부동산 고수는 잔파도를 흘려보낸다

부동산 고수는 잔파도를 흘려보낸다

수도권 재고아파트시장 조정장세가 계속되는 가운데 8월 이후 여름 주택시장 성수기가 다가오고 있습니다. 전세난 시절엔 세입자들은 계약만료 6개월전부터 전셋집을 알아보았습니다. 하지만 지금은 전세물량이 넉넉한 시기니 전세수요가 2~3개월부터 늘어날 것으로 예상합니다.  
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 부동산 가치투자자가 대세상승장에서 나타나는 일시적 조정장세에 잔파도(악재)에 어떻게 대응할 것인가를 정리했습니다. 국내 주택시장 상승장에서 나타나는 잔파도는 규제책이 대표적입니다. 규제책은 재건축, 대출, 양도세 보유세 등 세금이 핵심입니다.  상승장 유동성장세에서 공급억제 수요억제 규제책은 부작용이 큰 단기처방일 뿐입니다.
 
이미 대출과 재건축 규제는 마무리되는 시점이고 마지막으로 부동산 부자들이 무서워하는 보유세 인상 카드가 남아있습니다. 이후 집값이 잡히지 않으면 후분양제, 분양원가 공개, 민간택지 분양가 상한제, 전월세 상한제 등이 대기하고 있습니다. 
 
민간택지 분양가 상한제는 서울 과천 부산(해운대구 등 5개구) 등을 고분양가관리지역으로 지정하고 분양가 통제를 하고 있으니 큰 의미가 없습니다. 전월세 상한제가 시행되면 부작용이 큰데 전셋값이 폭등하지 않는 한 실현가능성은 낮습니다. 나머지는 모두 무시할 수준입니다. 잔챙이라고 보면 됩니다.   
 
그래도 집값이 잡히지 않으면 정부는 위례와 같은 강남 대체신도시를 2019년 또는 2020년에 발표할 것입니다. 
 
2월 이후 시작된 조정장세가 6월까지 계속되면서 대세하락이 시작됐다고 주장하는 사람들이 있습니다. 일시적인 환율상승을 환율 폭등으로 단정하고 2019년에 집값이 폭락한다는 사람까지 나오고 있습니다.
 
부동산시장에서 성공투자를 하려면 큰 흐름을 놓치지 말아야 합니다. 그래야 투자 방향을 제대로 잡을 수 있습니다. 
 
6월 22일 발표한 보유세(종합부동산세) 개편안도 잔파도에 불과합니다. 이를 토대로 오는 7월 2019년 세법개정안이 발표되면 다주택자의 매물량이 늘어나 집값이 우향할 것이라고 분석하는 전문가가 있습니다. 
 
과연 집값은 보유세 인상으로 우하향할까요?
 
6.22 종부세 개편안의 핵심은 크게 2가지입니다. 공정시장가액비율과 종부세율을 올린다는 것입니다. 1안은 공정시장가액비율을 현재 80%에서 2년내 5~10%씩 단계적으로 인상하는 방안입니다. 이럴 경우 2017년보다 2019년에 납부해야 할 종부세가 25~30% 늘어나게 됩니다. 
 
2안은 종부세 누진세율을 현재 0.5~2.0%에서 최고 세율을 2.5%로 0.5% 포인트 인상하는 방안입니다. 3안은 공정시장가액비율과 종부세율을 함께 인상하는 안입니다. 4안은 1주택자는 공정시장가액비율만 인상하고 다주택자는 공정시장가액비율과 종부세율을 함께 인상하는 안입니다. 4안으로 확정될 가능성이 높다고 봅니다. 
 
중요한 건 보유세 개편안이 당초 안보다 크게 후퇴했다는 점입니다. 올 하반기에 나올 재산세 개편안도 크게 다르지 않을 것입니다. 
 
따라서 7월에 확정될 보유세 개편안은 주택시장에 악재보단 호재가 될 가능성이 높습니다. 불확실성이 제거됨으로써 1주택자 등 실수요 중심으로 거래량이 늘어날 가능성이 높습니다. 

물론 시장의 움직임은 시장참여자의 행동에 달려있습니다. 이미 양도세 중과로 인해 다주택자들은 준공공 등 임대사업자, 증여 등으로 장기 보유 세팅이 끝난 상태입니다. 강남3구를 중심으로 똘똘한 아파트일수록 매물 잠김 현상이 큽니다. 
 
이런 상황에서 고가전세입자, 1주택자 또는 일시적 2주택자, 일부 다주택자 등 시장참여자들은 어떻게 행동할까요? 물론 기대수익률이 높은 쪽으로 선택할 것입니다. 
 
매도자들은 종부세 재산세 등 보유세 인상으로 보유기간 동안 부담액, 팔았을 때 양도세액 그리고 일정기간 보유하고 팔았을 때 자본차익을 계산해 매도시기를 결정할 것입니다.
 
아파트 등 부동산 투자로 자본차익을 극대화하고 싶다면 잔파도는 흘려보내야 합니다. 시장에서 시세를 쫓으면 안됩니다. 글로벌과 국내 경기, 주택시장의 큰 흐름을 읽어야 합니다. 
 
2018년 하반기에 돈이 모이는 지역에 내재가치가 높은 아파트를 사면 됩니다. 그리고 길목에서 기다리면 됩니다. 문재인정부에서 공공부문 재정확대로 돈이 모이는 지역을 찾는건 의외로 쉽습니다. 국비가 투입돼 2018~2021년 착공되는 광역철도 등 인프라가 어디에 있는지를 찾아보세요. 
 
부동산 가치투자자라면 일시적 조정장세에 잔파도를 무시하고 일관성을 유지해야 최대의 수익을 올릴 수 있습니다.
 
수도권 주택시장의 큰 흐름은 당분간 우상향입니다. 당분간이 언제인지는 모르지만 말입니다. 지금 조정장세는 추가 상승의 힘을 비축하는 시기입니다.
 
2018년은 수도권은 물론 대도시에서 주택시장 초양극화로 아파트 등 자산 격차가 크게 벌어지는 한해가 될 것입니다. 대도시 정비사업이 정점으로 향하면서 상향여과 현상이 두드러질 것입니다.   
 
높은 산에서 길을 잃었을 땐 주능선으로 올라가야 합니다. 지능선으로 가거나 계곡으로 내려가면 위험합니다. 주택시장의 큰 흐름을 놓쳐 잔파도에 올라타면 자산가치 상승기에 패자가 될 것입니다.  
 
Value Investing is Simple, but Not Easy