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여기서 다루는 재개발이란 "다시개발 한다는 의미"의 포괄적 개발에 대한 부분을 다루는 것이 아닌 구 재개발법의 연장선으로 제정된 도시및주거환경정비법에서 규정한 도시개발사업방식의 하나인 재개발에 한정하여 설명되어 지는 것입니다.
앞으로 대부분의 강의노트들이 법조항을 다루는 원론적인 부분 보다는 현실에 근접한 실제적인 부분에 포커스를 두어 설명해 나가도록 하겠습니다.
※ 재개발을 바르게 이해해야 하는 주된 이유
이 글을 읽으시는 분들이 대부분 일반인임을 감안할때 재개발을 바르게 이해해야 하는 주된 이유는 올바른 투자를 하기 위함일 것입니다.
잘못된 생각과 이해에서 아주 많은 부분이 비틀어 질 수 있습니다. 바른 이해의 시작에서 바른 투자가 이루어지는 것은 당연한 일일 것입니다. 수익성의 높고 낮음은 운적인 부분도 연관되겠지만 보다 더 중요한 밑바탕은 정확한 이해에 기초를 둔 문제파악일 것 입니다.
우선 재개발에 대하여 규정하고 있는 "도시및주거환경정비법"에 대하여 개략적으로 파악하는 것이 중요할 것입니다. 이 부분은 강의노트를 연재해 가면서 계속하여 짚게 되니 처음부터 꼼꼼하게 읽어 보시는 것 보다는 대략적으로 한번 읽어 보시고 시작하는 것이 좋을 것입니다. 전혀 생소한 상황에서 난해한 법조항을 읽어봐도 실제 상황과의 연계는 어려우므로 대략적으로, 제목 이해 정도로만 읽어 보시고 강의노트를 따라오시는 것이 효율적일 것입니다.
재개발을 이해하는 주된 목적의 대부분은 올바른 분양자격 판단과 투자 포인트의 시기 판단에 대한 부분일 것입니다. 사실 분양자격 부분이 투자의 핵심입니다.
쉽게 말해 열심히 공부해서 남들이 찾기 힘든 투자 포인트가 되는 부분을 찾는 것입니다.
이는 법의 어려움과 일반인들의 고정관념이 혼합되어 만들어진 틈새를 찾는 것인데 재개발에 대한 이해는 그 틈새를 찾기 위한 핵심이기도 합니다.
투자시점을 가늠할 수 있는 타이밍에 대한 부분은 절차의 바른 이해에 있습니다. 절차에 대한 바른 이해는 투자 타이밍 포착을 위하여 필수적인 요소이며 타이밍을 잡은 후 물건에 대한 세부적인 분석은 분양자격에서 판단하여야 할 것입니다.
※ 재개발에 대한 잘못된 이해 - 분양권과 입주권 등 재개발 분양자격에 대한 잘못된 이해
재개발에 대한 바른 이해를 위해서는 우선 바른 용어 정리가 중요합니다. 흔히 질문하는 내용 중에 "재개발 지역에 집이 있는데 또는 그것을 매입하려 하는데 분양권이 있느냐?"는 질문이 가장 많습니다.
이와 유사한 표현으로 입주권이라는 말과 심하게는 딱지라는 용어를 쓰기도 하는데 모두 잘못된 표현입니다. 용어의 정의는 흐름을 잡는 데 매우 중요합니다.
결론부터 말씀드리면 재개발 조합원에게 있어서 분양권, 입주권, 딱지라는 표현은 바르지 못한 표현입니다. 잘못된 것을 넘어 재개발을 이해하는데 결정적인 흐름을 방해하는 요인이기도 합니다.
분양권이란 표현은 어느 정도 허용되나 일반분양자의 분양권과 구분되어져야 하며 입주권이나 딱지는 전혀 해당 사항이 없습니다.
재개발의 조합원 지분에 의한 아파트 배정은 입주권이나 분양권과는 전혀 다른 의미와 형식과 절차를 가지고 있습니다. 그러므로 해서 재개발 조합원의 경우 분양권 전매금지에 해당이 되지 않는 것입니다.(재건축과는 다름)
흔히 부르는 일반 분양권이란 것은 공급자(시행자)가 매수인(일반인)에게 일정의 대금을 지급받고 차후에 생성될 물권(아파트)을 이전하기로 약속한 것을 증명하기 위해 작성하는 계약서입니다.
이는 매도인과 매수인간의 약속이며 채권계약입니다. 단, 현존하지 않고 향후 생성될 물권을 공사 완료 전에 매도하는 것이므로 조금 위험성이 있는데, 시행자 및 시공사의 부도나 공사중지의 위험으로부터 매수인(일반인)을 보호하기 위해 정부출연기관의 감시 하에 이루어지는 것입니다.
이에 관한 규정이 없었던 주상복합의 사고사례를 여러분들은 잘 알고 계실 것입니다. 그러나 주택의 경우는 생존권과 밀접한 관계가 있어서 예전부터 주택은행(현재 국민은행) 등을 통하여 그 분양절차를 까다롭게 해오고 있습니다.
입주권이란 도시개발이나 도로 개설 등 국가 기관에 의한 사업으로 인해 수용당하는 토지 및 건축물 소유주나 세입자에게 일정의 보상 이외에, 추가로 보장해주는 권리로서 이는 매도와 매수의 의사표현관계에서 성립되는 것이 아니므로 분양권과도 구분됩니다. 당연 딱지라는 건 설명 드리지 않겠습니다. 설명드릴 부분도 없습니다.
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구분 |
내용 |
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분양권 |
공급자와 일반분양 신청자 간에 맺어지는 공급체결계약.
이에 의해 확보되는 아파트 배정 권리, 채권이며 미래에 발생할 물권에 대한 사전확보. 공급자와의 계약에 의해 성립됨. 재개발 조합원의 분양자격에도 어느 정도 쓰여질 수 있는 용어이나 일반적 관례에 의해 구분되어야 할 것임 |
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입주권 |
국가 시설 등의 개설 등에 의한 토지 수용의 보상 개념으로 주어지는 "특별인에게 한정"된 특별한 권리 |
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딱지 |
아이들의 놀이기구, 여기서 설명할 수 없는 분야
재개발에 어울리는 용어는 아님(쓰지 말아야 함) |
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분양자격 |
일정한 법률에 의하여 확보되는 재개발 지역 내 조합원의 권리
물권적 권리이며 법률의 규정에 의하여 자연 발생적으로 확보됨.
구권리에 대한 환권적 성격(환지처분),
분양권이 아니므로 전매금지에 해당되지 않음. |
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참고 |
재건축에 있어 조합원의 분양권을 현재 전매금지로 묶어 두고 있는데 이에 대한 법적 근거는 재건축조합원의 경우는 분양자격에 의한 환권적 성격(환지처분)으로 보지 않고 있으므로 가능.
현재 재건축 조합원이 지역 내 토지 및 건축물을 조합에 명의 신탁(물권 이전)하고 그 반대급부로 분양권을 확보하는 형식이므로 법률의 보호에 의한 물권이라기보다 계약에 의한 분양권으로 보고 전매금지가 가능. 그러나 논란의 여지가 많아 보임. | |