추격매수를 고민하는 사람을 위한 충고

추격매수를 고민하는 사람을 위한 충고

지난해 10월부터 시작된 서울 강남권 대세상승장은 2018년 새해 들어 더욱 뜨거워지고 있습니다. 문재인정부가 특별사법경찰을 동원해 자전거래(매도자가 위장매수인을 동원해 가짜 매매계약서를 작성하고 국토교통부 실거래가를 높이는 행위)를 조사하겠다는 걸보면 시장 과열이 우려되는 대목입니다. 지난해 8.2대책으로 갑자기 매물량을 줄여놓아 매수자의 ‘갈증’을 심하게 만든 부작용이라고 봅니다.

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에선 지금 추격매수를 할 것인가? 말 것인가?를 고민하는 분들을 위한 칼럼입니다.

뜨거운 서울 강남권 아파트시장에서 추격매수를 하려면 추격매수를 해야 하는 이유가 명확해야 합니다. 여유자금과 투자기간, 본인 투자성향 등을 고려해서 냉철하게 판단해야 합니다. 실거주를 위한 내집마련용이라면 강남 추격매수를 해도 된다고 봅니다.

2018년 1월 현재 투자용으로 추격매수를 위한 전제조건은 초기투자비가 여유자금이어야 한다는 것입니다.

최근 강남3구 아파트를 추격매수하려는 투자자들은 이미 똘똘한 아파트를 갖고 있음에도 강남3구 아파트가 아니라고 갈아타려는 사람들이 많습니다.

지금 기존 아파트를 팔고 갈아타는 것은 어렵습니다. 시세분출중인 강남3구 아파트시장은 완전히 매도자 우위시장입니다. 매물도 없고 적은 매물도 갈수록 줄어들고 있습니다. 파는 것은 가능하지만 사는 것은 매우 어렵습니다.

팔고 나서 1~2월 마지막 골든타임에 매수하지 못하는 낭패를 볼 가능성이 높습니다.

따라서 지금 보유중인 아파트를 팔고 강남3구로 갈아타는 것은 무리입니다. 최소한 현금을 10억원 안팎 보유하고 10년 이상 보유할 생각이 아니라면 강남3구 추격매수는 안하는 게 좋습니다.

또 강남3구 아파트를 살 수 있는 현금을 보유하고 있다고 하더라도 추격매수를 할 가치가 있는 아파트인지, 가격인지를 따져봐야 합니다.

먼저 재건축단지 추격매수입니다.  아무리 입지가 뛰어나더라도 재초환을 피하지 못한 재건축 초기단지는 추격매수는 위험합니다.

문재인정부에서 강남 재건축 사업은 중단될 가능성이 높습니다. 재초환을 피하지 못한 조합설립인가전 단지들이 직격탄을 맞을 것입니다. 다음 정부에서나 재건축 사업이 재개될 것으로 봐야 할 것입니다.

올해도 강남3구 재건축시장이 뜨겁다면 참여정부 수준의 재건축 규제책이 추가로 나올 가능성이 높습니다. 우선 안전진단 기준을 강화할 가능성이 높습니다. 그래도 강남 집값이 잡히지 않으면 지금은 검토하지 않고 있다는 재건축 연한을 강화할 것입니다.

또 재건축 후분양제도 다시 추진할 것입니다. 공정이 80% 이상 돼야 일반분양을 하게 하는 것입니다. 또 기반시설 부담금을 부과하고 임대주택을 의무적으로 건설하는 개발이익 환수제가 부활될 가능성도 있습니다.

따라서 재초환을 피하지 못한 재건축 초기단지는 지금 추격매수에 신중해야 합니다. 문재인정부에 착공이 가능한 개발호재나 한강조망 등 입지에 있어 희소가치가 명확한 재건축 단지만 선별해서 추격매수를 해야 합니다.

강남 재건축 추격매수를 고집하기 보다는 서울 도심권 재개발 입주권에 투자하는 것이 낫습니다. 개발호재가 있는 입지 희소가치가 놓은 곳으로 말입니다.

문재인정부도 참여정부처럼 재개발 규제수위는 재건축보다 상대적으로 낮을 것입니다. 이미 2017년 10월 24일부터 정비사업 재당첨제한이 시행중이고 오는 1월 24일부터 관리처분인가 이후 조합원지위 양도금지가 예정돼 있지만 말입니다.

그래도 강남3구 아파트를 고집한다면 지은 지 10년 이내 재고아파트(100% 지하주차장)를 전세끼고 사는 전세레버리지투자를 추천합니다. 그리고 오를 대로 오른 중소형보다는 40평형대를 적극 공략하세요.

강남3구 40평형대는 지난해 하반기부터 거래량이 늘어나면서 상승중입니다. 2018년에는 상승폭이 커질 가능성이 높습니다.

물론 한강조망 신축 등 희소가치 외에 입지가치가 높아지는 아파트는 크게 3가지입니다.

우선 재건축 이주수요가 발생하고 이주비가 유입될 가능성이 높은 아파트를 사는게 안전합니다. 재초환을 피한 강남3구 재건축 아파트는 상반기에 관리처분인가가 나면 하반기부터 이주비가 지급돼 강남 아파트시장에 유입될 것입니다.

또 삼성동 상아2차나 개포동 개포8단지, 개포주공4단지, 서초2동 우성1차나 서초무지개처럼 재건축 일반분양이 올해 또는 내년 예정된 단지의 인근 재고아파트를 매수하면 됩니다.

마지막으로 문재인정부에서 개발호재가 착공예정인 지역의 아파트가 안전한 투자처입니다. 예를 들어 수서역세권 복합개발은 이르면 올 하반기 착공예정입니다. 영동대로 지하개발 및 지상부 공원화, 한전부지 GBC 빌딩은 착공이 이르면 2019년에 예정돼 있습니다.

강남을 통과하는 수도권 광역급행철도(GTX)도 착공도 예정돼 있습니다. A노선(파주~킨텍스~삼성~수서~동탄)은 2018년 12월, C노선(수원?~금정~과천~양재~의정부~덕정?)은 2019년 12월 착공 예정입니다. 강남을 관통하는 서울 경전철 위례신사선도 2020년 착공이 계획돼 있습니다. 서울지하철 9호선 4단계 연장선(보훈병원~강일)도 이르면 1분기 예비타당조사(예타)가 통과되고 이르면 2020년 착공될 계획입니다.

지난해 10월부터 압구정 반포잠원 개포대치 삼성 잠실 등 강남3구 아파트값이 가파르게 상승하고 추격매수가 이어지고 있습니다.

정말 강남3구 아파트를 추격매수하고 싶다면, 그리고 전제조건이 충족된다면 1~2월 매수하면 됩니다.

하지만 추격매수는 지양하고 선제매수를 지향해야 성공투자로 갈 확률이 높습니다. 선제투자를 하려면 역발상투자를 해야 합니다. 심리에 사고 심리에 팔아야 합니다. 매수심리가 위축됐을 때 사고 매수심리가 살아나 추격매수가 이어질 때 팔아야 합니다.

노후아파트는 딜레마에 빠질 가능성이 높다

“재건축은 시장분위기가 받쳐주지 못하면 타산을 맞추기가 쉽지않다. 특히 10층이상 고층아파트는 일반분양으로 건축비를 전가하기도 어렵다. 대표적으로 은마아파트 재건축이 15년이상 답보상태인 것도 용적률증가가 적은 것도 한가지 이유다. 재건축은 기본적으로 거액의 사업비 부담을 커버하려면 주변시세가 손익분기점이상 유지돼야한다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=22385