앞으로 10년을 내다 볼 때 투자가치가 높은 곳은 어디일까?

앞으로 10년을 내다 볼 때 투자가치가 높은 곳은 어디일까?

안녕하세요?

한동안 잠잠하던 서울 집값이 점진적으로 상승폭을 키우고 있으며 매물이 사라지면서 부르는 것이 값이 될 정도로 매도자 우위 장세로 전환이 되었다.

올 봄에만 하더라도 5년째 오르는 상황이라서 대세하락의 기운이 감지되어 있었는데 7월 들어서면서부터 분위기가 달라지더니 지금은 완전히 폭등 초입의 모습을 보여주고 있다.

1. 집값이 오르는 가장 큰 이유는 정부의 잘못된 정책 때문이다.

현재 정부의 경제 정책이 여러 곳에서 문제점이 도출 되고 있는데 특히 부동산을 보면 무정부나 다름 없는 상태, 아니 오히려 정책이 없는 것이 낫다고 할만큼 비효율적인 정책으로 가격이 크게 오르고 있다.

현재 정부는 자신들의 부동산 정책에 얼마나 문제가 있는지 전혀 인식하지 못하고 있으며 집권 후에 서울 집값이 사상 최고 수준으로 폭등하고 있는지 깨닫지 못하고 있다.

집값이 대폭등하였음에도 불구하고 보유세 현실화와 인상폭을 놓고 줄다리기를 펼치다가 결국 있으나 마나한 미약한 보유세 처방을 내 놓는 바람에 마그마가 분출하듯 집값이 끓어 오른 것이다.

엎친데 덮친격으로 박원순 시장의 옥탑방 구상에서 나온 여의도와 용산 등 강북 개발 프로젝트가 발표됨으로써 박원순발 화산폭발이 일어나고야 말았다.

지금은 집값이 5년째 오르는 상황이고 현정권 들어와서도 노무현 정부의 집값 상승에 버금가는 대규모 부동산 폭등상황이라서 부동산 안정화를 최고 우선으로 해야 할 정부와 지자체가 결과적으로 담합하여 집값 상승의 단초를 제공한 격이 된 셈이다.

집값을 잡기 위해서는 지금이라도 다주택자 준공공임대의 혜택을 주지 말고 등록자체를 유도해서는 안 된다.

현 정부가  수십 수백 채의 다주택자들의 매물을 토해내게 하여 집값 안정을 꾀하려면 다주택자 누진 보유세를 대폭 강화하여야 하는데 오히려 준공공임대를 유도하여 다주택자들에게 피난처를 제공하고 서울 매물을 잠기게 만드는 최악의 상황을 초래하고 말았다.

거래는 줄어드는데 집값이 오르는 기현상은 바로 준공공임대를 유도하여 다주택자들의 매물을 잠기게 한 원인이 크다.

만일 정부가 이 제도를 고집한다면 결국 똘똘한 서울은 매물이 잠기어 계속 오를 것이고 애궂은 경기도와 지방은 떨이 물량이 나오면서 가격이 주저앉을 수밖에 없다.

또한 공시지가를 현실화 하고 보유세를 최대폭으로 강화하여야 하며 매물이 나오게 하기 위해서 다주택 양도세 중과세 폐지와 함께 또다른 다주택자를 만들지 않기 위해서 새로 매수하는 사람들에게 양도세를 대폭 강화하는 방안이 필요하다.

지금 정부는 준공공임대, 양도세중과세, 보유세 등을 반대로 추진하고 있기 때문에 스스로 집값 상승의 올가미에 묶여 있는 형국인데 지금이라도 실패한 정책을 대폭 개선하여 부동산 안정화의 새로운 전기를 마련하기 바란다.

2. 정부정책의 리스크로 집값이 오르는 상황에서 지금이라도 아파트를 매수해야 하는 것일까?

지금은 집값 상승이 5년째 오르고 있으며 서울의 경우 평균 집값이 2013년 4~5억선에서 2018년 현재 8억선으로 상승폭도 두 배 가까이 폭등한 상태라서 하락장을 기다리는 것이 기본 상식이다.

하지만 보유세마저 시늉에 그친 무능한 정부정책이 서울 집값을 상승시키는 원동력이 되고 있는 상황이므로 과거의 시세와 사이클 등 데이터, 상식, 확률로만 집값 전망을 제단하는데는 한계가 있기 때문에 지금이라도 매수를 염두할 수밖에 없다.

즉 단기적으로 가을까지는 매도호가가 치솟으면서 서울 아파트 가격이 계속 오를 수 있고 정부의 특단 대책이 없다면 올 겨울은 물론 내년까지 집값 상승이 이어져 사상 최고치로 폭등한 2018년 가을과 겨울장이 재연 될 수도 있다.

논리적으로는 많이 오른만큼 폭락의 후유증이 크기 때문에 3~4년 하락장을 기다리는 것이 가장 이상적인 방법이지만 정부의 정책 리스크가 어디까지 이어질지 알 수 없기에 지금이라도 10년후에 투자 전망이 밝은 부동산으로 매수하는 것을 생각해 보아야 한다.

지금 집값이 생각보다 많이 오른 상황이므로 매물이 없는 불안감으로 아무 곳이나 묻지마 투자를 하기 보다는 과정상 얼마가 하락하든지 미래 전망이 밝은 곳들을 매수하기 위해서 냉철한 판단력을 발휘하도록 노력해야 한다.

이미 오를만큼 많이 올랐으므로 하락장을 기다리는 것도 방법이며 신뢰를 잃은 정부 정책으로 최대 1~2년간 지속적으로 상승할 여지도  있으므로 지금 매수하는 것도 현실적인 방법인데 이는 향후 부동산 흐름과 개인의 여건에 따라 선택을 하는 것이 좋다고 본다.

즉 지금 매수하면 언젠가는 하락장이 올 것이 확실하기 때문에 대출을 받아서 장기간 이자를 갚으며 무리한 투자를 해서는 안되며 보유자금을 가지고 무리하지 않는 선에서 미래 투자가치가 높은 곳들을 골라 투자하는 것이 바람직하다.

3. 앞으로 10년 후에 투자가치가 높은 곳은 어디일까?

서울은 과거 10년전보다 지금의 투자가치가 높듯이 미래 10년은 투자성이 더 높아질 것이다.

서울의 경우 과거와 현재를 기준으로 현재시세를 보면 지금 시세가 역사상 가장 높은 꼭지시세이기 때문에 투자에 두려움이 있는 것은 사실이지만 현재와 미래를 기준으로 현재시세를 보면 지금 시세가 다음 하락장시세와 다음 상승장 시세의 중간에 놓여 있기 때문에 바닥장에서 매수하는 것만큼은 아닐지라도 그것의 50%이상 수준의 높은 투자수익을 얻을 수 있다.

상당수의 경기도와 지방의 경우는 향후 10년이 지난다고 하더라도 현재시세보다 낮은 곳들이 발생할 수 있으므로 서울에 비하여 안정성은 물론 투자성도 떨어지기 때문에 장기적 투자처로 적합하지 않다.

10년전의 부동산 트랜드가 수도권, 강남권, 중대형 평형이라면 10년이 지난 부동산 트랜드는 서울, 강남권/한강권/도심권, 중소형 평형이며 향후 미래는 지금의 트랜드가 더욱 고착화 될 가능성이 높다.

 미래 입지 하나로 성공투자를 할 수 있으며 미래 최고 입지는 서울이고 서울에서도 강남권, 한강권, 도심권 순으로 최고 황금라인이다.

강남권과 한강권, 도심권이 2개 이상 겹치면 미래투자가치는 극대화 되며 여기에 새아파트 기대주인 재건축과 뉴타운이 더해지면 최고 투자지역이라고 해도 손색이 없다.

위의 3개권역에 투자하도록 자본금을 응집시켜야 하며 만일 3개권역으로 들어가지 못하더라도 서울 외곽권과 서울 재건축, 뉴타운 기대주를 보유하도록  총력을 다해야 한다.

1) 강남권

강남권은 강남구, 서초구, 송파구 3구를 포함시키며 강동구를 더하여 강남4구로 일컫는다.

강남권은 크게 테헤란로 북쪽의 반포-잠원-압구정-청담-삼성-잠실 한강변 라인이 최강지역이며 방배-서초-개포-역삼-도곡-대치가 두 번째 우수지역이고 우면-양재-세곡-일원-수서-자곡-내곡-송파구 일대가 3순위권이다.

강남구는 테헤란로를 기점으로 북쪽과 남쪽으로 대별할 수 있는데 특히 테헤란로 북쪽권역이 강남권, 한강권, 재건축 등의 트리플 입지 등으로 미래 입지가 탁월하며 강북 도심권과 한강변 라인인 용산구와 성동구와 맞물려 최고의 투자가치를 지닌다.

강남권은 해외시세에 비하여 저평가 된 상황이라 미래 투자가치가 무궁무진하다.

 2) 한강권

한강권은 한강과 인접하고 있는 강북의 마포구, 용산구, 성동구, 광진구와 한강이남의 강서구, 양천구, 영등포구, 동작구, 강동구, 강남3구 등이 해당이 된다.

한강권은 한강과 인접한 지역일수록 가치가 높고 재개발과 재건축 기대주들의 미래 전망이 상대적으로 더 밝은데 한강조망의 우수성과 향후 전철 추가지정, 재개발과 재건축 밀집의 새아파트 지역이라서 미래입지가 강남권에 버금간다.

서울 중심에 자리잡은 한남뉴타운, 이촌동 등 용산의 투자가치가 으뜸이며 강남과 잇닿아 있는 성수재개발, 여의도, 목동, 흑석과 노량진, 옥수와 금호, 광진구 일부, 등이 전망이 밝다.

현재 서울에서 미래 최고 아파트를 찾는다면 세대수가 적더라도 한강변 재건축과 재개발 기대주 등을 알아보고 대비해야 한다.

3) 도심권

서울역과 광화문으로 대변이 되는 서울 강북의 중심부를 일컫는 말이며 중구, 종로구, 동대문구, 서대문구 일부에 용산구와 마포구, 성동구 일부가 포함된다.

도심권은 특히 뉴타운과 재개발 재건축기대주 등이 왕성한 곳이며 학군과 상권은 강남권에 미치지 못하지만 새아파트 주거지로 급부상하면서 단숨에 강남권과 한강권을 포함한 서울 핵심권으로 부상을 하였다.

도심권은 미래 새아파트가 기대가 되는 대부분 용산일대와 아현, 북아현 등 재개발, 청량리-용두-제기와 이문-휘경, 전농-답십리 일대의 재개발 전망이 밝다.

4) 외곽권

서울 3대 권역에 미치지 못하지만 서울이라는 이름으로 향후 경기도를 압도할 곳들을 서울 외곽권으로 표현하였으며 강북의 노원구, 도봉구, 강북구, 은평구, 중랑구와 강남의 관악구, 구로구, 금천구 등이 이에 해당이 된다.

외곽권은 10년 전만 해도 용인시보다 낮고 수원시 시세와 차이가 나지 않을 정도였지만 지금은 경기도와 격차가 크게 벌어졌으며 향후 10년이 지나면 더더욱 가격차이가 발생할 것이므로 일반 서민들은 최소 서울 외곽권이라도 매수해야 한다.

외곽권의 장점은 아직도 서울인접 경기도 제2기신도시에 비하여 시세가 낮다는 것이며 향후 삼송, 갈매, 다산, 지축, 향동이 입주 후 정점시세를 찍게 되면 그곳들보다 뛰어난 서울 입지를 바탕으로 가격차이를 점점 벌일 것이 확실하다.

현재 시세가 높은 상황이라고 할지라도 서울은 땅이 제한적이고 수요가 넘쳐나는 곳이라서 미래 전망이 워낙 밝기 때문에 투자 목적으로 접근한다면 반드시 서울에 아파트를 매수해야 하며 지금 매수할 경우 하락장의 쓰라림은 있을지 몰라도 결국 재상승장에 현시세보다 높게 치고 오를 수 있기 때문에 전체적으로 추천지역이다.

경기도의 1기신도시와 위성도시, 서울인접 2기신도시(택지지구)와 원거리 신도시(택지지구)도 선별을 잘 하면  투자가치가 높은 곳들이 있지만 서울에 비하여 기대치가 낮은 것은 사실이므로 다음 기회에 유망지역을 간추려 보겠다.

3~4년 기다려 바닥장에 매수하는 것이 상식이고 최고 수익률을 안겨줄 확률이 크지만 정부정책의 리스크가 있어서 언제 얼마나 하락할 지 변수가 있는 상황이므로 지금 매수와 하락장 매수를 개인 여건에 맞게 진행하기를 바란다.

감사합니다.

출처- 천만명 부동산의 꿈 김종갑 대표