다고 보장할수 없다는 점도 참고하여 신중히 결정을 하여야 될겁니다.

여기서 주의할 점은 입주권의 거래는 불법입니다.

도시계획사업 예정구역에 철거할 주택을 구입하셔야지 입주권의 거래는 공급계약도 취소되고 법적인 처벌까지

받습니다.

또 시중에 나도는 일명 물 딱지는 원천적으로 불법이므로 거래대상이 될 수가 없으며 잘못 인수했다가

재산상의 엄청난 피해를 볼 수도 있습니다.

내집마련의 과정이 쉬운것은 없는것 같습니다. 마지막으로 정리를 해주시죠?

그렇습니다.

특별공급 아파트 입주권을 손에 쥐기 까지는 세심한 주의와 분석이 필요합니다.

철거주택 구입단계에서부터 입주권이 나오고 분양신청을 하는 단계별로 꼼꼼한 분석과 노력이

있어야 겠지요

말 그대로 특별 분양 이다보니 기획부동산의 사기성 광고에 속아서 전 재산을 날리는 경우도 있습니다.

이 분야의 전문가 분께 꾸준히 자문을 구하고 공부하여 부디 내집마련의 꿈을 이루시기 바랍니다.