재정비특별법 자근자근 씹어주마~~(1) 오프닝...
글쓴이 : 나경매
불과 얼마 전까지만 해도 골프다 주식이다… 참 많은 이야기를 하셨죠?
어제도 청와대에서 무슨 하교가 있기는 하던 것 같은데~~~ ㅎㅎㅎ
매일 시끄럽게 떠드는 정부와 증권회사 펀드매니져조차 부동산 이야기를 하는 사태!!
이것이 현실 아닐까요?
부동산 재테크~~!!
그 중에서도 재개발~~!!
정말 안 뜬 곳이 없는 것 같습니다.
오르기도 엄~~청 올랐죠??? 파는 것도 가슴이 떨리는데 사는 것이야~~~
사야 되나 말아야 되나 더 싼 건 없나? 혹시 더 오르면 어쩌지?
이러다 놓치시는 분들~~
전 재산이 걸린 문제를 결정하는 일이 그리 쉽지만은 않은 일입니다. 매수를 결정해도
안 판다는 매도인과 어디가 끝인지도 모르게 올라가는 집값~!
사긴 사둬야 할 것 같은데… 어디에 사야 하지?? 어쨌든 일단 사고 나면 안심되셨죠??
안도의 한숨과 함께 지금이 마지막 기회였다고~~
잘~~ 샀다고 주변에 홍보도 하고~~~
그럼 또 주변에서 소개로 또 찾아가고…
계속 순환되는 실수요자 중심의 부동산과열시장~~~
또 시작되는 정부의 발표… ㅎㅎㅎ 그냥 웃지요~~
뭐 부동산이 안 오르는 게 이상하긴 하겠지만 이번 경우는 조금 특이합니다. 정부에서 말하는
투기세력이 생애최초 내 집 마련을 하겠다는 분들이 대부분이기 때문이죠~~~
공급을 해야 한다고 많이 지어서 집은 한 채씩 가질 수 있도록 해 주겠다고 해놓고선
검단이라니
… 쩝
직장이 서울인데 출퇴근은 가능한가??
일산도 멀고 차도 막히는데 김포, 파주라~~~
아마도 전국민에게 지금 사야 서울에 평생 내 아파트를 가질 수 있다는 정부의 입장 표명인거
같습니다. ㅎㅎㅎ
이러다 보니 실수요자 중심의 갑작스런 시장개편~!!! 당연한 결과 아닐까요???
그리고 지금까지의 흐름이 이런 것 아니었을까 생각됩니다~~^^;;
우리가 살고 있는 시대 참 빠르게 흘러갑니다.
그리고 갈수록 실시간 정보가 다양하게 오가면서 접하는 수많은 정보… 제대로된 정보는
어렵기도 하고 뭐가 뭔지 잘 모르겠고…
쩝
그렇다면 어떻게 시작 해야 할까?
더 안타까운 이야기는
정보에 강한 소위 강남 분들이 손해보는 일은 거의 없다는 것입니다.
이들은 조언해줄 분도 많고 확실한 유료 건설팅도 받고…
이런 분들에 비해 저처럼 내 집 마련을 위해 한푼 두푼 알뜰살뜰 아껴가며 사시는 분들의
상황은 참 안타깝습니다~~~
결국 저도 인터넷에 떠다니는 수많은 정보 속에 허우적대다가 결국 중개업자의 한마디에
팍 쏠려서~~ 이하중략
쩝
정확한 정보와 지식으로 사야하는 부동산 어디 그게 쉬운 일인가요?
첩첩산중입니다.
우시는 분들도 많이 보았습니다. 저도 쫓아다니며 해결해 드린 적도 많습니다.
하지만 이렇게 일부 저같이 불쌍한 서민을 구한다고 해서 해결될 일은 아니라는 것~!!
그렇다고 서울에 있는 자그만 내 아파트! 결국 포기하실겁니까?
이렇게 우리들이 원하는 집… 내가 평생을 마음놓고 살수 있는 그런 집…
기회의 시기에 우리에게는 그런 집을 위해 준비해야 할 때라고 생각됩니다.
그리고 아직 기회는 있습니다. 내집마련의 꿈 절대 포기하지 마세요~~
그리고 그 꿈을 위해 도시재정비촉진을 위한 특별법이 만들어졌으니까 이제는 확실히
알고 가자구요~~
어렵다고요?? 뭐가 다르냐고요?
이제부터 쉽게 자근자근 씹어보려고 합니다.
기본을 알면 응용쯤이야~!~! ㅎㅎㅎ
내집마련~!! 이번엔 한번 도전해 보자구요~~~~ ^^*
-서울에서 미스터J~~~-
재정비특별법 자근자근 씹어주마~~(2) 뉴타운사업의 배경1
짧지 않은 기간 참 말도 많았습니다.
국회의원 다르고 정부도 다르고 제각기 바쁘게 걸었죠...
진행 중에도 일본의 뉴타운 사업을 모방했다, 정치적인 목적이다, 등등 한참 시끄러웠죠.
국민을 위해서 하는 일에 뭐가 그렇게 시끄러웠는지…
그렇지만 뭐 그게 중요한 일이겠어요?
중요한 것은 대한민국에 도시 재정비촉진을 위한 특별법이 제정되었고, 시행되었고, 진행 중이라는
점입니다.
이것도 처음이다 보니 매스컴마다 말은 참 많습니다.
그렇지만 제대로 된 의미는 전달이 되고 있는건지…쩝
하나하나 그 속에 담겨진 의미를 알리는데 늦은 감이 없진 않지만 지금이라도 알아야 나중에
우는 일이 없을 것 같아서~~
오래 전 일입니다.
날짜를 보니 제가 태어나기도 전이네요… ^^*
재개발법에 의해 1973년 상도9구역, 신림4구역이 구역지정을 받았다죠…
그런데 아직도 조합설립인가를 받지 못했다는 사실 아시고 계셨나요? 쩝
개발예정지에 투자를 하겠다는 것에 대한 위험부담…!! 주변을 둘러보세요.
이런 곳이 생각보다 많답니다~~
그리고 아무리 재개발이 붐이 불어도 알고 들어가셔야 할 듯 합니다.
이런 곳이 세대가 바뀌어야 개발이 된다니… 정말 끔찍합니다.
그런데도 워낙 투자할 곳이 없어서 요즘 이런 분위기가 만연하네요~~~
허긴 요즘은 온 나라를 개발지로 지정하겠다는 소리도 있고 ㅎㅎ
그래서인지 지정 준비만 된다는 소리가 들려도 온 나라가 들썩이니 당연한 이야기겠죠…
이제 슬슬 워밍업을 해 볼까요??
재개발 -> 뉴타운 -> 재정비특별법 순으로 진행이 되었으니 순서대로 풀어야 하겠지만
기본이 되는 재개발을 건드리기에는 그 양에 무리도 있고…
많은 고수님들이 지천에 계시니 하수인 제가 감히 말씀 드리기도 어렵고…
그래도 흐름의 이해를 위해 뉴타운부터 잠시 더듬어 보자구요~~~
왜 뉴타운이라는 별도의 사업이 필요했을까?
그러기 위해서는 강남이라는 사회의 태생도 언급해야 할 텐데…
70년대 강북에는 사람이 빠글빠글 했답니다.
주택문제가 심각하게 야기 되었다는 말씀~!
그래서 정책의 일환으로 강남개발을 카드로 빼 들었다는데…
옛날 어른들 몇 년 전 까지만 해도 강남은 배밭이었다고 아무것도 없었다고…
거기 어떻게 사냐고~~ ㅎㅎㅎ
시간이 지나면서 어떻게 변했나요?
70년대 영동개발을 시작으로 강북의 인구 분산을 위해 강남을 개발하기 시작했습니다.
아무 것도 없는 곳에 도시를 세우니까 도로도 팍팍 늘려서 만들고…
강남 개발을 위한 각종 규제완화 정책으로
그 당시에는 고층에 대형평형 아파트가 하나씩 들어서게 되고…
그래도 안되니까 명문 학교를 강남으로 강제 대거 이동시키고…
그러니 당연히 교육수준도 향상~!
우리나라 교육열하면 세계에서 두번 째 가라면 서운한 나라쟎아요~~~ ^^
그러다 보니 살기 좋은 건 당연지사~~~!!
그 동안 강북은 각종 규제에 매여있었습니다.
또한 교육열의로 인해 사회 지식층들도 학교 따라 강남으로 이전하기 시작했죠…
그러다 보니 강북은~~
안 그래도 형편이 어려워 집수리는 엄두도 못 내고 있고
10년 넘게 지속된 방치로 인해 낙후되어가고 집값도 늘 제자리였고~~
이래서 강북은 간혹 다시 집을 지어보려고 해도 그리 쉽지만은 않던 세월을 보냈습니다.
이제는 상황역전~!
강남과 강북의 차이가 너무 심해져 가니까
강북을 다시 살리자는 이야기가 나오는 것이었습니다.
물론 이런 내용은 서울에만 해당되는 내용이었겠죠??
그래서 뉴타운 사업은 서울시만의 사업이 된 것입니다.
서울에서만 추진하려다 보니 방법은 결국 조례로 진행할 수밖에 없었겠고…
그래서 만들어진 것이
2005년 말 - 서울시 지역 균형발전지원에 관한 조례 였습니다.
뭐 결국 서울시 만의 잔치였다는 의미죠~~~
이렇게 강북도 강남화 시켜보자는 취지~~!!
그것이 초기 뉴타운 사업의 배경이었습니다.
-서울에서 미스터J~~~-
재정비특별법 자근자근 씹어주마~~(3) 뉴타운엔 배다른 형제가 있다는데~
그렇다면 두번째 큰 목적은?
광역개발이라고도 하고 몇몇 분들은 도시 인프라 구축을 위한 것이라고들 하는데… 아~~
정말 개념이 추상적이지 않을 수 없습니다.
느낌이 팍! 팍! 오는 표현을 써주면 안되나?? ㅎㅎ
일반인이 다가가기에 어려운 점~~!! 바로 이런 부분이 아닐까 생각됩니다.
재개발은 현재까지 약 15년 동안 약 350개 구역이 완료되었다고 합니다.
와~~~~ 적지 않은 숫자지요?
그 동안 난 뭘 했나?? 배아파 집니다~~~쩝
거기서 얻은 경험 무엇이었을까?
그리고 또한 개발하면 헌집에 예쁘게 새아파트 짓는데 무슨 난개발 이야기가 나오는지… 쩝
그렇지만 그들의 눈에는 나름대로의 의미가 있었답니다.
하나의 예를 들어 볼까요??
현재 2500세대를 지으려면 초등학교를 지어야 하고
5000세대를 지으려면 중·고등학교를 지어야 한답니다.
재개발도 사업인데 많이 남아야 되겠죠?
(이 부분이 나중에 설명드릴 사업성 부분입니다.)
그러려면 애들이고 뭐고 학교 안 지어야 하고…^^;;
그러다 보니 학교를 안 지으려면?? ^^
모든 경제활동은 상식선에서 벗어나지 않는다니까 상식선에서 풀어볼까요??
재개발에 ‘구역지정’이라는 용어가 있죠?
말 그대로 개발할 지역을 정한다는 의미인데요…
이때 구역을 나누기 시작하는 것입니다.
보통 단위세대 2000으로 쪼개서 학교 안 짓고 개발을 했던 것이죠…
서울시 관계자의 말에 따르면
성동구 일부 지역은 중학교가 학생수가 정말 최악의 상황이랍니다.
이런 개발의 피해를 막고자
뉴타운 사업에서는 광역단위 즉 생활권 단위로 계획적인 개발을 하겠다는
의미가 생겨났는데요~~~
다시 말해 쪼개서 개발 못하게 하면서 인프라 구축(학교, 도로, 등등)을 위한 계획을
정부차원에서 먼저 잘~~ 짜고 가능한 지원도 해주겠다는 의미입니다.
이것이 결국 선계획 후개발의 개념이 도입되는 부분입니다.
이러한 계획에 의해 1차 뉴타운이랑 2차 뉴타운이 개발 진행 중입니다.
뉴타운으로 인해 우리나라의 정비사업이 한단계 발전하게 된 계기가 되었죠?
짝!짝!짝! 환영할 일입니다.
그렇다고 강북개발의 문제들이 다 해결되지는 않았습니다.
이렇게 진행하다 보니 단점 또한 여러 군데서 지적이 되었는데…
사업재원마련, 개발속도, 법적지원의 미비… 등등등
답이 없는 부분이니까 일단 폴짝 건너뛰고…
쉽게 말해 포인트는 물론 돈이죠?? 사업비가 있어야 개발이 될 테니까…
영원한 숙제이기는 합니다만…
서울시에서는 이 부분을 좀 해결해보고자 조례를 만들어 사업을 추진했습니다.
2회차 연재에 나갔으니까 이제는 아시죠??
뭐 나름대로 신경을 많이 썼던 거죠~~
이렇게 뉴타운 사업이 서울시만의 사업이다 보니
가장 어려운 부분은 아무래도 제대로 된 법적지원의 미비를 들을 수 있을 겁니다.
법적 제도적 장치가 있어야 돈도 나올 구멍이 생기는 것이니까요…
다만 요즘 정부가 땅장사를 잘해서 번 돈을 현실적으로 조금이나마 나눠줄까 하는
기대도 조금 생기기는 하지만~~
그런데 서울시가 무슨 돈이 있나요?? ㅎㅎ
서울시도 요근래 돈좀 만들어 놓았다고요?? ㅎㅎ
관계자 분들은 잘 아시겠지만 저는 잘 모르겠습니다... ㅋㅋㅋ 이러니 계획을 마련해
놓고도 진행이 잘 안되겠죠?
이런 상황들과 여러 힘들이 복잡 다양하게 이해관계가 얽혀서
특별하게 뭔가 해보자고 해서 만들어 진 것이
도시 재정비 촉진을 위한 특별법입니다.
그리고 그 범위도 서울시에서 시작하여 전국으로 성장했습니다.
이제 그 출생의 비밀은 이해가시죠??
구체적인 법 제정일, 시행일등은 아무런 의미가 없으니까 언급하지는 않겠습니다.
이제부터 관건은 재정비 촉진지구 지정일이기 때문입니다.
그리고 뉴타운 사업의 큰 획을 긋는 부분이기 때문입니다.
이렇게 재정비 촉진지구가 지정이 되면서 또 한번의 투자바람이 거세게 불고 있습니다.
어제 부동산에 관한 정부발표가 또 있었습니다.
수요측면, 공급측면, 등등등…
민간택지 내 주택공급물량 확대를 위해 기존 도심의 광역재정비 활성화 및 원주민 재정착유도라는
말이 있는데 어떻게 진행되는지 그저 지켜볼 따름입니다.
어제 날짜로 동아일보 1면에 재미있는 기사가 하나 있었습니다.
집값 폭등 계기로 본 아파트 문화 변천사~~~라는 주제의 내용인데…
또 한번 잔잔한 미소를 짓게 합니다.... ^^*
-서울에서 미스터J~~~-
재정비특별법 자근자근 씹어주마~~(4) 존치?? 거참 쌩뚱맞네~~
오늘로써 벌써 4탄이네요...
앞으로 어떤 알찬 이야기를 써 내려가야 할지~~~
일단 잡히는 대로 이야기 보따리를 풀어볼까요??
서울시 도시 재정비 촉진을 위한 조례가 11월 20일자로 드디어 발표가 되었습니다.
뭔가 새로운 내용이 있을거라 생각했건만…
예상한 부분에서 한치의 오차도 없이 발표가 되었네요~~~ ^^
전편에서 말씀드렸듯, 서울시 뉴타운 사업이 법적인 근거를 확보함에 따라 재정비촉진법으로
변신하였습니다.
그것도 특별법으로다가… ㅎㅎ
특별법~~!!
이름도 특별하니까 결국 일반적인 법보다 특별히 생각해서 우선 적용한다는 의미겠죠??
ㅎㅎㅎ
이쯤에서 한번 되돌아보죠~~~
여러분은 8.31대책하면 어떤 기억이 가장 먼저 떠오르시나요???
세금?? 맞습니다.
저를 포함한 대부분은 세금내용밖에는 기억이 나지 않으시리라 생각합니다.
워낙에 큰 폭탄이었으니~~~
그렇지만 세금내용에 가려져 있는 내용도 있습니다.
8.31대책에도 역시 부동산시장 안정정책이 있었다는 말씀…!!
이 대책이 아직까지는 우리 사회의 근간을 이루는 정책입니다.
그 방법에 역효과가 커서 그렇지… 쩝
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우리가 알 수 있는 건
정부에서도 기본적인 부동산에 관한 문제점과 앞으로의 방향은 그때도 잘 알고 있었다는
말씀이죠~~^^
간단히 요약한다면 부동산 가격 거품 형성방지와 서민 주거생활 안정으로 요약이 가능한데
이때 이미 실천적이고 가시적인 공급정책을 마련하겠다고 발표했었고…
그에 대한 방안으로 서민주거 안정 지원자금 확대와 임대주택 건설을 통한 방법과
신규택지개발 등으로 인한 공급확대의 내용이었습니다.
서민지원자금 부분은 어느 정도 효과가 있는 듯 하였으나
실제 임대인의 보증금 반환에 대한 약정이 있어야 하므로 실효성은 거의 없고…
그렇다면 주택 건설을 통한 방안은??
지금까지도 많이 시끄러웠지만 아직도 한참을 더 시끄럽게 할 내용이죠???
대표적으로 인천광역시 서구 경서동 개발제한구역 해제예정지 내 국민임대주택단지와
인천서창(2) 가정 국민임대주택단지 등등등
그리고 우리의 최고의 관심지 였던 판교를 들을 수 있을 것입니다.
뜬금없이 8.31 대책을 이야기 하는 것이 쌩뚱맞긴 하지만
재정비 특별법의 직접적인 발단이 된 것도 역시 8.31 부동산대책 이었다는 것~!!
알려 드리고 싶었습니다.
그리고 당분간 부동산 시장의 흐름은 이 대책을 중심으로 움직일 수 밖에 없다는 점도요~^^
요즘 하도 11.15대책이다 분양가 논란이다 하는 말이 많아서요~~~
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8.31대책때 이미
재개발 사업시행 시 광역적 공공개발 체계 확립과
개별 소규모 정비사업을 통합한 광역지구(최소 15만평)를 지정하여
교통, 문화, 교육 인프라 투자로 수준 높은 주거여건을 마련하겠다고 했다는 점~!!!
우리나라 부동산의 흐름을 읽는데 쉽게 지나치지 못할 부분이기 때문입니다.
이를 통해 특별법의 사업최소규모 주택공사 등을 시행자로 지정
용적률의 완화 및 광역개발 사업초기에 토지거래허가제도를 도입하겠다고 하는 등
기본골격이 만들었죠…
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이렇게 재정비특별법은 부동산 대책에 의해 만들어진 법이라고 할 수 있고
또 다르게 말하자면 정책적인 지원을 받는 사업이라고 할 수도 있을 것입니다.
딱딱한 이야기 이지만 그래도 피와 살이 되는~~~
뉴타운은
1. 뉴타운지구의
신시가지형/주거중심형/도심형
2. 균형발전촉진지구로 구분되어있고 규모의 제한이 없습니다.
도시재정비촉진사업은
1. 주거지형: 50만 제곱미터
2. 중심지형: 20만 제곱미터 로 구분되면서
신시가지형이 쏙 빠져버리고
2가지로 유형으로 요약되면서 면적에 대한 제한이 추가 되었습니다.
여기서
주거지형이란?
‘노후, 불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서
주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구’를 말하며
중심지형이란?
‘상업지역,공업지역 또는 역세권,지하철역,간선도로의 교차지 등으로서
토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구’를 의미합니다.
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초기에 면적부분에 대해 적지 않은 언론보도가 있었으나
사실 사업 면적제한??
별 의미가 없다고 생각합니다.
면적을 크게 잡아서 지구지정의 요건을 충족시키고
촉진계획을 만들 때 존치시키는 것도 하나의 방법이기 때문입니다.
그래서 이 존치라는 개념이 분명히 있다는 점을 유념하시고
투자하셔야 할 것입니다.
소문에 의하면 어떤 촉진지구는 지구 면적의 30%가 존치, 20%는 5년간 존치될 가능성도
있다고 하죠???
이런 존치지역에 하는 투자 역시도 수익을 남기게 될 것은 분명하겠지만
어차피 투자란 시간싸움 아니겠습니까???
어떤 지역에 대해 잘 모르더라도 우리가 한가지 명심해야 할 부분이
바로 급매물, 저평가된 매물이라는 표현으로 약간 저렴하게 나와있는 투자상품인데…
어떤 문제를 가지고 있을 수도 있습니다.
요즘 세상에 재개발 모르는 사람이 어디 있다고
물건이 없어 내놓기만 하면 바로 팔리는데 싸게 내 놓겠습니까?? ㅎㅎㅎ
정말 그렇게 싸게 나오면 부동산에서 자신이 먼저 산다는 이야기도 있습니다.
그럼에도 싼 물건만 찾아다니는 분들~~!!
재개발 지역에 싼 물건이 없다고 말하는 것이 아닙니다.
뉴타운, 재개발과 지역에 대한 기본적인 지식을 가지신 분 아니고서는
이런 저렴한 물건에 상당히 조심하셔야 한다고 말씀드리고 싶었습니다.
-서울에서 미스터J~~~-
재정비특별법 자근자근 씹어주마~~(5) 알아도 속는 존치지역~~!!!
오늘은 즐거운 5번째 이야기~~~
오늘은 뉴타운사업과 재정비촉진사업에 시동을 걸어볼까요??
그리고 마지막엔 모두가 궁금해 하시는 존치지역에 대해 말씀드릴까 합니다.
뉴타운은 누가 어떻게 진행하는가가 중요한 과제일텐데…
아무 지역이나 하고 싶다고 해서 뉴타운이 진행된 것은 아니겠죠?
그리고 지정이 되었다고 다 개발되는 것도 아니고…
요즘이야 어느 지역 개발한다더라~~ 하고 말이 나오면
당장 뛰어가서 찍으시죠??
그리곤 조바심을 내시는 분들이 많을 것으로 알고 있습니다. ^^*
찍으신 분들에게는 판단하실 수 있는 근거를…
찍으실 분들에게는 위험의 최소화를…^^*
자~~~ 그럼 뉴타운 누가 지정하죠?
시장이 지정합니다.!!
그리고 구청장이 시장에게 사업지구의 지정을 요청할 수도 있습니다.
물론 대부분 구청장이 지정요청을 하겠지만…
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
뉴타운 사업진행과 재정비 특별법으로 인한 사업진행이 유사하니까
먼저 뉴타운 사업의 진행부터 알아보겠습니다.
TIP)
균형발전조례에 의한 뉴타운사업 진행절차도----------기본계획의 내용
↓
서울특별시 지역균형발전기본계획의 수립 (시장)-------사업계획수립에 필요한 사장 조사
↓
기초조사 (시장 또는 구청장)-----------------------사업계획의 내용
↓
사업계획의 수립 (시장 또는 구청장)-----------------지정대상지역 및 지정기준
↓
(구청장의 요청 시) 사업지구 지정요청 (구청장)---------위원회의 구성 및 운영 등
↓
사업지구의 지정, 변경 심의 (지역균형발전위원회)
↓
사업지구의 지정, 변경 (시장)-----------------------지정고시와 개별법과의 관계
↓
지정,변경의 고시 (시장)---------------------------사업시행방식
↓
세부사업시행계획수립 (시장,구청장)
↓
각 개별법에 의한 사업시행
↓
도시개발사업 (수용,환지,혼용방식)
재건축,재개발,도시환경정비사업,주거환경개선사업
택지개발사업
지구단위계획을 수립하여 시행하는 사업
도시계획시설사업
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
휴~~ 갑자기 멀리 달려왔더니 지끈지끈 머리가 아픕니다…
그럼 이제부터 잘근잘근 씹어볼까요?
우리에게 중요한 부분만 한 번 보겠습니다~~~
이러 저러한 단계를 거쳐 사업지구의 지정이 되면 신문기사로 통보되고
세부사업시행계획이 수립되면 또 신문기사로 통보되고…^^
참~!! 이 절차에서 볼 때 세부사업시행계획이 바로 우리가 말하는 기본계획입니다. ^^
어쨌든 이렇게 되면 경제신문 부동산섹션 1면을 장식하면서 모든 사람이 알게 되겠죠..??
이런 호재로 인해 가격이 팍팍 뛰었던 것은 자명한 일일테고…
그럼 팍팍 뛰기 전에 잡아야 하는데~~~
그렇다고 아무런 계획이 없는 부분에 총알을 날릴 수도 없겠고…
그리고 여기서 중요한 것은
뉴타운 구역 내 기존에 추진하고 있는 구역은 어쩌란 말인가요?
추진 중이었다면 그냥 간다~~는 의미입니다.
혼란을 주어서 진행이 늦어지지 않게 하겠다는 의미지요…
그렇다면 존치는??
일단 세부시행계획이 발표되면 존치도 결정이 되겠죠…
그러면 이게 확정되어 변하지 않느냐?? 하는 게 또 문제인데…
이걸 정확히 알려면 도정법을 파고 들어야 하고~~~
워낙 방대하니까 간단히 가겠습니다.
넵!! (재개발사업의 단계 중에서) 구역지정이 되기 전까지는 변경가능합니다~!!!
하지만 알아도 속는 뉴타운 사업에 있는 존치지역~~!!!
여러분~~!! 뉴타운 기본계획에 존치지역이라는 말을 보신적이 있으십니까?
바로 이 용어가 문제입니다.
시행계획이 나올 때 구역이 결정되죠?
3가지 구역으로 나누어 볼 수 있는데
재개발이든 재건축이든 이런 구역들은 된다는 말이겠고…
이럴 때 기본계획에서는 계획정비구역이라는 표현을 씁니다.
하지만 존치는??
계획관리구역! 자율정비구역! 이라는 표현을 씁니다…!!!
그래서 지역까지 잘 찾아갔다가 물먹는?? 분들이 나오는 것입니다.
꼭 조심하세요~~~!!!
그렇다면 재정비촉진지구는 어떨까??
특별법에서는 2가지로 나뉩니다. 명쾌하게~~~ ㅎㅎ
재정비촉진구역~!
존치지역~! 이 존치는 세분화되어 존치정비구역과 존치관리구역으로 나뉘게 됩니다.
이름 때문에 혼동하는 일은 없겠죠??? ^^*
그럼 한 단계 더 업그레이드~~~!!
여러분 모두 재개발정비기본계획은 아시죠??
인터넷에 떠돌아 다니는데 모르실 리는 없고... 기본계획을 보면 재개발 구역이 거의 다~~
나와있습니다.
이런 재개발 구역을 기본으로 깔고 가보면
처음 뉴타운 시행계획 발표될 때 재개발 언저리 주변이 포함되는 경우가 있고…
뉴타운 사업이 진행되면서 새로 편입되는 구역도 있습니다.
즉 개별법에 의해 진행되면서 조합에서 같이 개발하겠다고 하면 같이 개발될 수도 있습니다.
하지만 넘어야 할 큰 산은 결국 주민 동의 문제겠죠???
존치지역이 개발지역으로 가는 게 주민들에게 좋으면 될 것이고
아니면 안될 것이고…
이러니까 끝까지 애가 타는 것이겠죠…??
상식 선에서 접근해봐야 할 듯 합니다.
개인적으로 모든 지역에 대해 잘 알고 있지도 못할 뿐더러
전 위험기피형 투자자이기 때문입니다…^^*
그래서 확실한 정보 아니고서는 재개발구역 밖에 있는 지역에 투자하지 않기 때문에
특별한 판단기준이나 노하우?? 글쎄요~~~
다만 다들 아시는 구역지정요건을 참조하긴 합니다.
이때도 물론 정보가 있는 지역에 한해서 가능성을 타진하기 위함입니다.
나중에 더 고수가 되어 위험성에 대한 부분들에 대한 노하우가 생기면??
다시 말해 고급정보를 얻을 수 있는 방법이 생긴다면?? 그때 다시 말씀드리겠습니다....^^*
구역지정이 되지 않는 한 이런 혼란은 계속될 것인데
이런 저의 성향으로 볼 때 재개발 기본계획안에 포함되어 있지 않다면
약간은 고려해 보시는 것이 어떨까 하고 생각해봅니다.
그렇다고 저처럼 투자하시는 분들의 수익이 적게 남느냐??
물건만 잘 고르면 절대 그렇지 않다고 자신합니다.
발 쭉~~ 뻗고 잘 수 있고…
수익도 보장되고… ㅎㅎ
안전하게 투자하는 것이 좋은 것은 누구나 알고 있습니다.
다만 가격이 문제겠죠?? ^^
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
여기서 잠깐~~!!! 긴급 질문입니다~~~
만일 여러분에게 총알(현금) 1억원이 있습니다.
그렇다면 2가지 투자상품 중 당신은 어디에 선택하시겠습니까?
(다른 조건은 동일하다고 한다면…)
1. 뉴타운 지역내 재개발지역으로
1억원을 융자받아 투자가능한 대지 10평의 투자상품
(30평대 가게될지도 모름)
2. 뉴타운 지역내에 있으나 재개발에는 포함될 가능성이 농후한
1억원을 융자받아 투자가능한 대지 20평의 투자상품
(개발된다면 30평형대 가능)
3. 융자를 받지 않고 투자 가능한 수도권에 있는 대지 20평의 투자상품
답은 없습니다~~~ *^^*
스스로 점검해 보세요~~~
-서울에서 미스터J~~~-
재정비특별법 자근자근 씹어주마~~(6) 재촉지구 초기투자 이것만은 알고하자~!!
피와 살이되는 ~~~
재개발, 뉴타운, 그리고 재정비촉진지구… !!!
6번째 연재가 드디어 시작됩니다.
지난 연재 때 질문에서 많은 분들이 2번을 선택해 주셨네요~~~
뉴타운 지역 내 있으나 재개발에 포함될 가능성이 농후한…^^ 지역에의 투자~!
시대의 흐름과 투자자의 태도를 살짝 엿볼 수 있는 중요한 포인트였습니다.
또한 몇 가지 문의도 해주셨는데 총체적인 정리가 안 되신다는…
드리고 싶은 말씀이 많은데 쉽게 풀어쓰려다 보니까 양이 좀 방대합니다~~~^^;;
시간의 흐름에 따라 이야기를 진행하면서 그 이해를 돕고자 했는데
설명에 있어서 부족한 부분이 많이 있으셨던 것 같습니다.
이 부분에 있어서는 이야기를 진행하면서 하나하나 다시 정리하도록 하겠습니다.
더 간단히 요약해서… ㅎㅎㅎ
하지만 이렇게 될 경우 놓칠 수 있는 부분이 많으니까 조심하셔야 합니다.
개인적으로는 본문의 내용을 모두 이해하시고 난 후
정리차원에서 접하시는 것이 좋을 것 같습니다…
그럼 오늘도 실감나는 이야기를 다시 시작해 볼까요?? ^^
뉴타운 사업의 진행은 이제 감을 잡으셨을 것으로 생각됩니다.
이제 액션단계~!!
재정비촉진사업도 진행해 볼까요??
재개발이든 재건축이든 또는 뉴타운이나 재촉지구든 간에
무에서 유가 창조되는 것은 아닙니다~~~
근거가 있어야 진행이 되는 사업이고
이런 내용을 아셔야 앞으로 개발될 예정지에 대한 확실한 감도 잡을 수 있을 것 같습니다.
이제는 아시쟎아요~~??
확실한 초기시장이 수익성을 가장 높여줄 수 있다는 것을…
물론 위험에 대한 투자자의 유형에 따라 달라지겠지만…
선택의 폭은 넓습니다~~~ ^^
하지만 아직도 망설이시는 분들~~~ !!
그런 분들이 결국 망설이다~ 망설이다~ 결국 상투를 잡게 되는 분들이 아닐까요??
지금도 늦지 않았습니다~~~
아는 것이 힘이다~!! 알면 절대 중개업자의 말 한마디에 팍~~!!
이런 거 없습니다… ^^
물론 잘 아신다고 티를 내시면 좋은 물건 잡는 것이 어렵다는 것은 아시죠??
최대한 어리숙~~하게… ㅎㅎㅎ
열공 하셔서 이번에는 꼭 성공투자 하시기 바랍니다…^^
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
그럼 딱딱한 공부지만 간단하게 짚고 넘어가 볼까요???
일단 촉진지구로 지정이 되려면 촉진지구신청부터 있어야 겠죠??
아래 내용이 다~~ 법에 있는 내용입니다…
(딱딱한 법 내용을 간단히 정리해 보았습니다.)
지구지정신청 서류 작성 (시,군,구청장)
↓
주민 공람 (14일 이상)
↓
지방의회 의견청취
↓
지구 지정신청 (시,군,구 → 시,도)
↓
관계행정기관 협의
↓
도시계획위원회 또는 도시재정비위원회 심의
↓
지정, 고시 (시,도) - 지방자치단체 공보
↓
지구지정 보고 (시,도 → 건교부장관)
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
이렇게 지구가 지정이 되었고 여기까지는 아직 계획이 만들어 지지 않은 단계입니다.
계획에 대한 중요성은 다음 회에 다시 설명해 드리도록 하겠습니다.
첫 단추가 시,군,구에서 지구지정신청 서류를 작성하기 시작할 때인데... 여기서 우리는
무엇을 알 수 있을까요??
어느 지역이 촉진지구 신청을 한다더라~~~ 하기 시작하면??
그리고 이것으로 알 수 있는건??
말 그대로 한다더라~~~ 입니다. ^^
다소 정치적인 요소가 가미되어 개발가능성이 적음에도 불구하고
신청하게 되는 경우가 간혹 있을 수 있기 때문입니다.
(해당되는 지역들 아시죠?? 이곳에서 직접 언급하기에는 무리가 있는 듯.. ^^)
하지만 촉진지구 지정 전 주민공람이 있다는 것을 알 수 있죠??
(시,군,구에서 추진하지 않고, 시,도지사가 직접 사업을 추진한다고 하여도 상황은 동일합니다.)
이처럼 어떠한 방법으로도 주민 공람은 빠질 수 없습니다.
주민공람이 뭐냐구요?? 구청에서 나와서 주민들 불러놓고 이렇게 하려고 하는데 어떠신가??
하는 의견청취 정도라 할 수 있을 것입니다.
우리가 관심을 가지고 있는 지역 특히 예정지라면, 이 주민공람시기의 분위기가 초기 투자에
있어 중요한 포인트 중 하나일 것입니다.
최소한 개발 속도에 대한 문제를 감 잡기가 쉽기 때문이죠~~~
어느 곳에나 있는 필요악! 반대파~~!! 그 골의 깊이를 알기 위함입니다. 물론 조용한 지역도
상당히 많이 있습니다.... ^^
여기서 잠깐~~!!!
불과 2년 전만 하더라도 뉴타운 지정한다니까
개발이 언제 되냐고~~
우리는 신경쓰기 싫으니까 개발지역에서 빼달라고 난리를 치던 분들도 계셨습니다. ㅎㅎㅎ
지금 생각해보면 이해가 안가는 상황이죠??? ^^
그래서 존치의 가능성을 두고 있던 지역이었는데…
재개발 구역의 집값이 날로 날로 상승하니까
이제는 자신들이 지역이 왜 존치가 되냐고 난리네요~~~ ㅎㅎㅎ
주민동의가 가장 큰 포인트인 재개발, 재건축 사업에서 개발속도요??
물론 복잡한 이해관계가 얽혀있어서 정확히 말씀드리기는 어렵겠지만
간단히 말하자면
아무래도 개발해서 조합원들에게 얻어지는 것이 많으면 속도가 더 날것이고
그렇지 않으면 늦어지겠죠??
이쯤에서 3차 뉴타운의 재촉지구로의 법정의제 부분과
촉진계획부분을 다뤄야 할 듯 한데…
아니면 민감한 토지거래 허가부분을 다루어야 하나??.
댓글 달아주세요~~~ 가려운 부분을 팍!팍! 속시원히 긁어 드리겠습니다... ^^*
일단 어떤 내용이든 그 양이 많으니까 다음 회에서 계속 연재하도록 하겠습니다…^^
오늘도 즐거운 하루 되시고~~~
날로 날로 늘어가는 내공으로 성투의 길을 열어가시기 바랍니다… ^^*
-서울에서 미스터 J~~~-
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
재정비특별법 자근자근 씹어주마~~(7) - 재개발 쪼갠지분~!!
결과는 알고 계시는 거에요??
근래 들어 몇몇 질문에 답을 하는데 있어 간단하게 하려다 보니 오해를 하실 만한 부분들이
종종 있었습니다. ^^
또 보통 정확한 근거제시 없이 말로 넘어가는 부분도 많아서 오늘은 내친김에 미스터 J가 여러분과
함께 이 부분을 완전히 독파하고자 합니다. ^^* (미스터 J의 연재에서는 재개발에 대해 다루지
않으려고 애쓰는 중이지만... 쩝)
네~~ 쪼갠 것에 대한부분은 조합정관에서 정할 수 있는 부분이 있습니다. 궁금해 하시는 분들이
많아서 자세한 설명을 드려야 할 듯 싶네요~~~ ^^*
*일단 쪼갠 것에 대한 분양자격을 요약하면 다음과 같습니다. 기준일 (2003년12월30일)을 기
준으로 이전에 쪼개졌으면 분리다세대입니다. (다가구에서 다세대로 전환된 것)
다만 이 규정에서는 예외사항을 두고 있는데요~~ 바로 건물 전용면적 60제곱미터 이상이면
30평대 분양자격이 있다는 것입니다.
쉽게 말하면 쪼갰으나 쪼갠 것으로 보지 않겠다는 의미일 것이고 따라서 이 부분에 대해서는
언급하지 않도록 하겠습니다.
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
일단 이것으로 쪼갠 것이라는 의미는 대충 아셨을 것입니다. 간혹 쪼갠 것에 대한 의미를 정확히
모르시고 긍정적으로만 생각하시는 분들도 많으신 것 같아서~~~
이제 업그레이드를 하는 차원에서 그 진행절차에 대해 한번 알아보도록 하겠습니다.
*근거: 서울시 조례 제12조 (조합정관에 정할 사항) 제5호 - 단독 또는 다가구주택을
건축물 준공이후 다세대주택으로 전환된 주택을 취득한 자에 대한 분양권 부여에 관한
사항 입니다...
이것에 대한 의미를 두고 논란이 많은 것 같아 오늘은 지극히 현실적으로 접근방법을 제시해
드려야 할 듯 한데요~~~ 그래야 마지막에 가서 눈물을 흘리는 일이 적으실 테니까요~~~
서울시 조례에서는 분리다세대는 "전용면적 60제곱미터(24평형) 이하의 주택을 공급하거나 정비구역
안의 임대주택을 공급할 수 있으며..." 라고 되어 있는 것은 다들 아시는 내용이시죠???
그렇다면 결국 조합의 정관을 통해 생사가 결정되는 부분으로 사료가 되는데요~~
그렇다면 정관에서 규정할 내용은 결국 24평형 아파트를 줄 것인가 또는 임대아파트를 줄 것인가를
정할 수 있다는 의미가 되겠죠?? (물론 경우에 따라서는 청산 즉 아무것도 안 줄수 도 있습니다.)
더 현실적으로 접근하기 위해 님께서 조합의 관계자라는 가정 하에 생각해 보겠습니다. 재개발
사업도 사업의 하나라서 이익이 많이 나올수록 좋다는 거~~~ 상식일 것입니다.
그리고 사업을 진행하는데 있어 속도도 하나의 관건이 될 것입니다. 역시 조합원수와
분양자격(분양권)의 수는 다르다는 것을 지난번 미스터 J의 연재(재촉법 자근자근 씹기)에서는
이 부분에 대해 생각해 보시라는 차원에서 말씀 드린 바가 있습니다.
그렇다면 님께서 사업을 진행하신다면 어떻게 하시겠습니까?
현실적으로 생각해 보면 어렵지 않습니다. 아마 님들께서 사업을 진행하더라도 똑같은 상황에
봉착하게 될 것입니다.
결국 쪼갠 지분에 대해 아파트를 안 줄 수만 있다면 사업성이 더 좋아지고 그에 따라 재개발사업에
대한 이익도 더 커지지 않을까요???
그렇다고 무조건 안 줄 수 있는 것은 아니겠죠?? 재개발 사업의 속도가 또 하나의 관건이기 때문입니다.
결국 재개발 사업지에 쪼갠 지분이 많이 있다면 다수의 조합원을 보호하기 위해 (반발을 줄여서
사업이 빨리 진행되어야 하니까~) 24평형 아파트를 배정할 것입니다.
하지만 그렇지 않다면 마찬가지로 다수의 조합원을 보호하고 사업속도를 내기 위해 임대아파트로
배정될 확률이 상당히 큽니다.
그래서 쪼갠 것을 구입할 때는 조합원의 분포도를 확인하여야 하는 것입니다.
그렇다면 쪼갠 것~~!! 어느 지역이 얼마나 되는가를 면밀히 확인해 보는 것이 중요할텐데요~~~
이건 누가 할 수 있을까요???
재개발에서 빠곰이 분들은 직접 하시는 경우도 보았습니다만 일반 투자자들에게는 불가능한
일이죠.. ^^;; 비용도 무척 많이 들구요~~~
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
Tip)
재개발 쪼각 지분도 투자의 틈새시장이 될 수 있다. 틈새시장으로써의 쪼각 지분도 한번 생각해
볼까요??
30평형대 분양자격이 있는 물건이 있습니다. 이런 물건이면 일단 쪼각 지분보다 P를 많이 주고 샀을
경우일 것입니다.
하지만 막상 설계를 보니~~ 조합원에게 30평형의 아파트가 전부 배정되지 못하는 경우 또한 있을 수
있습니다. 또한 어떨 때는 30평형아파트의 1,2층을 배정 받을 경우도 있습니다.
상황이 이렇다면 20평형대 로얄층이 더욱 좋을 수도 있겠죠??
그뿐만 아니라 쪼각 지분은 그 특성상 P도 더욱 조금 주고 구입했을 것입니다~~ ^^*
그렇다면 어떤 물건이 좋은 물건일까요??
30평형대 진입이 확실하다면 P를 더 주고서라도 투자해야 겠지만 그렇지 못하다면 20평형대
아파트를 들어갈 수 있는 쪼각 지분이 더욱 투자의 메리트가 있지 않을까요?? ^^
게다가 요근래는 20평형 아파트 가격도 실수요자 중심으로 시장이 재편되면서 가격이
상당하더라구요~~~ *^^*
결국 안하는 것보다는 쪼각이 더 좋다~~~!!! 입니다.
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
결과)
그렇다면?? 어떻게 투자하는 것이 좋은 것일까??? 아마도 재개발을 전문적으로 하는 부동산중에서
재개발사업지 내의 조합원에 대한 분석을 마치고 조합원의 분포를 알고 있는 곳일 것입니다.
그래서 어찌보면 어떤 물건을 선택하는 것이 좋을까 하는 고민보다는 얼마나 믿을만한 부동산을
만나서 투자를 위한 선택을 할 것인가가 재개발 투자의 핵심내용이 되지 않을까 생각해봅니다.
-서울에서 미스터 J~~~-
피에쑤~.
분리다세대를 구분하는 방법에 대해서도 잘못 알려지고 있는 부분이 많이 있는 것 같은데요~~
그런 부분때문에 잘못 판단하시는 분들도 계신 것 같아 댓글이 30개를 훨씬 넘어가면 분리다세대
(쪼각) 구분방법에 대해서도 자세한 이해를 도와드리고자 합니다. ^^ (가급적 재개발에 관련된
설명은 안하고 싶어서요~~~^^;;)
미스터 J의 연재 (8) - 쪼각지분~~ 아직도 등기로 확인하시나요?? (1)
열화와 같은 댓글 무려 50개나 달렸습니다... 진심으로 감사드립니다. 그런데 무척 부담스럽긴
합니다~~~ ^^;;
고수님들이 너무 많으셔서 재개발 이야기를 안하려고 무던히 애쓰고 있었는데…
댓글의 힘에 피해갈 수가 없게 되어 꼭 필요한 내용 그리고 중요한 내용으로만
살짝 이해를 돕도록 하겠습니다~~~ ^^;;
사실 어려운 부분을 쉽게 풀어쓰려고 노력하다보니
글을 쓰려고 컴앞에 앉으면 저도 모르게 머리카락을 쥐어뜯게 됩니다~~~
이러다 연재 끝날 때 쯤에는 이마가 더 넓어지는 건 아닌지 모르겠습니다… ㅎㅎㅎ
하지만 여러분들께서 원하신다면 최선을 다해 노력하겠습니다.
그리고 성공투자의 길을 우리 함께해요~~~^^*
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
저의 7번째 연재를 읽으시고도 아직까지 30평형대만 고집하시는 것은 아니시겠죠??? ^^
적어도 우리 회원들은 분리다세대를 제대로 알게 되셔서
30평대 가는 것으로 속아서 있는 대로 30평대 P를 다 주고 사지는 말아야겠죠??
그 대신 분리다세대를 틈새지장으로 알고 투자하는 한발 앞선 투자를 해보자구요~~^^*
오늘의 연재로 인해 이제 분리다세대를 등기부 등본으로 확인한다는…
그래서 30평형 분양자격이 있는 줄 알았다는…
그런 말씀은 더 이상 안하셨으면 좋겠습니다~~~ ^^*
자~~ 그럼 시작해볼까요??
신문에서는 맨날 쪼각을 냈다든지 분리다세대라는 말을 자꾸 사용하는데…
대체 그게 뭘까요??
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
그럼 분리다세대를 제대로 이해하기 위해 용어의 정리부터 시작해야겠습니다.
용어정리)
분리다세대와 원다세대
분리다세대란
최초 다가구에서 각각 하나의 세대로 분리되어 별도의 등기가 만들어 진 것~
원다세대란
준공 당시부터 공동주택으로 별도 세대를 구성해 등기를 완료한 건축물~~
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
그럼 분리다세대를 하나씩 하나씩 자근자근 씹어보자구요~~~^^*
미스터 J의 연재(7)을 통해 분리다세대의 결과는 확실히 아셨을 것입니다.
일단 두 종류의 집이 있다고 가정하구요~~~
하나는 ‘다가구’ 주택이라는 것이고 다른 하나의 ‘다세대’ 주택이라는 것입니다.
그럼 먼저 이 두 가지를 구분하는 방법부터 시작해 볼까요??
사실 다가구와 다세대의 구분은 등기부 등본으로도 충분히 확인가능 합니다만
오늘도 다시 미스터 J와 만났으니 제대로 업!그레이드 한번 해 봐야겠죠?? ^^
어차피 분리다세대를 알려면 꼭 알고 지나가야 하는 내용이니까요~~~ ^^*
그럼 먼저 ‘다가구’는 뭘까요??
혹자는 수도계량기가 건물에 하나밖에 없는 집이라고도 하고…
혹자는 3층짜리 주택을 말한다고 하기도 하고...
또 다른 분은 그 주택을 통틀어서 주인이 하나만 있는 집을 말한다고 하기도 하는데…
어떤 게 맞는 거죠??
(다가구와 다세대의 구분은 건축법으로 정의되는 내용이 다릅니다만…
그런 것까지 아셔야 할 필요는 없으시거든요~~ 생략합니다.)
위의 방법들 모두 다가구와 다세대를 정확하게 구분하는 방법이 아닙니다… !!!
다만 여러 가지 서류를 발급받지 않고서도
현장에서 간단히 확인할 수 있는 노하우들 이겠지요~~ 물론 부정확 하지만요~~~ ㅎㅎ
여기서 잠깐~~!!!!
우리는 흔히 역사의 중요성과 그 가치를 생각해보곤 합니다.
기록으로 남아 있는 역사~~~!!
무엇이지요?? 처음에는 이랬는데 이러이러한 이유로 지금은 이렇다~~!!!
뭐 이런 게 역사 아닐까요???
저는 개인적으로 역사를 무지하게 좋아합니다…
모든 통계의 기본이 되는 자료들이고
미래를 예측하는 척도이기도 해서
앞으로 나는 어떻게 해야 하는 지를 알려주는 것이죠~~
가끔 이런 저를 보면서 고리타분하다 하실지 모르겠지만…
네~~ 저 무지하게 보수적입니다.. 하하하
다시 본론으로 돌아가서~~
건축물도 역사가 있다~!! 이 이야기부터 드리고 싶습니다.
그럼 기록은 어디에 있을까???
건축물대장~!!! 바로 이것이 건축물의 역사 그리고 더 엄밀히 말해 호적 입니다.
이 ‘대장’이라는거~~ 생소하시죠??
건축물대장 어디서 발급받을 수 있을까요??
뭐 구청이나 동사무소에서 받을 수 있습니다만
그리구요?? 90원정도가 비싸긴 하지만 인터넷에서도 발급이 가능합니다.
대한민국 전자정부라는 홈페이지 인데요~~~ (http://www.egov.go.kr)
이곳을 잘 보시면 작은 글씨로 써있습니다.
인터넷 발급/열람 가능한 민원에 “건축물대장 등,초본”이라고 되어 있습니다.
여기를 눌러 발급받으시면 되는데~~
사실 조금 어렵습니다~~~ ^^;;
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
TIP)
대장구분/종류안내
건축물대장은 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 나뉩니다.
아래 안내를 참고하여 신청하시려는 지번의 건축물구분이 집합인지, 일반인지
확인 하시기 바랍니다.
1. 대장구분(일반/집합)안내
- 일반 : 건물의 소유주가 개인이거나 홍길동 외 O명 등으로 대표자가 있는 경우
- 집합 : 건물의 소유주가 여러 명이며 각각의 이름이 명시되는 경우
※ 일반적으로 아파트, 연립주택, 다세대주택 등은 집합건축물에 해당됨.
2. 대장종류 안내
(1) 대장구분에서 일반을 선택
- 총괄 : 신청하시는 주소지의 지번에 있는 모든 건물들을 표시
- 일반 : 본인 건물만 표시
(2) 대장구분에서 집합을 선택
- 총 괄 : 해당 지번에 있는 모든 건축물표시
- 표제부 : 해당 지번에 있는 동 표시
- 전유부 : 해당 지번에 있는 동의 호수 표시
(예시)
1. 월드컵아파트 2002동 2호의 건축물대장을 신청할 경우
대장구분 - 집합, 대장종류 - 전유부 선택
2. 단독주택의 건축물대장을 신청할 경우
대장구분 - 일반, 대장종류 - 일반 선택
※ "해당되는 정보가 있지 않습니다." 라는 메시지가 나타나는 경우
해당 건축물에 대한 주소가 정확하지 않거나, "대장구분" 및 "대장종류"가
잘못 선택된 경우이니 확인 후 다시 신청하시기 바랍니다.
실제 해보면 잘 안되고 복잡하다~~ ^^;;
그래서 시간이 없어 방문이 불가능하신 분들께만 권해드리고 싶습니다.
그리고 저 같은 분들은 직접 방문하여 확인하는 것이 가장 좋은 방법이라고 할 수 있습니다. ^^*
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
하지만 이것이 전부는 아닙니다~~~
우리는 여기서 반드시 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다.
바로 건축물대장과 등기부등본~! 그 의미의 이해입니다.
기초가 튼실해야 아무리 쌓아도 무너지지가 않죠?? ^^
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
용어정리)
등기와 대장
등기: 권리 관계를 표시해 주는 것 (등기에는 공신력이 없다.)으로 법원에서
관리한다.
대장: 현황을 표시해 주는 것으로 소관청에서 관리한다.
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
이렇게 등기는 그 소유권에 관련된 사항이라든지
혹은 소유권이외의 권리사항(저당권, 근저당권등) 같은 것을
공시해주는 역할을 하는 것입니다.
그리고 대장은 그 건축물이 어떻게 지어지고 현재 상황이 어떤지를 말해주는 것으로
실무적으로는 대장이 있어야 등기를 만들 수 있습니다.
이렇게 대장은 그 건축물이 생길 때부터 작성되어지는 것으로써
대장에는 그 건축물의 역사가 고스란히 남아 있습니다.
결국 다가구냐? 다세대냐? 는
등기부 등본을 통해서 확인할 수도 있지만 건축물 대장을 통해 확인하는 것이 더 올바른 방법일
수도 있습니다.
자~~ 다가구와 다세대는 구분하셨구요~~~
(다가구는 일반건축물대장이라고 나오고, 다세대는 집합건물대장이라고 나옵니다.)
그렇다면 등기부 등본의 제목이 집합건물로 나오지 않았다면…??
또는 일반건축물대장의 주용도란에 ‘다가구’라고 나와 있다면…??
일단 이것은 절대 분리다세대가 아니겠죠~~~!!
너무 길면 읽다 지쳐 쓰러지실 것 같아 1,2차로 나누기로 결정했습니다…
너그러이 용서해 주시면 고맙겠습니다~~~ ^^*
참~!! 대장을 직접 보는 방법과 개별 예제는 2차에서 다루었으니 궁금하시더라도 조금만
참아주시구요~~~
미스터 J의 기운이 팍팍 돌도록 댓글 많이 많이 달아주세요~~~ ^^*
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
Mr.J (9) - 쪼각지분~~ 아직도 등기로 확인하시나요??
(2) 실전편~!!
어느새 칼럼이 새로 생겼네요…
“Mr.J의 부동산 A+” ~~!!
지어주신 이름이니까 감사히 쓰겠습니다.
^__________^
연재도 더 많이 올리고, 내용도 더 알차게~~~
하지만 혼자 만들어가는 칼럼란이 아닙니다…
여러분의 참여가 없이는 지탱해 나갈 자신이 없습니다…
그러니 많이 방문해 주시고 격려의 댓글 꼭 남겨주세요…
많이 사랑해 주실수록 힘이 많이 날거에요~~~ ^^*
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
휴~~~ 말로만 하려니까 힘들다~~~
잠시 땀 좀 닦고 물 마시고 쉬었다 가야지~~~ ^^;;
이렇게 말로 설명해도 이해가 가시려나 모르겠네요… 쩝
사실 저도 좀 답답합니다. ^^;;
하지만 그냥 가렵니다… 일단 이번에는 쭉~~ 나가고…
혹시 기회가 된다면 간단한 세미나를 열어서
비쥬얼하게 설명해 드릴 수 있는 기회가 있었으면 좋겠네요~~~ ^^*
자~! 이제 개별사안으로 들어가서…
분리다세대를 확인하는 방법을 알아봐야겠죠???
분리다세대는 최초 다가구에서 각각 하나의 세대로 분리되어
별도의 등기가 만들어 진 것이기 때문에 등기도 이때 새로 만들어집니다.
이때 등기에서는 구분이라는 표현을 생략하고
그냥 새로 만들어 주었던 부분이 많이 있었습니다~~~
따라서 분리다세대 부분은 등기부등본으로는 해결이 안되는 부분이므로
꼭~! 반드시~! 건축물대장을 확인하시기 바랍니다~~!!!!!
집합건축물대장은 또 표제부와 전유부분으로 나뉘어 지는데요~~~
표제부는 건축물에 대해서
전유부는 그 건축물의 호수에 대한 건축물에 대해서 나와 있습니다.
즉 하나의 다세대 건물이라면
일단 표제부가 있으며 이곳에는 그 건축물에 대한 전반적인 내용이 적혀 있습니다.
(표제부에는 소유자에 대한 내용이 없음)
그리고 전유부분도 반드시 확인해 보아야 할 서류인데요~~
(각 호수에 대한 내용이 기재되어 있음) 표제부에 없는 내용이 전유부분에 있는 경우도 있기
때문입니다.
(전유부에는 소유자에 대한 내용이 있음)
이 부분도 이야기 하자면 상당히 긴데 공간상 제약이 많으므로 생략~!
그럼 어디를 봐야 쪼갠 내용에 대해 확인하나~~~??
간단히 설명드리자면…
건축물대장의 2번째 페이지 하단의 변동사항이라는 항목의 내용을 보시면 됩니다.
하나의 예를 들어볼까요??
제가 초창기에 한참 재개발 공부하러 다닐 때의 그 건축물대장 중에서
분리다세대의 내용이 포함되어 있는 것으로 확인해 보겠습니다.
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예시)
집합건축물대장 (표제부,갑) - 2번째 페이지 하단 ‘변동사항’의 전문입니다.
1997.02.25 - 건축 58550-667(1997.2.21)호에 의거 증축 및 용도변경사항등재
증축:1층(56.53㎡)다세대주택,2층(135.56㎡)다세대주택,옥탑층(35.70㎡)증축
1997.02.25 ? 용도변경: 지층(22.58㎡)를 주택에서 다세대주택(보일러실)로,
1층(233.65㎡)를 근린생활시설에서 다세대주택으로,
2층(123.57㎡)를 단독주택에서 다세대주택으로 용도변경
-이하여백-
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무엇을 찾을 수 있으신가요?
아마 대부분은 무슨 내용인지 확인하기가 쉽지만은 않으실 것입니다~~~
사실 실제 분리다세대를 확인하는데 있어서는 이것보다도 더 어렵습니다. ^^;;
하지만 이곳 예제는 쉬우니까 간단히 설명해 보겠습니다.
말 그대로 예제니까요~~~ ^^*
위의 내용을 보시면
1997년 2월 25일에 참 많은 변화가 있었죠???
바로 요 내용~~!! 이 쪼갰다는 내용입니다.
언뜻 이해가 안 가신다구요???
그럼 이제 자근자근 씹어볼까요??? ^^*
건물 전체는 전반적으로 증축을 했고…
1층은 용도변경해서 다세대로 쪼갰구요…
2층은 단독주택을 다세대로 쪼갰습니다… ^^;;
많이도 쪼갰죠???
이 집 현재는 세대수가 16세대 입니다…^^
즉 16개로 쪼갰다는 말과 같은 말이죠~~
아직도 등기부 등본에 구분으로 인한~~ 이라는 말이 나와야 한다고 믿으세요?
그럼 등기부를 한번 보시죠??
등기부에 정말 아무런 이야기가 없습니다. 아주 깨~~끗 합니다~~~ ^^*
자신의 것이 궁금하시다구요???
기 투자한 물건이 있으시다면 시간 내셔서 확인해 보셔도 좋을 것 같습니다. ^^*
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작년의 일입니다.
추운 겨울날 한 아이를 등에 업고 있던 젊은 아주머니가 있었습니다.
아주 우연~히 만나서 알게되었죠~~~
그 아주머니 정말 뿌듯해 하시더군요…
발빠르게 성공적으로 재개발에 투자하셨다고…
대지도 20평 가까이 되는 물건인데 30평형대 갈수 있다고
무엇보다도 시세보다 무척 싸게 샀다고…
이분의 뿌듯함 제가 다~~ 날려버렸죠... 쩝
(저는 그냥 한 말씀만 드렸습니다. ㅜ.ㅠ 쪼갠 것일수도 있다고…)
이유는 짐작이 가시죠???
바로 쪼갠 것이었습니다.
이 당시는 쪼갠 것의 가치가 정말 없던 시절이었고
쪼갠 것에 대한 인식이 나빠서 이 가격에는 도저히 안 된다고 생각을 했었는데…
그 당시 이 젊은 새댁을 구렁텅이에 빠뜨린 중개인이 얼마나 미웠던지…
그렇지만 설마 알고야 그러했겠습니까??? 모르니까 그렇죠…
어쨌든 진위여부를 확인하고
눈물이 글썽글썽해서 목이 메이시더라구요… ^^:;
어찌 되었던 같이 고민하고 생각하면서
정말 우여곡절 끝에 이 사건은 해결이 되었습니다.
저에게 어찌나 감사해 하시던지… 이때 정말 뿌듯하더라구요…
이런 게 보람이구나 하는 생각도 들고~~ ㅎㅎㅎ
그런데 왠걸요???
1년이 지나니까 이것도 2배 가까이 오르더군요~~~ 컥
이 애기엄마는 무서워서 지금은 더 이상 재개발 투자할 엄두도 못 내는데…
차라리 그냥 두었다면 그래도 2배는 올랐을 것을~~!!!
참으로 안타깝습니다~~~ 쩝
아무튼 이때부터 ‘내 집 마련의 꿈’ 이라는 것에 깊은 관심을 가지게 되었습니다… ^^*
이런 애기엄마 같은 분들 내 집 마련 하시는데 도움이 되어 드리겠다고…
이것이 저의 꿈 입니다…
그리고 이 꿈이 여러분의 성공투자에도 도움이 되어드렸으면 좋겠습니다.
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여담이 좀 길었습니다~~~ ^^*
다시 본론으로 들어가서~
원래 재개발의 분양자격에 대한 인가권한은 구청장에게 있습니다.
하지만 사실 시원한 대답 듣기 어렵습니다.
대부분 조합에 문의하라고 하지요…
조합에 문의하면요?? 무조건 30평대 준다고 하고요.. 하하하
(물론 그렇지 않은 조합도 많습니다~~
그렇지만 전문가적인 조합 또한 그렇게 많지는 않습니다)
왜 공무원이 시원한 대답을 안 하냐구요??
담당 공무원이 한마디하면 결국 책임을 져야하는 상황까지 발생할 수 있기 때문이지요~~~
이러한 상황을 피해가고 싶은 것~!
아마 여러분도 마찬가지실 거에요~~~ ^^;;
그분들도 다 책임져야 할 가족이 있고 우리랑 똑 같은 사람이고…
자~~ 이제 그 내용은 아시겠죠???
그렇지만 실무에 접해보시면 이렇게 쉽게 나와있는 내용은 그나마 다행입니다.
어찌나 어려운 말들이 많은지…쩝
솔직히 저 역시도 개인적으로 된다! 안된다! 를 말하기 어려운 부분이 많이 있습니다.
오죽하면 아직도 이곳 저곳을 �아 다니면서
또 여러 곳에 질의하고 민원 넣으면서 다니고 있습니다.
하물며 여러분들이야~~~ ^^;;
다시 한번 외치지만 싸다고 해서 재개발을 모르는 부동산에 가서 덤벼들지 마세요~~~
10번 투자 잘 했다고 해도 한번만 실수하면 다시 원점입니다…^^*
그래서 개인적으로 강조하는 것이지만
자신이 재개발에 대해 정확히 알지 못한다면…
그래서 누군가의 도움이 절실히 필요하다면…
재개발은 전문 부동산에 가서 투자해라~!~! 입니다.
그리고 부동산 투자~~!! 제값주고 하세요~~!!
그대신 미래가치를 볼 수있는 안목을 키우시고 저평가된 지역을 찾으세요…
아무래도 그것이 정답인 것 같습니다.
얼마 전 호연지기님의 글이 생각이 납니다…
투자할 곳은 먼 곳에 있지 않다고…
바로 여러분이 살고 계시는 지역일수도 또는 태어난 고향일수도 있습니다… ^^
긴~~~글 지금까지 읽어 주셔서 대단히 감사합니다.
-서울에서 미스터 J~~~-
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피에쑤~~
참 그리고 다음 번 연재는 재촉법의 토지거래허가에 관련된 내용입니다.
토지거래허가 과연 악재이기만 할까요?? ㅎㅎ
궁금하시죠??? 이번에는 어떤 틈새시장이 또 기다리고 있을지…
칼럼란이 새로 생긴만큼~!
자~~ 이번에는 머리카락이 빠진 수 만큼 댓글과 함께 조회수 1,000에 도전합니다.
여러분의 열화와 같은 성원이 있어야
나중에 없는 시원한 머리를 보면서도 흐뭇하지 않겠어요?? ^^*
재정비특별법 자근자근 씹어주마~~(10) 돈이 보이는 재정비촉진계획
도시재정비촉진을 위한 특별법의 꽃 = 촉진계획을 알아야 돈이 보인다.
이번에는 누가 발표 했다구요?? ^^
정말 많은 대책에 고3처럼 공부하고 있어도 따라가기가 버겁네요~~~ ㅋㅋㅋ
무주택 서민들의 내 집 마련의 꿈을 이루어 주겠다는 환상이 과연 실현될 수 있을지…
(애 낳는 방법 말고 좀더 현실적인 방법은 없을까요?? ^^)
에이~~ 머리도 나빠서 다 기억도 못하겠는데
아무쪼록 이번 대선에서는 싹~다 정리 좀 해주실라나??
잔뜩 기대해 봅니다… ^^
어차피 갈 곳은 정해져 있다고 생각되니까~~~ ㅎㅎㅎ
자 이제 저의 연재에서도 가장 중요한 그리고 가장 돈 되는~~ ㅋㅋ
내용이 시작됩니다. ^^*
바로~~~ 재정비 촉!진!계!획! 입니다.
촉진계획이 왜? 중요한지를 정확히 아신다면
앞으로 발표될 촉진계획을 보시면서
어떤 지역이 더 잘 개발될지, 누구의 이야기가 허무맹랑한 이야기인지를
가늠해 보실 수 있으실 것입니다.
(한번 알고 들어보세요~~ 정말 잼~있습니다…ㅋㅋ)
그리고 이르면 3월말쯤 촉진시범지구(장위,신길)의 촉진계획이 발표될 것도 같은데
발표가 되기 전에 기본기를 다져 두시면 좋을 것 같습니다. (사실 지금도 돌아다니는 이야기들!
아실 만한 분은 다~ 아시죠??)
그래야 제가 말씀해 드리고 싶어도 공식적으로 할 수 없는
개별 사업지의 사업성 분석에 대한 감도 잡으실 수 있으실 것입니다.
결국 재정비 촉진계획은 촉진지구에 투자를 하는데 있어
지역과 함께 투자수익까지도 한번에 분석 할 수 있게 만들어주는 가장 중요한 내용입니다.
자~~ 그럼 오늘도 하나하나 자근자근 풀어볼까요???
재정비촉진지구는 그 지구가 지정되었다고 특별한 의미는 없습니다.
그냥 테두리 하나 치고 뭐~ 여기를 재정비촉진지구라고 한다~~~
딱 여기까지의 수준입니다.
왜냐? 촉진계획 만들면서 맘에 안 들면 그 테두리를 바꿔도 되니까요~~
더 좋은 촉진계획을 위해서… ^^
사실 뉴타운사업에서 말하는 뉴타운지구도 마찬가지 입니다.
여기를 뉴타운 지구라고 한다~~ 는것 이외에는 특별한 의미가 없습니다.
이것이 기본계획이라는 것으로 조금 더 구체화 되어 추진되고 있는 것입니다.
자 그럼 재개발과 재정비 촉진지구와의 차별성을 가지는 부분에 대해서는 초반 연재에 언급을
드렸으므로 다~ 아실 것 같고... ^^
이제 요 촉진계획에 대해 심층 파고 들어가 보겠습니다.
파고들어가는 목적~!! 이 있어야 효과가 팍!팍! 있겠죠???
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TIP)
촉진계획을 바라보는 관점
*투자자의 입장: 촉진계획의 내용을 보고
투자가치가 얼마나 있는 지역인지를 판별할 수 있는
가장 기본적이고 확실한 근거가 된다.
*조합원 입장: 촉진계획의 숫자 하나, 글자 하나의 차이에 의해
자신의 재산가치에 엄청난 변화가 있을 수 있으므로
촉진계획의 의미를 바로 알고
최고 최선의 촉진계획이 만들어 지도록 노력해야 합니다.
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이와 같이 촉진계획이 수립되면
비로소 촉진사업이 출발선 상에 올라서
(100 미터 달리기에 누군가 총을 들고 서서 출발신호를 하고 있는 것)
촉진계획이 결정되는 순간 땅~! 하는 신호와 함께 출발하게 되는 것입니다.
이렇게 촉진계획이 결정되면
이제 조합원들 모두 오빠 달려~~~를 함께 외치는 것만이 최선의 길이 되는 것이지요~~~
뿐만 아니라 촉진지구지정 단계에서는 없던 존치지역에 대한 부분도
촉진계획 수립단계에서 언급하고 있는데요~~
결국 이 단계에 와서야 모든 촉진구역에 대한 구름이 걷히게 되는 것입니다.
이렇게 중요한 촉진계획~!!
사실 재개발, 뉴타운에 대해 무엇인가를 바로 아는 것보다
투자를 위해서든 조합원으로써 권리를 행사하든 간에 촉진계획을 정확히 아는 것이
그 성패를 가름 짓는 중요한 일입니다~~~
따라서 앞으로 촉진계획이 나오면
우리 같이 깨끗한 종이에 프린트 해서
밑줄 쫙~! 별표 10개 정도는 기본으로 체크하시면서 분석해 보자구요~~~
정말 법대로 잘 만들어 졌는지… 투자를 위한 포인트를 어떻게 잡고 가야 하는지… ^^
이렇게 거듭 강조를 하는데도~~~
가끔 재정비촉진지구에 계시는 또는 투자하시는 분들이 기본계획이라는 표현을 운운할 때마다
답답한 마음을 금할 수 없는데요~~
기본계획과 촉진계획은 하늘과 땅 차이~!! 입니다.
우리 회원님들께서는 절대 헷갈리는 일이 있어서는 아니 될 것이옵니다~~ 마마 ^^*
(요즘 사극을 너무 많이 보나~~ 자꾸 높은 분들의 언어를 쓰게 되네요~~~ ㅋㅋㅋ)
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그림> 촉진계획 수립 및 결정 절차
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촉진계획은 시,군,구청장이 만들고 시,도지사가 결정하고… 뭐 이런 식으로 진행이 되는데요~~
주민공람의 중요성에 대해서는 지난 연재 때 말씀을 드렸습니다. 참조하시면 도움이 되실 것입니다.
사실 여기까지 상황을 봐서는 뉴타운의 기본계획(=사업계획)이랑 별반 차이가 없습니다.
하지만 세부 계획의 내용을 보면 확실한 차이점을 발견하실 수 있는데요~~ (무식하게 말한다면
뉴타운에서는 계획에 포함되어야 할 내용은 법에 7가지라고 되어있고 촉진지구에서는 계획에
포함되어야 할 내용이 15가지나 됩니다~~ ㅋㅋㅋ 무려 2배나 많죠?? ^^*)
이것이 어떤 의미인가 하면… 촉진계획에는 앞으로 결정되어야 할 대부분의 내용도 이미 다~~
들어가 있다는 이야기 인데요~
뉴타운과 같은 기반시설 설치 계획과 각종 영향평가들부터 용적률, 건폐율 및 높이계획 등
건축계획까지도 포함되어 있습니다.
그렇다 보니 촉진계획이 결정되면
각종 진행절차가 동시에 마무리 되는 것과 같은 효과가 있어 사업추진속도가 엄청나게 빨라지겠죠??
속도 이야기가 나왔으니 말인데... 쩝 재정비 특별법에는 빠른 추진 속도를 위한 강제조건도 몇 가지
있는데요~~~ 말은 바로 해야지~~~ 사실 강제조건이 아니라 협박이죠~~~ ^^;;
이것이 바로 공영개발에 대해 언급한 부분인데요~~ 이 부분은 재정비촉진사업의 시행부분에서
언급하도록 하겠습니다...
이게 좋은 내용인지 안 좋은 내용인지... 정말 궁금하지 않으세요???? *^^*
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피에쑤~1
토지거래허가에 대해 더 깊게 법리를 좀 풀어드릴까 노력해 보았으나 지나치게 어렵다 싶어 생략해야
할 것 같습니다... ^^;; (너무 많은 법리 설명으로 인해 투자에 재미를 못 느낄까 봐~~ ) (어려움을
느끼시는 부분은 개별적으로 풀어드리는 것이 효과적일 것 같네요~~~ )
대신 토지거래허가구역 내에서 부동산 매매계약을 위한 가장 기본이 되는 중요한 내용을 말씀 드리자면,
계약서에 보면 특약사항란이 있습니다. 그곳에 반드시 아래의 내용을 적으시고 상황에 따라 내용을
보충하세요~
"상기 계약은 토지거래허가조건부 계약으로 매도인과 매수인 쌍방은 허가를 위해 상호 적극 협조하기로 한다." "불허가시 매도인은 계약금을 즉시 반환한다."
===========================================================================
※ 토지거래허가구역 내에서 일반적인 계약서 작성 핵심 Point)
계약을 깨지지 않게 하기 위해서는 중도금의 지급이 중요합니다... 중도금은 계약서에 명시된 중도금
지급약속일과 액수와 상관없이 이루어져도 계약의 이행으로 보아 중도금으로 인정되기 때문에 이쯤
되면 더 이상 계약법에 의해 계약금 2배 반환의 방법으로는 해지할 수 없게 됩니다. 이를 악용하시지
마세요~~~^^;; ===========================================================================
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피에쑤~~2
재정비촉진지구가 지정될 지역에 대한 투자에 방향에 대해 이제는 다들 감을 잡으셨으리라
생각되는데요~~~
서울은 워낙에 발 빠르게 움직이니까 살짝 늦은 감이 있구요~~~ (제 생각만 그런가??? ^^)
하지만 수도권 지역 촉진지구는 아직까지는 초기 투자금도 작고 또한 상대적으로 리스크도 작은
것으로 분석됩니다~~~
그렇다면 어떤 점을 포인트로 잡고 움직여야 하는지 간단히 정리해 보겠습니다.
===============================================================
※ 초기(미지정) 재정비촉진지구에서의 투자핵심 Point)
1) 재개발 구역과 재정비촉진지구를 비교하되 재개발 구역이 추진속도에 어려움이 있을 것으로
예상되면 재빠르게 재정비촉진지구로 눈을 돌려라~
2) 건립 예정수보다 조합원수가 적은 지역을 찾아라~! (30평형대 일반분양이 있다면 일단 안심~!!)
3) 6평 미만의 빌라나 신축 빌라를 선택하라~ (어정쩡한 크기나 노후도는 리스크를 크게 만든다~)
4) 2)번에서 말한 물건이 여러 개 있다면 P가 작은 물건으로 가되 6평 미만과 신축의 P가 얼마
차이나지 않는다면 가급적 6평이만으로 투자하여 금융비용과 환금성 부분에 대한 리스크를 최대한
줄인다. ===============================================================
개인적인 투자에 대한 의견이 있으면 같이 나누어 주세요~~~ 내공도 살~짝! 보여 주시구요~~~ ^^*
많은 분들이 투자에 접근하시는데 큰 도움이 될 것입니다.
-서울에서 Mr.J~~~-
공영개발?? 재정비특별법 자근자근 씹어주마~~~(11-1)
얼마 전만해도 재개발에 대해서 몇몇 전문가를 제외하고는 몰랐던 시절이 있었습니다. 재개발
1세대의 대~선배님들 중 몇몇 분들은 그때가 좋았다고 말씀하십니다~~~
그 당시 돈 버는 것은 일도 아니었다고 하시면서... ^^;;
그때까지만 해도 재개발에 대한 일반인들의 인식은
“되지도 않으면서 무지하게 오래 걸리는 거~~~”
“상당히 귀찮고 신경쓰이게 하는 것” 이라는 인식이 대부분 이었습니다.
그 지역에 사는 사람도 좋은 줄 모르는데 하물며 투자요??
대부분의 사람들이 이렇게 생각하던 때가 바로 재개발 시장에서의 마지막 틈새시장이었을 것입니다.
그리고 그때는 일반인들이 접근해 보려고 시도도 안 했지만 설령 알고 싶다고 해도 어디서부터
접근을 해야 하는지 깜깜하기만 하던 시절이었지요~~ ^^
(물론 지금도 그런 분들이 많이 계시지만…ㅎㅎㅎ)
또 어떤 분들은 용케도 어디에 내용이 나와있는지 찾기는 하셨는데
그 내용을 해석하는데 있어 상당한 무리가 있었던 것도 사실이었습니다.
사실 우리가 국어시간에 배운 언어로만 되어있는 것이 아니쟎아요~~~ ㅎㅎㅎ
어찌 되었든 세월이 흘러~흘러~ 지금의 상황까지 오게 되었습니다.
예부터 법원에는 이런 소문이 있었습니다...!!
"경매장에 애 엄마가 애 업고 나오면 더 이상 경매해서 남을 것 없다"는 말~~
충분히 생각해 볼만한 일일 것입니다~~~ 하지만 정말 그런가요??
물론 전반적으로 수익이 줄어들었고 그래서 하기 더 어려워졌다는 것은 사실일 것입니다.
남들보다 노력을 더 해야 수익이 생기니까 어려워졌다는 것이겠죠~~~
재개발 또한 그렇지 않을까요?
이제 애 엄마가 애 업고 재개발 지분 찾으러 다니는 시절이 되었으니까요~~~ ^^
이렇다 보니 큰 수익을 내기가 더 힘들어진 건 분명하죠.. ^^*
요즘은 많은 분들이 고급 정보에 목말라 있습니다.
그래서 혹시나 하는 마음에 여기저기 모임에 다니는 것이겠죠???~~~
그리고 그러한 노력들은 여러분의 재테크를 성공적으로 이끌어 줄 것입니다.
손품, 발품도 팔고 아무래도 시간에 대한 투자를 많이 하셨기 때문이겠죠~~~
(남들보다 더 하는 노력~! 이라고 말해도 될 것 같습니다. ^^;)
참~! 재테크라는 말이 나왔으니 말인데요...
요즘 직장 때려치우시고 부동산 투자만을 하러 다니시는 분들을 여~럿 보았습니다.
때로는 아예 부동산 사무실을 오픈하시는 경우도 많이 보았는데요~~~
물론 그 중에는 부동산경기 침체가 왔을 때 직장으로 돌아가실 분들도 계시겠지만...
국가 경제만을 두고 본다면 심히 걱정 되는 부분일 것입니다. 쩝
이러한 일들이 과열 조짐을 낳고 있는 것은 아닐까 하고 생각도 해보지만
몇몇 사람이 이렇게 움직인다고 하여 시장이 움직이지는 않을 것이라고 생각해 봅니다.
결국 시장이 사람들을 이렇게 만들어 놓았다고 하는 것이 옳은 표현이겠죠??? ^^*
분위기도 묘~해지고 있습니다.
현상에 대한 분석만을 토대로 한 전문가들이 부동산 관련 전문가로 활동 중이거든요~~~ ^^;
에공~~ 이야기가 다시 빗나갔습니다…
스크롤 압박만 없으면 그냥 시원하게 쫙~ 밀어버리고 싶은데…ㅋㅋ
재테크 = Second Job 이어야 하지 않을까요~~??
그리고 바쁘게 돌아가는 이 세상은 Second Job이 선택이 아니라 필수로 만들어 버렸습니다.
하지만 Second Job 이 Main job 으로 자꾸 변하는데요~~~
직장 생활하는 것보다 수익이 더 좋기 때문인데… 앞으로는 이런 일은 없어야 되겠습니다.
국민적으로든 국가적으로든…
그리고 국민이 이렇게 하려고 하는 것은
정부가 국민을 탓할 것이 아니라 정부가 먼저 반성부터 해야 할 일일 것입니다.
아무튼 사회 전반이 전부 부동산으로만 쏠려있으면
부동산 시장의 주기와 시장상황의 변화 등에 유연성이 약해져 국가경제는 더욱 어려워 질 것이고
그때는 회복이 힘들어지게 될지도 모릅니다. 1991년 가을 일본처럼…
그리고 Mr.J가 반드시 드리고 싶은 말은~~~~
성공하는 부동산투자를 위해서는 전문가에 의지하지 말고
스스로 공부하고 깨우쳐야 진정으로 가능하다는 것입니다.
혼자만 심각해 지는건가?? ㅎㅎㅎ
이 부분은 앞으로 여러분과 함께 고민해 보도록 하겠습니다.
자~~ 그럼 우리 회원님들 모두 전문가가 될 때까지 오늘도 힘차게 일보전진 해 볼까요?? ^^*
투자의 2가지 핵심은 수익과 시간이라고~~ 목 터지게 외쳤습니다!!
그런 의미에서 오늘은 재정비 촉진지구가 가지는 시간의 비밀을 공개하려고 하는데요~~
바로 이번 연재의 부재이자~ 여러분이 아시는 바로 무시무시한 공영개발에 대한 내용이 되겠습니다.
아~ 무서버~~ 그럼 공영 개발하면 다~ 뺐기는 건가요???
쉽게 말해 나쁜거냐구요?? 글쎄요~~~
여기서는 여러 가지 달라지는 상황들 중에서도
조합원에게 관련된 사항을 중심으로 이야기 해보겠습니다~~~
그렇지만 결론부터 미리 말씀 드린다면 전혀 걱정하실 것 없습니다... ^^*
왜냐하면 사업진행을 위한 동의는 여러분이 직접 하셔야 하는 일이고
또 동의 없이는 어떤 사업도 진행되지 않는다는 것을 정확히 파악하고 계신다면 말입니다.
내용이 바로 이어집니다~~~
-서울에서 Mr.J~~~-
공영개발?? 재정비특별법 자근자근 씹어주마~~~(11-2)
자~~ 재정비 촉진사업을 이제 본격적으로 시행해야겠죠??
우선, 촉진지구 지정과 촉진계획을 거치게 되면 그 촉진구역의 경계가 확정이 됩니다.
이 부분은 지난번 연재 때 자세히 말씀드렸으니 오늘은 생략해도 되겠죠?? ^^
그 다음으로 조합설립인가를 받거나
사업시행자로 지정받은 주택공사, 토지공사, 지방공사 등이
촉진사업의 시행자로 선정이 됩니다~~
그리고 이렇게 촉진사업의 시행자가 지정이 되었으니
본격적으로 촉진사업이 시행되는 것이겠죠~~~
‘배가 있는데 돛도 달렸고 닻도 올려졌고…
이제 시행자인 선장도 탑승했으니 본격적인 항해를 시작하는 것이죠~~’
가만 보시면 재개발과는 조금 다르죠??
무엇이 다를까요???
촉진사업은 촉진계획이 나오면서 구역지정의제가 되어 버리니까
바로 조합설립인가 단계로 넘어가게 되어있습니다.
바로 이것 자체 만으로도 재개발보다 재정비 촉진사업의 개발 속도를 몇 년이나 확~ 당겨주는
내용입니다.
(적어도 구역지정 받는데 들어가는 시간은 줄어들테니까요~~)
그러면서 특별법에서는 조합설립인가에 대한 부분을 툭 말하는데요~~
또한 생소한 주민대표회의라는 개념도 불쑥 등장하구요~~
그리고 사업시행자라는 개념까지???
재개발 이해하는 것도 힘들었는데 촉진법이라~~
“에고~ 에고~ 너무 어려운 거 아니야??” 라고 생각하시겠지만
사실 어려울 것 하나도 없습니다.
이 내용 몰라도 사는데 지장은 하나도 없기 때문이죠~~~
“그저 개발속도가 빨라질 수 있다~!!” 정도로만 이해하셔도
저의 설명은 절반이상 성공한 것이라고 생각합니다.
그러면서 동시에 촉진지구 내의 추진위원회들은 다~ 죽었다..라고 생각하시면 됩니다... ^^;
왜냐구요?? 세상이 호락호락 하지 않게 되어서 이제는 무지하게 열심히 일해서 성과를 내지 않으면
문 닫아야 하기 때문이지요~~~ 쩝
시장경제에서 약간의 경쟁은 소비자에게 더욱 큰 혜택이 만들어지는 것 아시죠???
마치 재개발 사업에서 약간의 반대파가 있어서 사업이 더욱 투명해 지는 것처럼...
재정비 촉진사업도 이렇게 무한경쟁에 빠져드는 것입니다... ㅎㅎㅎ
그러면서 조합원들에게 더 큰 이익이 돌아가게 만들어 주게 되는 것이죠~~~
앗~싸~!
그럼 그 시작으로 간단한 개념정리 부분부터 자근자근 씹어보겠습니다.
(아! 아! 똑똑똑! 초보자 여러분~~~
용어가 어려워서 이해하기가 쉽지 않죠??
모든 새로운 공부가 그렇겠지만 재정비 촉진사업도 마찬가지 입니다.
용어의 의미를 제대로 이해하셔야 그 다음이야기도 쉽게 이해가 되요~~~)
==============================================================
<총괄사업관리자>
-재정비촉진계획 수립권자는 총괄사업관리자를 지정할 수 있습니다.
말 그대로 재정비촉진지구 안의 모든 재정비촉진사업을 관리하는 사람으로
주택공사, 토지공사, 지방공사 등에게 수행계획제안서를 제출받아 평가하여 지정하게 됩니다.
<사업시행자> - 가장 중요한 내용임~~!!!
-재정비 촉진사업은 사업시행자가 시행을 하는데
도정법에 의한 사업에서 보통은 조합설립 인가를 받은 조합에서 추진하지만
토지등 소유자의 과반수 동의가 있는 경우에는
시장, 군수, 구청장이 직접 시행하거나
주택공사, 지방공사, 토지공사 등을 사업시행자로 지정할 수 있으며
이때는 주민대표회의가 추천한 시공자와 수의계약이 가능하다.
<사업협의회>
재정비촉진계획수립권자는 촉진계획 수립 및 주민의견 조정 등을 위해 필요한 사항의 경우
협의 또는 자문을 위한 사업협의회 구성 및 운영이 가능하다.
(시,도지사가 구성하고 운영도 가능하다.)
*사업협의회의 구성(20인 이내)
-총괄계획가, 총괄사업관리자 = 사업협의회의 위원
-관계 공무원
-사업시행자 (개별법에 의한 조합 등의 사업시행자 포함)
-관계 전문가
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여기서 가장 중요한 포인트가 바로 사업시행자입니다.
이 사업시행자 부분은 다 같이~~ 2번 반복해서 읽고 넘어가자구요~~
가장 중요하면서도 다른 것들이랑 무지 헷갈리니까요~~ 저만 그런가~~?? ^^*
이해를 돕기 위해 도정법 (도시 및 주거환경정비법)에 의한 사업 중에서
재개발의 사업시행자 부분에 대해서도 알아볼까요??
재개발에서 사업시행자는 누구일까요???
조합이라고만 알고 계셨죠??
사실은 그렇지 않습니다~~~
사실 재개발에서도 공공이 사업시행자가 될 수 있는 부분이 있었지만
현실적인 참여가 불가능했고요 (그러니까 거의 찾을 수가 없었던 거죠~~~)
그렇기 때문에 촉진법에서는 이 부분을 더 강력하게 만들었는데~~~
갑자기 무슨 소리냐고요?? ^^;; 자~ 그 부분은 다음 연재에 계속됩니다.
투비컨티뉴~~~ ^^
-서울에서 Mr.J~~~-
공영개발?? 재정비특별법 자근자근 씹어주마~~~(11-3)
글쓴이 : 나경매
오랜 기간 동안 응원해 주시고 기다려 주셔서 대단히 감사합니다.
그럼 다시 쭉~ 진행해나갈까요?? ^^
이번에는 공영개발에 대해 끝을 내보자구요~~~ ^^
도정법 제8조1항을 보면
‘재개발사업은 조합이 이를 시행하거나
조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장, 군수, 주택공사 등, 건설업자등과
공동으로 이를 시행할 수 있습니다.’ 라고 되어 있는데요~~~
이러던 것이 재정비특별법으로 오면
‘촉진사업은 조합원의 과반수 동의가 있으면
시장,군수,구청장이 직접 시행하거나
주택공사, 지방공사, 토지공사 등을 사업시행자로 지정할 수 있다’ 로 변한 것이죠~~
(재개발은 토지공사가 우선사업시행자의 대상이 될 수 없다.)
(시,군,구와 주택공사, 지방공사, 토지공사는 공동으로 시행이 가능하다.
예를 들어 구청과 주공이 공동으로 시행하는 것)
엄청난 변화가 느껴지시나요??
공동이 단독으로 바뀌었잖아요~~~ ^^&
엥?? 그럼 추진위원회랑 조합은??
맞습니다~~! 일 제대로 못하면 공중에 붕~~ 뜨게 되는 것이죠~~~쩝
갑자기 궁금증이 막~ 쏟아지시죠?? 안 그러시면??~~~ ㅎㅎㅎ
그럼 조합의 일을 하시던 분들은 어떻게 하죠???
그 동안의 사업추진 비용은???
이런 부분이 보장이 안 된다면 기존 추진위원회와 조합에서 목숨 걸고 반대할 테니까
사업대상지의 공공으로의 인수가 전혀 불가능하게 되겠죠??
그래서 만들어 놓은 것이 바로 다음 문장입니다...!!
‘이때는 주민대표회의가 추천한 시공자와 수의계약이 가능하다.!!'
자 또 새로운 용어들이 살금살금 고개를 내미는데요~~
첫째로 주민대표회의라는 것이 또 뜬금없이 나옵니다~~
주민대표회의?? 생소하실텐데요~~
사실 도정법에 나오는 이야기 입니다.
아직까지 사업지에서 제대로 써먹은 적은 없었는데…
재정비특별법에서는 정말 제대로 이용하기 위해 벌써부터 준비가 시작되었습니다. ^^
결국 만들어진 것이 조합이 되지 못한 단체(추진위원회??)
또는 3년이내 사업시행인가를 받지 못한 재개발 사업지내에서의 조합을
주민대표회의라고 규정하고 있는 것이지요~~~
(도정법에 나온 주민대표회의와
재정비특별법에 나온 주민대표회의의 의미는 전혀 다릅니다.
도정법은 주민대표회의를 구성해서 사업을 진행하라는 것을 의미하고
재정비특별법에서는 법적인 요건을 기간내 갖추지 못하면
주민대표회의라는것을 만들어서 수의계약을 하고 빠지라는 의미이니까요~)
한 지역에 시행자가 두명 있다는 것은 불합리 하니까요~~~
결국 포괄적인 내용으로의 주민대표회의의 역할은??
토지등 소유자의 의견수렴을 위해 만든 단체라고 생각하시면 됩니다~~~
(이 내용은 이 연재의 후반부에 자세히 설명되어 있습니다.)
수의계약이라~~~?? 이것도 사람 어렵게 만들죠??? ^^*
경쟁이나 입찰에 따르지 아니하고, 일방적으로 상대편을 골라서 맺는 계약을 말합니다.
참으로 엄청난 이야기가 아닐 수 없는데요~
(이 안에 숨겨진 이야기는 재개발 사업에 있어 실무적인 부분이니까
이곳에서 자세히 언급하지는 않겠지만 우리가 반드시 알아야 할 것은
이제 재개발사업이 비리문제로 인해 더 이상 몸살을 앓지는 않을 것이라는 점입니다.)
이 부분은 정말 환영하는 바입니다.. 짝짝짝
자~~ 이제 이야기가 ≠?심각해 지는데요....
결국 명확하게 말한다면 “공영개발 보다는 공공이 시행자가 된다~!!
즉 주공이 조합의 역할을 대신해서하는 개발이다” 라고 말해야 더 좋은 표현일 것입니다.
그리고 여기서 우리는 중요한 점 한가지를 꼭 깨닫고 넘어가야 합니다.
바로 정책의 흐름이죠~~~ 잼있쟎아요?? ^^*
자~~ 오늘은 그 중에서도 얼마전 발표된 1월31일대책을 한번 씹어볼 텐데요~~~
재개발 전문 카페인 이곳에도 이 부분에 대해서는 별 말씀이 없으시니까
이번에는 제가 한번 시작해 보겠습니다.
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2007년 1월31일 대책 중 p.15
*주공 등 공공부문 수도권 지역 분양물량을 연간 35천호
-> 최소 50천호 수준으로 공급할 계획
*주공 등 공공의 민간택지내 주택공급 확대
1.재개발,재건축 등 정비사업에 대한 인센티브를 제공하여 공공부문의 참여를 확대
- 재개발,재건축사업은 주민들이 브랜드 인지도가 높은 민간 업체를 선호함에 따라
주공 등 참여는 현실적으로 저조
->수익성, 분쟁 등으로 장기 지연되는 재건축,재개발은 지자체와 협의하여
주공등 공공주체를 시행자로 지정하고
주공등 공공기관 참여 활성화를 위한 제도적 특례 추진
(- 구역 지정요건인 노후도를 20%범위내에서 조례로 완화 등
(도시재정비촉진을 위한 특별법 시행령 개정))
- 강북 등 광역재정비 사업에도 가급적 주공 등 공공주체가 시행자로 지정되도록 협의
(- 광역재정비 사업 대상지: 성북 장위 등 서울 21개 지역)
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이렇게 지역을 명명함으로 인해
촉진지구가 빠져나갈 구멍을 원천 봉쇄한다는 내용인 듯 싶은데요~~~ 쩝
아무래도 정치적인 부분과 정책적인 부분까지 엮여서
2007년에 촉진계획이 본격적으로 발표되기 시작하면
촉진사업의 시행은 공공에서 주도하게 되지 않을까 감히 예측해 봅니다.
그렇다면 공공에서 시행한다는 것이 조합원들에게 어떠한 영향을 미치게 될 것이냐???
바로 요것이 오늘의 연재에 핵심이 되겠죠?? ^^
다음 연재에 쭉~ 계속됩니다~~~
-서울에서 Mr.J~~~-
공영개발?? 재정비특별법 자근자근 씹어주마~~~(11-4) <최종회>
글쓴이 : 나경매
공영개발에 관한 연재의 마지막 입니다~~~ ^^*
공공이 시행자가 되는 일~~~
사실 개인적으로는 긍정적으로 생각하는 부분입니다.
분양가 상한제등 시장상황의 변화를 미리 예측한다면 말이죠~~~
우선, 대부분의 일반인들은 그리고 날이 갈수록 올라가는 집값을 걱정하면서도
투자를 위한 사업성 분석할 능력이 없습니다.
그래서 내집마련을 위한 실수요자라면 더욱더 관심을 가져야 할 부분이겠는데요~~~
공공이 개발사업의 시행자가 된다는 것을 쉽게 말하면
결국 공공이 조합이 된다는 것입니다.
그리고 공공이 조합의 역할을 하게 되어도
결국 주민총회 등의 절차를 거쳐 사업을 진행시켜야 하기 때문에
우리가 흔히 사용하는 공영개발과는 약간의 의미가 다르며
결국 주민들이 사업의 키를 쥐고 있게 되는 것입니다.
그러면 무엇이 달라져 있을까요???
재개발사업에서 흔하디 흔한 반대파의 힘이 약해질 것이고
재개발 사업의 운영이 투명해 질 것입니다.
그리고 우리가 관심을 가지는 부분인 사업성이 어디가 좋은가를
예측할 수 있는 부분이기도 합니다.
왜냐하면 사업성이 좋은 곳을 골라서
공공에서 사업을 진행하기 위해 서두르게 될 것이 예상되기 때문이지요~~~
그리고 그곳이 바로 재정비 촉진지구들 아니겠습니까??? ^^*
마지막으로 사업의 진행을 확~ 땡겨주는 내용~~!!!
재정비특별법 제18조(사업시행의 촉진) 부분인데요~~~
재정비촉진계획 결정, 고시일부터
2년이내에 조합설립인가를 받지 못하거나,
3년이내에 사업시행인가를 받지 못하는 경우
시,군,구가 직접 시행하거나
사업시행자가 될 수 있는 총괄사업관리자를 사업시행자로 지정 가능합니다.
뭐 결국 공공이 사업시행자가 된다는 내용을 다른 각도에서 풀이해 놓은 것이지요~~
이것 또한 정말 엄청난 내용이면서 중반부에 언급했던 내용과 일맥상통하는 부분인데요~~
한마디로 말한다면…!!
재개발 사업에 대한 경종! 이고
개발속도에 대한 확실한 해답부분이기도 합니다~~~!!
이걸 또 다시 각색해보면
“거기 조합~!! 똑바로 해~~ 안그러면 재개발 사업 시행권 확~! 뺏어가 버릴 테니까~!”
이렇게 되어버리니까 공공이 하고 싶은 지역이라면 특별한 경우를 제외하고는
공공이 진행할 가능성이 높다는 의미입니다.
솔직히 돈 되는 사업 정부라고 마다할 이유가 있겠습니까?? ^^*
요즘은 지자체가 얼마나 사업을 잘한다공~~~
그래서 앞으로 촉진계획이 발표되면 추진위원회 그리고 조합은
정신을 똑바로 차려야 합니다. 눈뜨고 코 베일 수도 있으니까요~~ ^^;;
이렇게 공공이 사업을 시행하게 될 때의 장,단점을 구체적으로 분석하여본다면
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장점: -개발속도가 무지~ 빠르다.
-조합에서 추진하는 것보다 투명한 사업진행이 예상된다.
(경우에 따라선 아닐 수도 있음 ^^;)
-공공이 개발에 참여함으로 인해 추가적인 인센티브가 예상된다.
-공공자금이 투입됨으로 인해 도로나 공원등 기반시설 건설이 수월해지고
뉴타운 사업의 속도를 떨어뜨리는 자금부족 문제를 해결할 수 있다.
단점: -공공이 원하는 소형평형 아파트를 많이 지을 수 있다.
(개인적으로 이 부분에 대해서는 공감하지 않음~!,
돈 많이 벌으려면 큰 평수 지어야 한다니깐요~~쩝
그리고 시대가 어떤 시대인데 주민들 관리처분계획을 통과 시킬 것 같습니까??
또한 주민대표회의에서도 결사적으로 반대를 하게 될 것입니다.)
-분양가격 인하
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이런 것들이 현재 상황에서 예견 가능한 상식으로 통하는 내용 아닐까요???
그렇다면 촉진지구 중에는 어디가 좋을까??
바로 이것이 언젠가 드러나게 될 구체적인 내용이 될 수도 있겠습니다~~ ㅎㅎㅎ
피에쑤~~~
참~! 한가지 중요한 사실을 빼먹었네요~~!!!
공공이 사업시행자가 되어도 시공은 여러분들이 아는 건설회사에서 할 수 있습니다.
즉 대우, 삼성, 대림, GS, 현대, 현산, 롯데…같은 곳에서 공사할 수 있으며
그에 따라 아파트 브랜드도 똑같이 이용할 수 있다는 것입니다. ^^*
또하나~~!!!
연재의 중간 부분에 언급한 2007년 1월31일 대책 중 p.15 에 있는 내용에 대한
카페회원님들의 의견도 듣고 싶습니다.
너무 어렵나?? ^^
그럼 다음에 나와있는 참고문헌에 있는 내용은 어떠세요??
어떤 생각이 스쳐지나 가는지 고수님들의 자유로운 의견을 주시면 정말 감사하겠습니다. ^^*
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성남시고시 제2006-12호
중동 00 주택재개발 정비구역 사업시행자 지정고시
경기도고시 제2006-26(2006.1.16)호로 정비구역 지정 고시된 성남시 중원구 중공00번지 일원의
중동00 주택재개발 정비구역에 대하여 도시정비법 제8조제4항 및 제5항 규정에 의거 사업시행자를
아래와 같이 지정 고시합니다.
2006. 1. 24
성남시장
1. 정비사업의 종류: 주택재개발 정비사업
2. 정비구역의 명칭: 중동00 주택재개발 정비사업구역
3. 사업시행자의 성명: 대한주택공사 사장 000
4. 사업시행자의 주소: 경기도 성남시 분당구 구미동 179번지
5. 정비구역의 위치: 경기도 성남시 중원구 중동 000번지 일원
6. 정비구역의 면적: 40,217.4
7. 정비사업의 착수(공사)예정일 및 준공예정일: 착수일로부터 36개월
8. 시행자 지정사유
가. 주택재개발구역은 60%이상이 세입자로서 이주대책 없이 재개발사업 시행시 소득가구의
주택수급에 불균형을 초래함에 따라, 가옥 주 및 세입자의 이주대책이 요구되고
나. 2001.12.20 건설교통부 승인된 ‘성남시 도시재개발기본계획’에서 순환정비방식을 제시하고 있어
다. 도시정비법 제35조 규정에 의한 순환정비용 이주단지를 확보한 대한주택공사를 사업시행자로
지정
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*하지만 재정비 촉진지구는 토지등 소유자의 과반수 동의만으로도 족합니다.
'기본 정보 > 수도권 재개발·재건축' 카테고리의 다른 글
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