공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 중요 개정 내용

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

 

-지난 6월 30일 국회를 통과한 공인중개사의업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(제 7638호)이 2005.7.29 공포됨에 따라 부칙 제 1조에 의거 6개월이 경과한 2006.1.30부터 시행되게 되었습니다

 

-그러나 동법 제27(부동산거래의 신고).제28조(신고가격의 검증).제51조제1항제2호(부동산 거래신고 관련 과태료 처분) 및 동조 제3항(거래신고관련 당사자 처벌)의 규정은 2006.1.1 부터 시행하오니 업무에 참고하시기 바랍니다

 

-2006년 6월부터는 부동산 매매시 실거래가를 등기부등본에 의무적으로 게재합니다

적용은 2006년 1월 1일 이후 거래 계약을 체결하여 6월 1일 이후 등기를 신청하는 분부터 적용

 

 

[중요 개정 내용]

 

가.소속공인중개사 및 중개보조원의 정의 (법 제2조)

-소속공인중개사는 중개업자에 소속되어 중개업무를 수행하거나 중개업자의 중개업무를 보조할 수 있도록 함

-중개보조원은 현장안내 및 일반서무등  중개업무와 관련된 단순한 업무만을 수행할 수 있도록 구체적으로 규정하여 등록증 양도.대여등 위법행위를 효율적으로 방지

 

나.중개업자등의 결격사유 정비 (법 제10조)

-선고유예는 결격사유에서 제외(규제완화)

  *유사 입법례(선고유예 제외) : 건축사법, 변리사법, 지가공시법

-중개업법에 위반하여 벌금형의 선고를 받은경우에는 3년간 결격사유로 규정

  ->등록취소의 경우와 형평유지

 

다.이중등록 및 이중소속 금지 (법 제12조)

-중개업자들은 다른 중개업자의 소속공인중개사.중개보조원 또는 중개법인의 임원이 될 수 없도록 함.(신설)

  *규개위 : 이중소속은 쌍방대리 또는 명의대여 소지가 있으므로 의뢰인 보호와 불법행위 방지를 위하여 이중소속 금지 필요

 

라.임시 중개시설물(떳다방) 설치 금지 (법 제13조)

-중개업자는 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물(떳다방)을 설치할 수 없도록 명확하게 규정

  *규제개혁위원회 : 부동산투기를 조장하고 있는 이동 중개업소에 의한 불법행위를 차단하기 위하여 임시적인 중개시설물의 설치 자체를 제한할 필요성을 인정하여 개정안에 동의

  *판례(대법원 2004.3.25 선고, 2003도7508 판결)

    -모델하우스 앞 보도 상에 설치한1평 정도의 돔형 천막을 설치한 경우 2 이상 중개사무소 설치행위에 해당

    -파라솔 및 의자설치 : 판례에 언급 없음 -> 법 개정으로 해결

 

마.중개법인 및 공인중개사에게 경.공매 입찰신청 대리업무 허용 (법 제14조)

-중개법인 및 공인중개사에게 "경매.공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리" 업무를 수행할 수 있도록 업무영역을 확대

 

바.중개보조원 등의 고용.해고 신고 (법 제15조)

-중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 등록관청에 신고하도록 함(법 제 15조)

-중개보조원등의 고용.해고시 고용일 또는 해고일부터 10일 이내에 등록관청에 신고(규칙 제 10조)

 

사.법정명칭 사용 및 유사명칭 사용금지 (법 제18조)

-중개업자는 중개사무소 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용하여야 함

  *예시 : oo부동산중개사무소, oo부동산중개법인(주식회사)

-중개업자가 아닌자는 "공인중개사사무소", "부동산중개" 또는 유사명칭 사용을 금지(1년이하 징역, 1천만원이하 벌금)

 

아.중개사무소 이전신고 제도개선 (법 제20조)

-중개사무소를 등록관청 관할지역외로 이전할 경우, 이전후 등록관청에 이전신고를 하도록 하여 중개업자 편의 도모

  *현행 : 10일 이내 이전전 등로관청(시.군.구)에 신고

  *개정 : 10일 이내 이전후 등록관청(시.군.구)에 신고

-이전신고 전에 발생한 사유로 인한 행정처분은 이전후 등록관청이 행함

  *위법행위에 따른 행정처분 회피목적의 사무소 이전 방지

 

자.휴업.폐업의 신고 (법 제21조)

-중개업자가 3월 이상 휴업을 하고자 하는 때에는 등록관청에 신고하여야 함(휴업기간 변경시에도 미리 신고)

-요양, 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유가 있는 경우에만 6월을 초과하여 휴업이 가능

-휴업기간중 사무소 간판을 제거하거나 휴업사실을 중개사무소 출입문에 표시하고, 폐업시에는 사무소 간판 제거(영 제19조4항)

 

차.실거래가 등 거래계약내용 신고 의무(법 제27조)

-거래당사자(또는 중개업자)에게 실거래가 신고의무 부여

  *거래당사자는 토지.건축물의 매매계약일부터 30일 이내에 실거래가 등 계약내용을 시.군.구에 신고

  *중개업자 중개시 : 중개업자가 신고(당사자 의무면제)

-신고시 부동산등기특별조치법에 의한 검인을 받은것으로 의제, 주택거래신고지역은 신고대상에서 제외

  ->이중신고 방지(거래당사자 등의 부담경감)

  *위반시 : 취득세의 3배 이하 과태료(거래금액의 6%)

-신고방법(규칙 제19조)

  인터넷 입력 또는 직접 제출방법 중 자유롭게 선택

 

카.계약금등 반환채무이행의 보장 (법 제31조)

-예치가능 거래금액의 범위 조정

  *현행 : 계약금.중도금

  *개정 : 계약금.중도금 또는 잔금

-> 실질적인 채무이행 보장을 위한 제도적 정비

 

-예치명의자

  *현행 : 중개업자 또는 제3자

  *개정 : 중개업자 또는 금융기관, 보험사업자, 신탁회사, 공제사업자, 계약이행관리 전문회사(영 제28조)

-> 적정한 예치명의자 선정으로 거래당사자 보호

 

-중개업자가 계약금등을 자기명의로 금융기관등에 예치시 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁의무화(영 제28조)

 

타.중개수수료 (법 제32조)

-주거용과 비주거용을 구분하여 수수료 결정방법을 정함

  *주택 : 건교부령이 정하는 범위안에서 시.도 조례로 정함

  *기타 : 0.9% 이내에서 당사자간에 상호 협의하여 결정하되, 중개업자는 자기가 받고자 하는 상한요율을 중개수수료 요율표에 명시(규칙 제22조제4항.제7항)

-> 주택은 소비자 보호를 위하여 현행규정을 유지하되, 기타 중개수수료는 시행규칙에서 정하는 상한요율 범위안에서 당사자간 자율결정(단계적 자율화)

-월세 중새수수료 산정방법 개선(규칙 제22조제5항)

  *거래금액 = 보증금 + (한달 월세액 * 100)

  *중개수수료 = 거래금액 * 요율(주택은 시.도 조례로 정함)

 

파.소속공인중개사에 대한 자격정지 (법 제36조)

-소속공인중개사가 위법행위를 한 경우, 중개업자와 소속공인중개사 모두 행정처분하는 양벌규정 도입

  *현행 : 소속공인중개사 위법행위시 중개업자만 행정처분

  *개정 : 중개업자는 물론(등록취소 또는 업무정지) 소속공인중개사도 6월 이내 자격정지 처분

  *자격정지기간중 : 결격사유 해당 -> 중개업자 등이 될 수 없음

 

하.폐업전 위반행위에 대한 행정처분 속행 (법 제40조)

-폐업신고한 중개업자가 재등록한 경우, 폐업신고전 중개업자의 지위를 승계하도록 함

-재등록 중개업자에 대하여는 폐업신고전 위반행위에 대한 행정처분을 속행할 수 있도록 함

->폐업 및 등록제도를 악용한 탈법행위 방지

 

거.무등록 중개행위자 신고 포상금 (법 제46조)

-무등록 중개등 위법행위자를 등록관청이나 수사기관에 신고 또는 고발한자에 대하여 신고 포상금 지급

  *신고대상자 : 무등록 중개행위자, 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자, 등록증 양도대여받은 자

  *포상금 : 1건당 50만원(영 제38조)

  *지급시기 : 당해 사건에 대하여 검사가 공소제기.기소중지 또는 기소유예의 결정을 하고, 등록관청이 포상금 지급결정 후 2월 이내(규칙 제31조)

-포상금 소요비용의 50% 이내 국고보조 가능 (영 제38조)

 

너.기타 개선사항

1.중개사무소 개설등록의 기준 (영 제14조)

-중개사무소 개설등록시 중개사무소를 확보(임대차, 사용대차 또는 사용승낙등의 방법에 의하여 사용권을 확보)여부만을 확인함으로써 불필요한 민원해소

*현행 "건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물" 요건 삭제

-> 건축법 저촉사항은 건축법에 의하여 설치

-중개법인의 경우, 법인의 대표자를 포함한 사원(합명회사의 무한 책임사원) 또는 임원의 과반수는 공인중개사이어야 함

 

2.중개사무소 공동사용 절차 (영 제17조)

-중개사무소를 공동으로 사용하고자 하는 경우에는 개설등록 또는 이전신고시 중개사무소공동사용신청서를 제출

 

3.소속공인중개사 인장등록 (법 제16조)

-소속공인중개사는 중개대상물확인설명서 및 거래계약서에 중개업자와 같이 서명.날인하도록 하고 중개행위에 사용할 인장을 등록하도록 함

 

4.개설등록신청자에 대한 실무교육 (법 제34조)

-중개사무소 개설등록 신청자는 등록신청일 전 1년이내에  건교부장관이 실시하는 실무교육(사전교육)을 받아야 하나, 폐업신고후 1년 이내 재개업시 교육의무 면제

 

5.행정처분 기준으로 합리적으로 조정 (법 제38조.제39조)

-2 이상의 중개사무소 설치, 과태료 등 4회 누적시

  : 당연 등록취소 -> 임의 등록취소 (처분기준 완화)

-허위.이중계약서 작성

  : 업무정지 -> 임의 등록취소 (부동산투기 방지)

-중개법인이 위법행위 한 경우 법인 또는 분사무소별 업무정지 가능 (중개법인의 부담 경감)

 

6.업무위탁 (영 제37조)

-건설교통부장관은 중개사무소 출입.조사업무를 협회에 위탁할 수 있도록 함 (무등록중개등 위법행위를 효율적으로 방지)

 

7.중개대상물확인설명서등 서식정비 및 자구수정

-확인설명서에 중개수수료 및 산출내역을 명시하고 거래계약서에 확인설명서 교부일자 기재

*현행 "중개수수료 영수증" 교부제도는 폐지 (서류 간소화)

-일반중개계약서.전속중개계약서 등의 서식을 정비

-법.시행령.시행규칙의 용어를 통일하고 표현.내용상 불합리한 자구를 수정