작년 연말부터 늘어나는 逆전세, 집값보다 전세가 더 비싸네요

 

작년 연말부터 늘어나는 逆전세, 집값보다 전세가 더 비싸네요

늘어나는 逆전세, 집값보다 전세가 더 비싸네요

서울 서초구에 있는 A주상복합 전용면적 35㎡가 지난 8일 3억1000만원에 전세 계약을 맺었다. 작년 12월 팔린 같은 면적 매매가격(2억9000만원)보다 2000만원이 비싼 계약이다. 단지 내 한 공인중개사는 “최근 주택 경기가 가라앉자 저렴한 급매물을 사들여서 비싸게 전세를 놓으려는 수요가 생겼다”고 말했다.

 

전국적으로 집값 상승세가 꺾인 가운데 소형 주택을 중심으로 전셋값이 매매가보다 비싼 거래가 속출하고 있다. 이런 ‘역전세’ 현상은 주택 과잉 공급 우려가 있는 지방 중소도시에서 시작돼 서울을 포함한 수도권에서도 심심찮게 나오고 있다. ‘거래 절벽’ 속 호가(呼價)를 내린 급매물 위주로 거래되는 상황에서 실수요자 시장인 전세는 여전히 수요가 유지되고 있기 때문이다. 향후 추가 금리 인상 등으로 집값 하락세가 가속하면 전세 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 ‘깡통 전세’ 피해가 늘어날 수 있다는 우려가 나온다.

 

◇지방에선 중형 아파트도 역전세

서울에선 도시형생활주택 위주로 전셋값이 매매가를 추월하는 거래가 늘고 있다. 서울 강동구의 B 도시형생활주택 전용 15㎡가 이달 1억4800만원에 전세 세입자를 맞았다. 전세 보증금이 한 달 전 매매 실거래가(1억1000만원)보다 3800만원이나 높다. 강서구 C 도시형생활주택 전용 14㎡도 최근 매매가보다 3600만원 비싼 1억3500만원에 전세 계약이 체결됐다. 도시형생활주택이란 소형 평형으로 구성된 300가구 미만의 단지형 빌라를 가리킨다.

 

지방에선 비규제 지역을 중심으로 중형 아파트까지 역전세 거래가 나타나고 있다. 경남 김해시 D 아파트는 작년 12월 1억6350만원에 팔린 전용 84㎡ 매물이 얼마 뒤 2억500만원에 전세로 계약됐다. 이달 2억1000만원에 계약을 맺은 같은 단지 전셋집(전용 84㎡)도 작년 12월 1억5050만원에 거래된 집이다. 전세 보증금이 매매가보다 6000만원 가까이 비싸다. 충남 천안과 강원 원주 등에서도 올해 들어 1억원 안팎의 저렴한 아파트에서 전셋값이 매매가를 추월한 경우가 생겼다.

 

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “지방에서 역전세 현상이 많은 지역은 당장 전셋집을 찾는 수요가 풍부하다는 것”이라며 “이런 지역을 중심으로 전세를 끼고 집을 사들이는 갭 투자 수요가 생기고 있다”고 말했다. 실제로 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 높고, 역전세 거래가 발생한 지역에선 갭 투자가 증가하고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면 최근 3개월간 갭 투자가 가장 많았던 지역은 경남 김해, 강원 원주, 충북 청주, 충남 천안, 경북 포항 순이었다.

 

◇'깡통 주택’ 세입자 피해 우려

역전세 거래가 성사되면 집주인은 전세 계약을 통해 받은 보증금으로 집값을 충당하고도 남는다. 문제는 이런 역전세 매물이 ‘깡통 주택’으로 바뀔 가능성이 있다는 점이다. 만약 다음 전세 계약 때 전셋값이 내리거나, 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못하면 전세 보증금을 돌려받지 못하는 깡통 전세가 된다. 집을 팔아 치워도 전세 보증금에 못 미치기 때문이다.

 

집주인이 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 보증금 반환 보증 사고는 매년 늘어나는 추세다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 2019년 1630건이었던 반환 보증 사고는 2020년 2408건, 2021년 2799건으로 늘었다. 사고 금액도 3442억원, 4682억원, 5790억원으로 해마다 급격히 늘고 있다.

 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “가격 방어력이 떨어지는 지방이나 서울 소형 주택의 경우 대출 금리가 더 오르거나 매매·전세 가격이 하락할 경우 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있다”며 “전셋집을 찾는 무주택자도 지나치게 전세가율이 높은 집은 피하는 것이 좋다”고 말했다.