공공분양 후분양제 2022년까지 70%로 확대…14년만에 부활한 후분양 로드맵

공공분양 후분양제 2022년까지 70%로 확대…14년만에 부활한 후분양 로드맵

2022년까지 공공주택 가운데 70%가 후분양 방식으로 곱급된다. 민간주택 후분양을 유도하기 위해 후분양을 하는 사업자에게 공공택지를 우선 공급하고 대출지원을 강화한다. 공공과 민간 ‘투 트랙’이다. 지난 2004년 이후 14년만에 후분양제 확대 로드맵을 정부가 꺼내든 것이다.

국토교통부는 28일 이 같은 내용의 '제2차 장기 주거종합계획(2013~2022년) 수정계획' 및 '2018년 주거종합계획'을 발표했다. 주거비 부담을 줄이고 실수요자 중심으로 주택시장을 개편하기 위한 현 정부의 첫 주거종합계획이다.

핵심은 주택 후분양제 도입이다. 후분양제를 공공 부문에서 단계적으로 도입하되 민간으로는 자발적으로 시행되도록 유도한다는 게 골자다. 국토부는 노무현 정부 시절인 지난 2004년 후분양 로드맵을 발표하고 관련 정책을 추진했다가 정권 교체 등으로 중단했었다.

주택 후분양제 도입은 어느 정도 시장에서 예상된 내용이기도 하다. 경기 화성 동탄2 부영아파트 부실시공 문제가 터져 나오면서 주택 품질 문제가 큰 사회 문제로 대두했고 이에 대한 대안으로 떠오른 것이 주택 후분양제도다.

우선 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH), 경기도시공사 등 3개 공공기관부터 올해부터 단계적으로 후분양제를 도입한다. 이들은 최근 5년간 공공분양의 90% 이상을 공급했다. 이들 기관은 후분양 공급 주택 비율을 단계적으로 높여 2022년에는 공급하는 주택의 70%를 후분양으로 채운다는 목표를 설정했다. 2022년 이후에는 주택시장 여건에 따라 공공기관 후분양 주택 비율이 70%에서 더 올라갈 수도 있다.

대상 사업 중 신혼희망타운과 주거환경개선사업으로 공급되는 주택은 제외된다. 신혼희망타운은 분양 시기가 바뀌면 입주자격이 상실될 우려가 있고 주거환경개선사업은 워낙 분양성이 열악하기 때문이다.

후분양 공정률은 60%로 정해졌지만 공공기관이 자율적으로 그 이상의 공정률를 선택할 수도 있다. 공정률이 60% 이상은 돼야 골조공사가 마무리된다. 이는 지하 골조는 완료되고 지상 골조도 옥탑을 제외하고 거의 끝나는 단계다. 국토부는 2022년 사업 성과를 분석하고서 후분양제 공정률 기준을 상향하는 방안도 검토한다.

우선 LH는 올해 분양이 예정됐던 시흥 장현지구 A7블록 614호와 춘천 우두지구 4블록 979호 등 2개 단지를 내년 하반기에 후분양으로 내놓기로 했다. SH는 이미 공정률 60% 이상에서 후분양을 시행하고 있으며 올해 1338호를 후분양으로 공급했다. 경기도시공사는 2019년 이후 후분양이 가능한 착공 물량이 있는 경우 후분양을 시행한다.

민간 부문에 대해서는 자발적으로 후분양을 하도록 유도하기 위해 택지를 우선 공급하거나 주택도시기금 융자 조건을 완화하는 방안이 추진된다. 주택업계가 분양 대금을 받아서 공사대금을 마련하는 현 시스템에서 민간 영역에서도 후분양제를 의무화하기엔 무리라는 판단이다.

단, 부실시공 등에 따라 선분양이 제한되는 사업자와 투기과열지구 내 재건축 사업은 후분양 인센티브 적용 대상에서 제외키로 했다. 투기과열지구 내 재건축을 제외한 것은 재건축 사업은 상대적으로 사업성이 좋은데도 불구하고 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하기 위해 후분양을 선택할 수 있는데, 이에 대해 정부가 기금 등 인센티브를 줄 필요성은 낮다는 판단에서다.

국토부는 우선 올 4·4분기에 화성동탄2 A-62블럭(879호), 평택 고덕 Abc46블럭(731호), 파주 운정3 A13블럭(1778호), 아산 탕정 2-A3블럭(791호) 등 4개의 택지를 후분양하는 건설사에 우선 공급할 예정이다.

택지대금 납부 방식도 개선해 계약일로부터 중도금 1회차 납부 시까지 18개월간의 거치기간을 준다. 후분양 우선 공급 택지는 택지대금을 완납하기 전이라도 대금납부 이행을 보증하면 착공과 분양을 위한 사용승낙을 허용한다. 주택도시기금 후분양 사업비 대출 지원 대상을 기존 공정률 80% 이후에서 60% 이후로 확대한다.

대출한도는 높아지고 금리는 낮아진다. 60∼85㎡ 주택의 경우 대출한도가 수도권은 1억1000만원, 광역시는 1억500만원, 기타지역은 1억원으로 높아지고 대출금리는 3.8%로 0.5%포인트 낮아진다. 대출금리의 경우 공공 분양에 대해서도 선분양보다 1.0%포인트 낮아진다.

후분양 대출 보증도 개선된다. 현재 총 사업비의 40∼47%만 지원 가능하지만 총 사업비의 78%까지 지원을 확대한다. 보증 대상도 현재 총세대의 60% 이내로 제한돼 있으나 이를 폐지해 전 세대에 대해 보증해 준다. 주택규모별 보증 한도에 차등이 있었으나 이 역시 폐지해 면적에 관계 없이 분양가의 70%를 보증해 준다. 현재 0.7∼1.176%인 HUG의 보증료율은 0.422∼0.836%로 약 0.3%포인트 낮춘다.