조정대상지역으로 수도권 하락장 예측하기

조정대상지역으로 수도권 하락장 예측하기

2015년 이후 수도권 주택시장 상승장에서 선제매수로 막대한 자본소득을 올린 사람도, 그냥 현금으로 보유했거나 종자돈이 없어 상승장에서 소외된 사람도 비판적일 것입니다. 문재인정부의 부동산 정책에 대해서 말입니다. 참여정부의 부동산 정책 실패를 반복하지 않겠다는 의지는 좋습니다. 그러나 의지가 강할수록 어깨에 힘이 들어가고 스텝이 꼬여 참여정부의 부동산 정책 실패를 닮아가고 있습니다.

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문재인정부의 강력한 부동산 정책이 없었다면 지금보다 훨씬 더 서울 집값이 많이 올랐다고 주장하는 분이 있습니다. 시장에 부작용이 클게 뻔한 규제책, 수요억제책으로 단기간 10% 이상 급락시키면 뭐합니까? 3~6개월 지나면 전고점을 넘어서는데 말입니다. 단기급락과 단기급등을 반복하는 규제책이 과연 정부가 지향해야 할 집값 안정책일까요?

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역대급 규제책이라는 2018년 9.13대책이 발표된지 14개월이 됐습니다. 2019년 11월 현재 강남3구 등 서울 핵심입지는 9.13대책 이전 전고점 대비 10% 안팎 올랐습니다. 규제책의 최대 수혜단지로 꼽히는 개포 래미안블레스티지의 경우 전용면적 84타입이 9.13대책 이전 분양권 입주권일 때 20억원에서 지난 8월 등기후 현재 27억원을 호가하고 있습니다.

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 지난 11월 6일 부산 해수동(해운대구 수영구 동래구)과 고양일산, 남양주 일부 조정대상지역 해제를 계기로 수도권 주택시장 규제지역의 역사를 통해 2010년대 상승장이 얼마나 지속될 것인가를 추론해보겠습니다.

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과거 2003년 이후 참여정부의 투기과열지구 규제의 역사는 2017년 이후 문재인정부의 조정대상지역 규제의 역사와 유사한 흐름을 보이고 있습니다.

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먼저 참여정부 시절 전국적으로 확대된 투기과열지구는 김대중 국민의정부 작품입니다. 그걸 적극 활용한(?) 정부가 차기 노무현 참여정부였습니다.

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먼저 2000년대 상승장에서 투기과열지구는 2002년 4월 서울 전역과 일산 남양주 등이 처음으로 지정됐습니다. 이어 2003년 10.29대책 이후 부산 대구 등 지방 광역시까지 확대됐습니다. 2006년 말엔 수도권과 지방 광역시 전역은 물론 충북 충남 경북 경남 주요 지역까지 투기과열지구로 지정됐습니다.

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하지만 2007년 들어 지방에서 미분양이 급증하자 그해 6월 부산(13개구) 대구(6개구) 경남 등 24개 시군구가 투기과열지구에서 해제됐습니다. 이어 9월에 부산 대구 아산 등 14곳이 추가로 해제됐습니다. 수도권도 2007년 하반기부터 미분양이 급증하자 2008년 11월 수도권 전역이 투기과열지구에서 해제됐습니다. 마지막으로 강남3구가 2011년 12월 해제됐습니다.

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2010년대 상승장에서 조정대상지역 역시 문재인정부의 작품(?)이 아니라 박근혜정부가 만들어낸 규제지역입니다. 2002년 국민의정부와 2016년 박근혜정부는 모두 임기 4, 5년차 후반기에 주택시장 상승장을 맞아 규제책을 도입하기 시작했다는 공통점이 있습니다.

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박근혜정부는 2016년 국지적인 집값 과열을 진징시키기 위해 11.3대책을 발표하고 조정대상지역 제도를 도입했습니다. 서울 전역과 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 화성동탄2신도시, 부산 5개구, 세종이 조정대상지역으로 지정됐습니다. 이후 2018년 12. 28대책까지 광명 성남 안양동안구 구리 수원광교 수원팔달구 용인수지구기흥구 등 수도권 핵심지역이 조정대상지역으로 지정돼 있습니다.

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청약, 전매, 대출 등을 규제하는 투기과열지구와 조정대상지역의 차이는 크게 2가지입니다. 하나는 정비사업 조합원지위 양도금지입니다. 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가부터, 재개발은 관리처분인가부터 조합원지위 양도가 금지됩니다. 조정대상지역은 현재 정비사업 조합원지위 양도금지 규제가 없습니다. 또 하나는 대출규제입니다. LTV가 조정대상지역은 60%, 투기과열지구 40%입니다. 지난 10월 이후 조정대상지역인 성남권 위례센트럴자이가 위례에서 상승장을 주도하고 있는 이유이기도 합니다.

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문재인정부에서 조정대상지역은 참여정부에서 투기과열지구의 역할을 대신하고 있다고 보면 됩니다.

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2020년 이후 수도권 상승장 후반기에 수도권은 물론 지방에서 조정대상지역은 지속적으로 확대될 것입니다. 집값이 하락하고 미분양이 급증하지 않는 한 말입니다. 특히 2020년 4월 총선 이후 전국 동시다발 집값 상승폭이 커지면 조정대상지역이 빠르게 확대될 것입니다.

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문재인정부에서 조정대상지역 지정요건은 2가지가 핵심 포인트입니다. 첫째 한국감정원 조사 기준으로 아파트 주간 상승률이 3~4주 연속 0.3% 안팎 지속되는가? 입니다. 둘째 2개월 평균 아파트 청약경쟁률이 5대 1(국민주택규모 10대 1)을 넘는가? 입니다. 정비사업 규제와 분양가 상한제로 문재인정부가 만들어놓은 로또분양시장에서 두 번째 청약경쟁률 요건은 의미가 없습니다.

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따라서 감정원의 주간 상승률이 갈수록 높아진다면 조정대상지역으로 지정될 가능성이 높습니다. 조정대상지역으로 지정돼도 무주택자는 분양가가 9억원 이하라면 중도금 전액(분양가의 60%) 대출이 가능해 정부 입장에선 투기과열지구(중도금대출 40%)보단 적극적으로 지정할 수 있습니다.

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그러나 위 2가지 요건을 차고 넘치게 갖춘 대전은 아직 조정대상지역으로 지정되지 않았습니다. 이처럼 정치적 이해관계에 따라 조정대상지역이 지정되고 해제된다면 누가 정부의 부동산 정책을 신뢰할까요? 성남판교 조정대상지역, 하남미사 투기과열지구가 형평에 맞다고 보나요?

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지방과 달리 수도권은 일단 조정대상지역으로 지정되면 하락장이 오지 않는한 해제되기가 어려울 것입니다. 이번 김현미 국토부 장관의 지역구인 고양일산 해제는 상당히 이례적입니다. 부산 해수동 해제도 마찬가지입니다. 부산은 2007년 하반기 투기과열지구 해제시점에 미분양이 1만가구에 육박했습니다. 2008년 하반기엔 1만4천가구가 넘어섰구요. 지금 부산 미분양은 9월말 현재 4,562가구에 불과합니다. 그것도 지난 4월 이후 감소세입니다.

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참여정부의 투기과열지구와 문재인정부의 조정대상지역으로 바라본 수도권 하락장 타이밍에 대한 추론입니다.

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- 참여정부 이전 투기과열지구는 2000년대 상승장이 시작되고 나서 2년후 지정되기 시작됐다.

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- 참여정부에서 2006년 12월 현재 서울 등 수도권 전역이 투기과열지구로 지정됐다. 이후 지역별 단지별에 따라 2008년과 2009년에 전고점을 찍고 하락장이 시작됐다.

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- 참여정부 이후 투기과열지구 해제는 미분양 급증한 이후 1년 이내 단행됐다.

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- 참여정부 이후 수도권 투기과열지구 해제(강남3구 제외)는 수도권 미분양 2만5천가구가 넘어서는 시점이었다.

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- 문재인정부 이전 조정대상지역 지정 역시 상승장이 시작되고 2년 지나 시작됐다.

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- 문재인정부에서 2019년 9월말 현재 수도권 미분양은 1만가구에 못미친다. 조정대상지역 확대후 해제 시기는 미분양이 2만가구 안팎 돼야 본격화될 것이다. 2만가구가 넘는 시점은 2022년 이후 다음 정부가 될 것이다.

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- 문재인정부에서 미분양이 적은데다 청약경쟁률이 치솟고 있어 2020년 이후 수도권 조정대상지역은 빠른 속도로 확대될 것이다. 2021년까지 인천 부천 안양만안구 수원영통구권선구는 물론 시흥 의왕 안산 의정부 등 수도권 전역이 조정대상지역으로 지정될 가능성이 높다.

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- 문재인정부 이후 수도권 전역이 조정대상지역에서 해제되면 2년 안팎 지나 하락장이 올 것이다.

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