문재인정부는 왜 10차례 규제책에도 집값을 잡지못할까?

문재인정부는 왜 10차례 규제책에도 집값을 잡지못할까?

수도권 외곽으로 소외받던 시흥 안산 의정부는 물론 3기 신도시, 창릉지구로 직격탄을 맞은 고양도 상승세로 돌아서고 있습니다. 11월을 앞둔 10월 마지막 주 수도권 아파트시장은 대세상승장입니다.

시장의 악재인 민간택지 분양가 상한제는 적용지역 발표를 앞두고 있습니다. 반면 수도권 1, 2, 3기 신도시 광역교통망 확충을 위한 가이드라인, 대도시권 광역교통비전 2030이라는 시장의 호재가 10월 31일 발표됐습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 수도권 상승장 후반기에 부동산 개미들이 가장 큰 악재로 생각하는 규제의 누적적 증가에 대한 제 생각을 정리했습니다.

상승장에서 규제책은 처음엔 집값 안정이라는 부동산 정책 목적을 달성하는 것처럼 보입니다. 하지만 시장참여자들은 곧바로 규제책에 적응하고 안전자산으로 인식하는 아파트의 투자 기회를 잡습니다. 규제수위가 높을수록 시장참여자들의 이해관계에 따라 부작용은 커지게 마련입니다. 이에 정부는 또 다른 규제책을 추가로 시행해야 하는 악순환을 반복하게 됩니다. 

시장을 이기는 규제책은 없습니다. 결국 주택 수급 밸런스가 무너지고 시장은 요동치게 됩니다. 

문재인정부는 2019년 10월 현재 집권 2년 5개월간 부동산 규제책 10건을 쏟아냈습니다. 30여건에 달하는 참여정부의 규제책이 떠오릅니다. 참여정부의 규제 강도는 종부세 강화로 인해 2007년, 2008년에 가장 높았습니다. 10월 현재 규제 강도는 2005년 8.31대책 이후 수준으로 추론합니다.

문재인정부에서 규제의 촘촘함이 더해졌지만 시장참여자들의 대응은 앞에 언급한 것처럼 15년전과 다름없습니다. 규제에 적응하고 투자 기회를 잡고 있습니다. 역사는 그대로 반복되지 않지만 그 흐름은 반복되는 것일까요?

상승장에서 집값을 잡기위한 규제가 시작되면 규제책은 한 두건에 그치지 않습니다. 하락장으로 돌아서지 않는 한 말입니다. 상승장 호황기가 계속되면 규제 횟수가 늘어나고 규제 강도가 강해지기 마련입니다. 이를 규제의 누적적 증가(Pyramiding Regulations)라고 합니다.

2015년 이후 수도권 아파트값이 계속 오르자 정부는 2017년 4월부터 서울 등을 고분양가 관리지역으로 지정하고 아파트 분양가를 통제해왔습니다. 그래도 집값이 잡히지 않자 지난 6월 분양가를 주변 시세 대비 최대 105%를 넘지 않도록 규제를 강화했습니다.

지난 6월 이후 강남 집값이 다시 고공행진하자 10월 1일 민간택지 분상제안을 발표했습니다. 비교 대상 인근 아파트 연간 거래건수가 12건 미만일 경우 분양가를 인근 아파트 주택공시가격을 기준으로 책정하기로 했습니다. 한마디로 분양가를 최대 시세의 70% 이하까지 낮추겠다는 것입니다. 또 전매제한 기간이 최대 10년까지 늘어났고 거주의무기간도 최대 5년을 추진중입니다.

아파트 분양가에 규제가 누적적으로 증가하면 신규아파트 공급자들은 어떻게 대응할까요?

정비사업의 사업성이 떨어지니 주택건설사는 조합설립인가 이후 시공사 수주에 소극적일 것입니다. 한남3구역처럼 다음 정부에 분양해 결과적으로 사업성이 좋은 곳만 선별 수주할 것입니다. 사업시행인가 전후 수주한 정비사업은 정부미 아파트(특히 일반분양분)를 짓는 쪽으로 조합과 협상할 것입니다. 시공사가 조합과 본계약을 맺는 관리처분인가 총회 시점에 공사비 협상에서 갈등이 늘어날 것입니다. 

관리처분인가 이후 2020년 분상제가 적용되는 정비구역의 경우 조합원의 수익성이 크게 떨어져 최악의 경우 추가분담금이 늘어날 수도 있을 것입니다. 조합 내부 갈등은 물론 조합-시공사간 갈등이 크게 늘어날 것입니다. 

정비사업이 중단되고 사업속도가 늦어져 도심 핵심입지에 신축 공급축소로 이어질 것입니다. 상승장에 입주하는 개포 래미안블레스티지나 아크로리버하임, 신촌그랑자이처럼 도심 핵심입지 정비사업 신축이 폭등하는 부작용을 초래할 것입니다. 분상제 시행 이후 아파트 분양가 규제의 누적적 증가는 결국 집값 변동폭을 크게 만들 것입니다.

상승장에서 부동산 정책의 목적은 집값 하향 안정입니다. 공급이 부족한 지역은 새 아파트 공급을 늘려 가격 상승폭을 줄이는 정책을 펼쳐야 합니다. 

2018년 9.13대책과 같은 충격요법도 7개월만 집값을 안정시켰을 뿐입니다. 지난 6월 이후 강남발 상승랠리가 시작되고 10월 들어 수도권 대세상승장을 자초했습니다.

분상제 이후에도 강남 집값이 잡히지 않으면 정부는 또 다른 규제를 강행할 것입니다. 재건축 연한 강화(30년에서 40년)를 추진할 것입니다. 그럴 경우 최소한 2030년까지 수도권 도심 핵심입지에 30년 지난 구축 비중은 늘어나고 신축 비중은 급감할 것입니다. 

결국 참여정부처럼 규제의 누적적 증가는 부동산 정책 실패로 귀결될 것입니다. 

2020년 이후 상승장 후반기에 규제의 누적적 증가는 집값 안정에서 멀어지는 부작용이 절정에 치달을 것입니다. 

다주택자 조정대상지역 양도세 중과, 정비사업 조합원지위 양도금지 등 각종 매매제한책으로 거래량이 늘어날수록 유통매물은 급감하고 있습니다. 거래량이 줄어드는데 상승폭이 커지고 있습니다. 2020년은 동탄2 등 2기 신도시 입주물량이 소진되고 인천경기 재개발구역의 이주철거 및 멸실주택 증가로 유통물량이 더욱 줄어드는 시기입니다. 

규제의 누적적 증가는 강남은 물론 동마용성으로 대표되는 수도권 도심 정비사업 신축의 상승폭을 크게 만들 것입니다. 비싼 아파트값을 더 비싸게 만들고 상대적 박탈감에 시달리는 무주택 서민에게 좌절감을 안겨줄 것입니다.

시장을 이기는 정책은 없습니다. 상승장에서 하락장으로 돌아서는 변곡점은 규제의 누적적 증가로 오지 않습니다. 변곡점은 2017년 부산처럼 신축 공급물량이 넘치거나(초과공급) 금융위기 또는 경제위기가 일어나야 올 것입니다. 특히 2025년 이후 3기 신도시입주물량 급증하는 시기에 올 가능성이 있습니다. 

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