2018년 주택시장 투자전략과 관전 포인트

2018년 주택시장 투자전략과 관전 포인트

2018년 새해가 밝았습니다. 2018년은 부동산 투자자에게 시장 움직임에 따라 얼마나 적극적으로 대응할 것인가가 중요한 한해가 될 것으로 봅니다.

 

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 새해를 맞아 2018년 주택시장 투자전략과 관전 포인트를 정리해봤습니다.

 

2018년 주택시장 투자전략

 

2018년 주택시장을 어떻게 내다볼 것이냐에 따라 투자전략은 달라질 것입니다.

 

숏포지션이냐? 롱포지션이냐? 롱포지션, 즉 매수포지션을 유지한다는 것입니다. 향후 가격상승을 기대하고 매수해서 보유한다는 것을 의미합니다. 숏포지션은 매도포지션입니다.

 

제 의견은 2018년은 롱포지션입니다. 지난 2015~2017년처럼 2018년도 계단식 상승을 한다면 롱포지션 전략을 취한 투자자가 성공하는 것입니다.

 

반면 지난 2004년 또는 2010년처럼 조정장세가 1년이상 지속돼 매매가가 하락한다면 숏포지션을 취한 투자자가 승리자가 될 것입니다.

 

한마디로 내가 산 아파트 가격이 오르면 나의 행복인게 롱포지션, 남이 산 아파트값이 내려 불행해지면 나의 행복이 되는 경우가 숏포지션이라고 할수 있습니다.

 

당신이 롱포지션을 취했다면 4년이상 보유하면 됩니다. 그럼 어떤 아파트를 언제 사야할까요? 당연히 내재가치가 높은 아파트를 사야 합니다. 내재가치가 높으려면 무엇보다 입지 가치가 높아져야 합니다. 여기에 수익가치 희소가치가 높아진다면 더더욱 좋습니다.

 

입지 가치에선 역세권을 기본으로 직주근접성과 학군(학원가)을 들여다보면 됩니다. 직주근접 가치는 고소득 30~40대 직장인및 전문직 종사자가 늘어나는 지역을 주목할 필요가 있습니다. 경희궁자이처럼 말입니다. 마곡지구 양재우면R&CD 영동대로 지하개발 등 국제교류복합지구 등이 대표적인 사례 입니다.

 

자사고 등 특수학군 폐지로 중학교 중심으로 학구열이 좋은, 학원가 인프라가 뛰어난 아파트가 인기를 끌고 있습니다. 대치동 광장동 수내동 등이 대표적입니다.

 

여기에 희소가치가 있다면 금상첨화 입니다. 희소가치엔 신축, 한강조망, 초중품아, 더블역세권 등이 있을 것입니다. 인플레이션시대가 본격화되면서 40평형대 희소가치도 2018년엔 높아질 것입니다.

 

역세권에선 GTX가 가장 큰 이슈가 될 것입니다. 특히 A노선(파주~삼성) 착공이 12월로 예정돼 있는데다 B노선과 C노선 예타 통과 발표가 예정돼 있기때문입니다. 인덕원선과 월곶판교선 기본계획안 고시가 이르면 1월에 예정돼 있습니다.

 

또 서울 동남권을 관통하는 위례과천선 예타 조사대상 선정여부도 관심대상입니다. 9호선 4단계 예타 결과 발표도 물론이구요. 위례신사선 민자적격성 심사 결과도 3월 전후에 나올 예정입니다.

 

그럼 언제 사야 할까요? 상승장에서 매수타이밍은 언제나 지금이라고 생각합니다. 4월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 1~2월 마지막 매물이 나오지 않을까 예상됩니다. 보유세 인상 방안에 따라 추가 매물이 나올 가능성이 있습니다. 현재 서울 특히 강남3구 아파트 매물량은 감소세 입니다. 롱포지션을 취했다면 늦어도 2월까지 매수하고 4년 보유하면 됩니다.

 

2018년 주택시장 관전포인트

 

다주택자 매물은 많이 나올까?

 

앞에서 말씀드렸지만 현재 매물량은 감소세입니다. 강남3구일수록 감소세가 두드러집니다. 다주택자는 이미 롱포지션을 결정했습니다. 똘똘한 아파트로 갈아타 롱포지션을 취하고 있습니다.

 

따라서 매물은 갈수록 줄어들 것입니다. 4월 이후 서울 아파트 매물량은 급감할 것입니다. 특히 조정대상지역 입주단지는 양도세 중과로 다주택자가 매도보다는 전세로 돌리면서 매물량이 매우 적을 것입니다.

 

분양권 매물량도 1월부더 양도세 중과가 시행돼 급감하고 있습니다. 2016년 11.3대책 이후 서울 등 수도권 조정대상지역은 대부분 소유권이전등기시점까지 전매가 금지돼 거래가능한 분양권이 사라지고 있습니다.

 

수도권 입주물량은 집값을 하락시킬까?

 

제 결론은 집값을 하락시키지 않는다는 것입니다. 물론 수도권 외곽중 동탄2신도시처럼 입주물량이 급증하는 지역은 매매가는 일시적으로 보합세를 보일 것입니다. 전셋값은 약보합세에서 벗어나기 힘들 것입니다. 2018년 3만1천가구, 2019년 1만8천가구 입주물량(매매 전세) 소진속도에 따라 2020년 이후 모멘텀을 기대할 수 있을 것입니다.

 

서울 출퇴근이 힘든, 김포 화성 시흥 용인 평택 등 수도권 외곽에 집중된 입주물량은 서울은 물론 수도권 아파트값에 미치는 영향이 매우 제한적일 것입니다.

 

서울에선 2018년에 송파헬리오시티(9,510가구) 입주물량이 눈에 띕니다. 일원동 래미안루체하임(851가구)도 예정돼 있구요. 전세가율이 관전포인트인데 최소한 60%는 넘을 것으로 내다봅니다. 송파헬리오시티 전용면적 84타입이 14억원까지 간다면 최소한 8억4천만원 이상 될 것입니다.

 

초과이익환수제가 시장에 미치는 영향은?

 

재초환이 2018년에 시장에 미치는 영향은 제한적일 것입니다. 공급물량(분양물량)으로 전환되려면 최소한 5년이상 시간이 필요하기 때문입니다. 현재는 8.2대책 이후 서울  조합원지위 양도금지 여파가 큽니다. 갑자기 시장에 매물량을 줄여놓아 시장을 왜곡시키고 있습니다.

 

하지만 재초환은 올해부터 재건축 사업속도에 상당한 걸림돌로 작용할 것입니다. 참여정부처럼 강남 재건축이 집값 상승의 진원지로 생각한다면 앞으로 사업속도에 브레이크를 걸 가능성이 높습니다. 특히 상승장이 2018년에도 계속된다면 안전진단 강화, 재건축 연한 강화, 용적률 강화 등 참여정부 규제책이 2019년 이후 하나씩 부활될 가능성이 높습니다.

 

지구단위계획 수립을 전제로 한 압구정 재건축 사업속도는 사업성이 뛰어나지만 사업속도는 상당히 더딜 것입니다. 목동도 마찬가지 입니다. 분당 등 1기 신도시도 마찬가지 입니다.

 

강남 이주비 급증은 집값을 끌어올릴까?

 

반면 재초환을 피한 재건축 단지는 사업속도가 빨라질 것입니다. 이는 2018년 하반기부터 강남3구 이주비 급증으로 이어질 것입니다.

 

재초환을 피하고 이주를 앞두고 있는 단지들은 강남에 몰려있습니다. 반포주공1단지 1 2 4주구를 비롯해 한신4지구, 신반포3차+반포경남, 반포우성, 개포주공1단지, 진미크(진주미성크로바), 방배경남, 방배5구역, 방배6구역, 방배13구역 등이 대표적입니다.

 

올 상반기에 한꺼번에 관리처분인가를 받고(이미 받은 곳도 있지만) 올 하반기부터 한꺼번에 이주가 시작됐다면(형식적으로 서울시에서 이주시기 조정을 하겠지만) 그래서 이주비가 시장에 쏟아진다면 어떻게 될까요?

 

워낙 거래가능한 매물량이 적은 강남3구 아파트시장에 이주비가 유입된다면 유동성장세로 상승랠리가 다시 시작될 높습니다. 더욱이 오는 1월 25일부터 장기보유(10년 이상 보유&5년 이상 거주) 조합원지위 양도가 가능해지면 이주비가 쏟아지는 올 하반기에 재건축 아파트(입주권) 매도호가가 실거래가가 될 가능성이 높습니다.

 

주택임대사업자는 늘어날까?

 

지난 12.13대책 임대주택등록 활성화 방안에 따라 3월까지 최소한 단기임대로 등록해야 조정대상지역 양도세 중과배제, 종합부동산세 합산배제, 장기보유특별공제를 받습니다. 4월부터는 준공공임대(8년이상)만 이런 헤택을 받을 수 있습니다.

 

문제는 서울 아파트값(정확히는 임대주택 등록 기준 공시가격)이 대부분 6억원이 넘어 임대사업자 혜택이 거의 없다는 것입니다.

 

조정대상지역에서 양도세 중과배제를 적용받으려면 기준시가가 6억원 이하(지방은 3억원 이하)인 주택으로 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 갖고 있어야 합니다. 종부세 합산배제나 장특공제 혜택도 마찬가지 입니다.

 

거래가액이 10억원이상으로 크고 8년이상 장기보유할 생각이 있다면 준공공임대로 등록하고 장특공제 70%를 받는 것이 좋습니다. 공시가격에 상관없이 전용면적 85㎡ 이하면 장특공제 혜택을 받을수 있습니다. 10년 이상 보유하면 양도세 100% 감면 받을 수도 있습니다. 장특공제와 양도세 100% 감면 중 하나만 선택해서 혜택을 받을 수 있습니다.

 

따라서 조정대상지역에서 다주택자가 임대사업자로 등록하는 경우는 제한적일 것으로 판단됩니다. 임대사업자 등록보다는 이미 증여를 많이 선택했습니다.

 

6월 지방선거및 월드컵 영향은?

 

6월 13일 지방선거가 있고 6월 15일부터 7월 15일까지 한달간 러시아 월드컵이 열립니다.

 

지방선거가 집값에 직접적인 영향을 미치진 못할 것입니다. 다만 상승장에선 부동산 규제정책이 나올 가능성이 높습니다. 집값이 안정되지 못하면 여당에 불리하기 마련입니다. 집값을 잡기위해 추가 규제책이 예상되는 대목입니다.

 

현재로선 공정시장가액 비율을 올려 보유세인 종부세 인상하는게 유력해 보입니다. 하지만 선거에 부담이 될 수 있어 선거전 종부세 인상 가능성은 낮아보입니다.

 

또 청약가점제에 불만이 많은 3040대를 위해 투기과열지구 가점제를 손볼 가능성이 있습니다.

 

6, 7월 월드컵 시즌에 따라 분양물량이 4~5월에 쏟아질 가능성이 높습니다. 특히 서울은 월드컵전에 재개발 재건축 등 정비사업 일반분양이 쏟아질 예정입니다.

 

우선 강남구에선 개포8단지 공무원아파트 1,690가구가 1월 분양예정입니다. 서초구에선 서초우성1차, 서초무지개(서초그랑자이)가 3, 4월에 분양예정입니다.

 

개포주공4단지(개포그랑자이)가 7월 분양예정이고 강동구에선 고덕주공6단지(고덕자이)가 월드컵전에 분양합니다. 강북권에선 가장 핫한 마포그랑자이(염리3구역)가 3월 분양예정입니다. 힐스테이트신촌(북아현1-1구역)도 2월, 당산아이파크퍼스티어(상아현대) 3월 분양예정입니다.

 

분양가와 이에 따른 완판에 따라 서울 아파트시장은 다시 한번 들썩일 것입니다.

2018년 서울 부동산 아파트 전망

“가격적으로 저평가된 상태이고 전세 수급도 나쁘지 않고 향후 입주물량도 특정 지역에만 집중되어 있습니다. 그래서 서울의 아파트 매매가격은 지속해서 상승을 할 것으로 예상이 됩니다. 다만 전세가는 지역에 따라서는 일시적으로 하락하는 곳도 나올 수 있어 보입니다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=22297