도시 및 주거환경 정비사업

□ 주택재개발사업이란? 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다. □ 대상구역 ㅇ 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소    토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있 는 지역 ㅇ 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의    증진을 도모하기 곤란한 지역 ㅇ 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이    불량하고 주거환경이 열악한 지역 ㅇ 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역 □ 조합설립추진위원회 구성 ㅇ 개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를    하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻 어 시장·군수의 승인을    받아야 함 (주택재건축사업도 동일) □ 조합설립 ㅇ 토지 등 소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의    인가를 받아야 함 ㅇ 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 함    (주택재건축사업도 동일) ㅇ 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의    공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 함   (주택재건축사업도 동일) □ 사업시행자 (주택재건축 사업도 동일) ㅇ 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장, 군수 또는    주택공사등과 공동으로 시행 ㅇ 다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 시행 자로 지정    할 수 있음    - 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요    - 정비구역 지정후 2년내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때      (단, 주택 재건축사업은 제외)    - 도시계획사업과 병행한 정비사업    - 순환정비방식에 의한 정비사업    - 사업시행인가가 취소된 때    - 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때    - 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등      ※ 조합은 사업시행인가후 경쟁입찰 방법으로 시공사를 선정    - 시공사의 시공보증을 의무화하여 시공사 부도로 인한 조합원의 피해 예방 □ 사업시행인가 ㅇ 사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장·군수에 제출하고    사업시행인가를 받아야 함 ㅇ 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자    하는 경우를 포함한다)하기 전에 미리 정관등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의    동의를 얻어야 한다. □ 관리처분계획 ㅇ 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물 에 대한    권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는   사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분 양신청기간 등을 주민들에게   통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청 을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며   시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있음(주택재건축사업도   동일) ㅇ 관리처분계획 주요기준    - 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을      공유한 경우에는 1주택만 공급    - 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도조례에 따라 산정하되, 시 장·군수가      추천하는 2인이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작    - 종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 인 이상이      평가한 금액을 산술평균    - 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는      건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수 있음 □ 이전고시 절차 ㅇ 준공인가후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을    받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전   ※ 효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아    이전고시가 가능 □ 청산금 ㅇ 분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에    차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는    지급 ㅇ 정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결 을 거쳐 따로    정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는    분할지급 가능 □ 사업시행절차도 -주민공람(14일이상) -지방의회 의견청취 -지방도시계획위원회심의 도시및주거환경정비 기본계획 수립 시장   ↓ -주민공람(14일이상) -지방의회 의견청취 정비계획수립 및 정비구역지정 신청 구청장 →시장   ↓ -지방도시계획위원회심의 정비계획수립 및 정비구역 지정 (지구단위계획수립 간주) 시장   ↓ -정비사업전문관리업자선정 조합설립추진위원회 (토지등소유자 1/2이상 동의) 구청장 창립총회 →   ↓ 조합설립인가 (토지등소유자 4/5이상 동의) 구청장   ↓ -주민공람(30일이상) -건축심의등 관계기관 협의 사업시행인가 (다른 법률 인?허가 의제처리) 구청장 ※시공사 선정(경쟁입찰) → ↓     분 양 신 청   -토지등소유자 공람 (30일이상) →     ↓     관리처분계획인가 (30일이내 인가여부 결정) 구청장 -보상 및 이주 → ↓     착 공   -주택공급 → ↓     준공 및 입주     ↓     이 전 고 시     ↓     청 산