[Y노믹스]윤석열 시대의 부동산 정책은?

[Y노믹스]윤석열 시대의 부동산 정책은?

 

[Y노믹스 시대] 앞으로 5년 부동산 정책 이렇게 바뀝니다

[Y노믹스 시대] 앞으로 5년 부동산 정책 이렇게 바뀝니다

 

[리얼캐스트=김영환 기자] 제20대 대통령선거가 끝났습니다. 치열한 경쟁 끝에 국민의힘 윤석열 후보가 대한민국 제20대 대통령으로 당선되었습니다. 이제 우리는 윤석열의 시대에 살게 되었으니 이를 대비해야죠. 그런 의미에서 오늘은 윤석열 당선자의 비전을 다시 한번 확인해보도록 하겠습니다.

 

5년 내 250만 가구 공급 계획… 수도권 150만

현 정부 부동산 정책의 가장 큰 문제로 지적되었던 것이 바로 공급의 때를 놓쳤다는 것이었죠. 그래서 윤석열 당선자의 공약에도 대규모 공급계획이 들어있습니다. 우선 임기 5년간 전국적으로 250만 가구를 공급하겠다는 계획입니다. 이 중 공공주도 공급물량은 50만 가구, 민간주도로 약 200만 가구 정도 계산하고 있는 것으로 보입니다.

 

재건축과 재개발 규제를 풀어서 공급할 물량이 47만 가구, 도심∙역세권 복합개발로 20만 가구를 공급할 계획입니다. 이외에 국공유지 및 차량기지 복합개발로 18만 가구, 소규모 정비사업으로 10만 가구, 공공택지에서 142만가구, 기타 서울 상생주택이나 매입약정 민간개발 등으로 13만 가구를 공급하겠다고 합니다. 

 

특히 수도권에는 최대 150만 가구까지 공급하겠다는 계획인데요. 서울에만 40만가구를 공급하는 한편 1기 신도시 재정비 등으로 물량을 만들겠다고 합니다. 

 

공공주도 공급물량 총 50만 가구는 청년원가주택 30만, 역세권 첫 집 주택 20만가구입니다. 이외의 공급물량은 규제를 풀어서 민간이 공급하도록 유도하겠다는 계획이네요.

 

분양가 상한제 완화

이번 대선은 양강 후보의 부동산 공약이 비슷하다는 얘기가 많았는데요. 결국 문제의 진단이 비슷했다는 얘기도 되지 싶습니다. 다만 두 후보가 가장 극명한 차이를 보인 부분이 바로 분양가 규제에 관련된 부분입니다.

 

윤석열 당선자는 분양가 규제 운영을 합리화 하겠다는 계획인데요. 노골적으로 말하면 분양가 자율화입니다. 공공택지는 일단 그렇다 치고 민간택지에는 분양가 상한제를 적용하지 않고 자율화 한다는 겁니다.

 

토지비용과 건축비, 가산비 산정은 현실화하고 이주비, 명도소송비 등 정비사업의 특성을 반영해서 분양가 규제를 운영하겠다는 계획입니다. 규제를 완화해서 공급이 늘어나고, 소비자의 선택의 폭이 넓어지면 지나치게 높은 분양가는 자연스럽게 도태된다는 시각이 근저에 깔려있군요.

 

취득세, 보유세, 양도세 감면… 다주택자 부담도 줄어

세금 공약은 환영하는 분들이 많으시겠습니다. 오로지 이 공약만으로 지지한 분들도 많으시지 싶어요. 현 정부의 세금 관련 규제는 대부분 완화하겠다는 구상으로 보입니다.

 

우선 양도세는 다주택자에 대한 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제할 계획입니다. 향후 부동산세제 종합개편 과정에서 다주택자 중과세 정책을 재검토 할 것이라고 하고요.

 

취득세도 깎아줍니다. 생애최초주택 구매자는 취득세를 면제하거나 1% 단일세율이 적용되며, 조정대상지역 2주택자 이상의 누진 과세를 완화할 계획입니다. 1주택자는 세율을 단일화하거나 세율 적용 구간을 단순화 한다고 하네요.

 

뜨거운 감자였던 종부세는 이제 약발이 떨어지겠습니다. 지방세인 재산세와 장기적으로 통합을 추진할 계획이라고 하고, 공정시장가액비율은 현재 수준인 95%에서 동결됩니다. 1주택자 세율은 현 정부 출범 이전 수준으로 인하하고, 다주택자의 세 부담 증가율 상한도 인하하겠다고 합니다. 

 

공시가격도 환원됩니다. 공정시장가액비율 조정을 통해서 공시가격을 2020년 수준으로 환원하겠다는 계획인데, 그만큼 세 부담도 줄어들겠네요. 전반적으로 부동산 세금을 단순화 한다는 점은 아주 매력적입니다. 세무사도 이해를 포기할 정도로 복잡한 누더기 과세 구조는 문제가 있긴 했죠. 그리고 다주택자에 대한 규제가 대폭 줄어드는데, 이게 공급에는 어떤 영향을 미칠까요? 아직은 미지수입니다.

 

대출규제 완화로 주거사다리 복원

대출규제도 대폭 완화됩니다. 주거사다리를 복원하겠다는 계획이예요. 생애 최초 주택 구매 가구(청년, 신혼부부 등)의 LTV 상한은 80%로 상향됩니다. 그 이외에도 지역과 관계없이 LTV 상한이 70%로 단일화 되고요. 다주택자의 경우에만 보유 주택 수에 따라서 LTV를 30~40%를 차등 적용할 계획입니다.

 

이외에 신혼부부나 생애 최초 주택 구매자에게는 주택구입자금의 금융 지원이 강화되고, 청년, 신혼부부는 전세대출 및 대출 상환이자도 지원을 받을 수 있게 됩니다.

 

정비사업 규제 풀어서 빠른 재건축∙재개발 유도

강남 재건축은 이제 진짜로 활기가 돌겠습니다. 정비사업 규제를 확 풀어서 도심 공급을 늘리면 집값이 잡힌다는 주장의 설득력을 검증하는 과정이 되겠네요.

 

일단 준공 30년 이상 노후 아파트는 정밀안전진단의 면제가 추진됩니다. 구조안전성 가중치를 현행 50%에서 30%로 낮추고, 설비노후도와 주거환경 가중치는 상향조정합니다. 그만큼 안전진단을 더 쉽게 통과할 수 있게 되는 거죠.

 

민간 정비사업의 용적률 상향도 공약으로 나왔습니다. 민간개발연계형 역세권 첫 집주택 공급 계획에서 나온 내용인데요. 용적률을 500%까지 상향해서 증가 용적률의 절반을 공공분양주택으로 기부채납 받겠다는 계획입니다. 그럼 나머지 절반은 조합이 추가수익을 남길 수 있겠죠. 물론 기부채납은 과도하지 않은 선에 그치겠다고 하고요. 1기 신도시 리모델링 규제도 완화해서 공급량을 늘리고, 층수제한도 최대 2배까지 완화하겠다고 합니다.

 

특히 재건축초과이익환수제는 대폭 완화될 겁니다. 부담금 부과 기준 금액은 높아지고, 부과율도 인하됩니다. 비용인정항목은 확대되고, 1주택 장기 보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용 등이 적용됩니다. 정도에 따라 효과는 다르겠지만, 사실상 형해화 되지 않을까요? 일단 지켜봐야 하겠습니다.

 

임대차 3법 개정

전세가 상승의 주범으로 지목되어 욕을 많이 먹었었죠. 임대차 3법은 개정을 계획하고 있습니다. 임대기간을 2+2년에서 종전의 2년으로 환원하는 한편, 전세보증금을 올리지 않는 임대인에게 인센티브를 부여할 계획이라고 하네요.

교통망 개발 공약도 화려합니다. GTX 공약이 꽤 크죠. GTX-A와 GTX-C는 연장을 계획하고 있고, GTX-D는 강남으로 연결하는 등 다양한 연장안을 계획하고 있습니다. 이건 구상은커녕 공약단계이기 때문에 그림자료가 엉성한 점은 이해해주세요.

 

일단 GTX-A는 동탄을 거쳐 평택까지 연장할 계획입니다. 산업단지 입지와 고덕신도시, 평택시 교통이 편리해지겠죠. GTX-C는 위로는 동두천, 아래로는 평택으로의 연결을 추진한다고 합니다. 평택에 호재가 꽤 많네요.

 

GTX-D는 김포에서 부천을 지나 강남을 포함한 서울을 거쳐서 하남 교산, 남양주 팔당으로 연결할 계획이라고 하고요. 부천종합운동장에서 분기해서 인천국제공항으로, 삼성역에서 분기해서 경강선을 활용해서 여주까지 연결하겠다는 계획입니다.

 

그리고 GTX-E는 인천 검암부터 강북을 가로질러 구리를 거쳐서 남양주까지 연결할 계획이라고 하고, GTX-F는 고양에서 시작해서 서울, 부천, 시흥, 안산, 화성, 수원, 용인, 성남, 하남, 남양주, 의정부, 양주를 거쳐 다시 고양으로 돌아오는 순환선으로 계획하고 있다고 합니다.

 

부동산 책임자, ‘주거사다리’ 김경환 전 국토부 1차관 유력

역시 보수당 후보답게 규제완화와 민간주도 공급에 방점이 찍혀 있는 공약이네요. 제대로 먹혀서 부동산 시장이 정상화 되기를 기대해 보겠습니다.

 

현재 차기 정권의 부동산 책임자는 김경환 전 국토부 1차관이 유력할 것으로 예측되고 있죠. 국토연구원 원장을 역임하기도 했습니다. 윤석열 캠프에서 경제정책 자문으로 부동산 공약을 설계했는데, 공약에 원가주택과 역세권주택을 도입한 장본인입니다. 특히 박근혜 정부 말에 차관직을 맡아 ‘주거사다리’를 입안한 전문가이기도 합니다. 

 

이번 정부에서는 꼭 부동산이라도 제대로 잡아서 숨통을 좀 틔워줬으면 좋겠네요. 대한민국 헌정사에 계속해서 부동산을 실패하면 필패라는 공식이 자리잡고 있으니, 5년 뒤에도 정권연장을 하려면 부동산만큼은 꼭 잡아야 하지 않겠나 싶습니다.