재건축 초과이익환수제가 몰고올 후폭풍

재건축 초과이익환수제가 몰고올 후폭풍

서울 강남 도심 중심으로 아파트시장이 뜨거워 코앞에 닥친 재건축 초과이익환수제(재초환)에 대한 관심이 높지 않아 보입니다. 하지만 재초환은 서울 등 수도권은 물론 전국 대도시 핵심입지 신규아파트 공급물량에 막대한 영향을 미치게 될 것입니다. 재초환이 유지되는 기간이 길수록 5년후 공급부족 기간이 길어질 것입니다.

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에선 재초환이 주택시장에 미치는 영향을 정리해봅니다. 수도권 중심으로 말입니다.  

재건축 초과이익환수제는 지난 2006년 5월 24일에 시행됐습니다. 하지만 시행되자 마자 글로벌 금융위기가 찾아왔습니다. 또 2012년 12월부터 2017년 12월까지 5년간 주택시장 침체를 이유로 재초환이 유예됐습니다.

초과이익 부담금은 서울 재건축 아파트 4곳에 부과됐고 이 중 실제 납부한 곳은 1곳에 불과했습니다.

2018년 이후 재초환이 적용돼 초과이익 부담금을 납부해야 하는 재건축단지는 2023년 이후에 입주하는 아파트일 것입니다.

문재인정부에선 2000년대처럼 집값이 꺾이지 않는 한, 특히 강남3구 아파트값이 하향 안정세로 돌아서지 않는 한 재초환은 유예 또는 폐지될 가능성은 낮다고 봅니다.

따라서 2018년 1월 2일까지 관리처분인가를 신청하지 못해 재초환이 적용되는 재건축 단지가 초과이익 부담금을 납부하게 될 2023년까지 재초환은 주택시장에 어떤 영향을 미칠 것인가?가 관전 포인트입니다.

재초환 계산법

초과이익이란 재건축 종료시점(준공인가빌, 사용개시일)과 개시시점(최초 추진위 승인일) 두 시점 사이에 발생한 주택가격 상승분을 말합니다. 두 시점이 10년이 넘을 경우 종료시점으로부터 역산해서 10년을 개시시점으로 봅니다.

초과이익을 계산하려면 우선 주택가격 상승분에서 공제항목을 빼면 됩니다. 우선 개시시점 주택공시가격을 뺍니다. 또 해당 기간동안 정상 주택가격 상승분(KB통계-시군구 월간 가격상승률)을 공제합니다. 시공 설계 감리 등 재건축 비용을 공제합니다. 잠실주공5단지가 바로 시공 설계를 최고 수준으로 높여 초과이익을 최소화하겠다고 밝힌 바 있습니다. 잠실 입지니까 가능하다는 생각입니다.

이렇게 계산한 초과이익에 부과율을 곱하면 됩니다. 초과이익 부담금 부과율은 양도세율처럼 누진세율이 적용됩니다. 초과이익(초과이익 전체를 해당 조합원 수로 나눈 조합원 1인당 평균이익)에 따라 다섯 구간으로 나눠 구간별로 누진세액에 초과이익을 넘어서는 금액을 더해 10~50%를 적용합니다. 부담금은 조합에서 부담합니다. 개발이익이 줄어들어 분담금이이 늘어나고 환급금이 감소하니 결국 조합원이 부담하는 셈입니다.

후폭풍1: 사업속도가 느려져 공급감소가 재현된다

지난 2016년과 2017년은 재초환 때문에 사업속도가 빨랐습니다. 물론 주택시장 상승장(일반분양분 고분양가 완판)이 가장 큰 영향을 미쳤지만 말입니다.

2018년부터 재초환 대상 단지는 사업속도가 급속도로 느려질 것입니다. 지난 2년간 사업시행인가에서 관리처분인가 신청까지 2년이 걸렸다면 내년부터는 4년 이상 걸릴 것입니다.

서울 등 투기과열지구에선 조합설립인가부터 조합원지위 양도가 금지돼 조합설립 단계부터 사업지연 요인이 발생할 것입니다. 조합설립인가를 받으면 최소한 3년 이상은 매매할 수 없기 때문입니다. 최악의 경우 등기시점까지 10년 가까이 매매할 수 없게 됩니다. 또 양도금지 예외에 해당돼 매매하려고 사업시행인가 신청, 착공 단계에서도 조합원간 갈등이 발생할 것입니다. 

관리처분인가 이후 재건축 단지도 미실현 이익에 대한 과세, 즉 초과이익 부담금에 대한 조합원 의견 충돌이 늘어날 것입니다. 공사비를 늘여 고급화해 부담금을 줄이는 것에 대한 이견들이 많을 것입니다. 특히 추진위 승인일이 2014년 이전으로 2015년 이후 주택가격 상승분이 고스란히 부담금에 반영되는 단지는 충돌이 많을 것입니다. 조합원당 5천만원 이상 부담금을 내야한다면 사업속도에 지장을 줄 수밖에 없을 것입니다.

이와 관련 아직 추진위 승인을 받지 않은 압구정 아파트는 2015~2017년 상승분이 초과이익에 반영되지 않아 주택가격 상승분이 적을 것입니다.

지난 2006~2012년엔 글로벌 금융위기도 있었지만 재초환 등 재건축 집중규제로 인해 재건축 사업이 사실상 중단되면서 서울은 지금도 공급부족에 시달리고 있습니다.

2018년 재초환 부활은 2023년 이후 지난 2000년대 재건축 사업중단-2010년대 공급부족이 재현될 가능성이 높습니다. 특히 낡은 아파트 비중이 특히 높은 서울은 신축 아파트값이 급등할 가능성이 높습니다.

후폭풍2: 시장을 왜곡시켜 가격 변동폭이 커진다

집값이 안정되려면 장기적으로 지속적으로 수요가 많은 지역에 아파트 공급이 집중적으로 이뤄져야 하니다.

하지만 참여정부와 문재인정부처럼 아파트값이 많이 오르는 재건축 단지에 규제를 집중하면  수요가 많은 지역에 신규아파트 공급물량을 줄여 시장의 역습을 맞게 됩니다. 이미 조합원지위 양도를 금지한 8.2대책이후 시장의 역습이 시작됐지만 말입니다.

규제책으로 인한 시장의 역습 사례는 과거 분양가 상한제가 있습니다.

 

주택건설사들은 분양가 상한제를 피하기 위해 2007년 하반기에 밀어내기식 분양을 했습니다. 이에 따라 2009년 하반기부터 입주물량이 급증했습니다. 2008년 글로벌 금융위기에  2010년 이후 판교 광교 동탄 등 2기 신도시 입주물량까지 쏟아지면서 매매가 하락폭이 커졌습니다.

재건축 사업속도는 2015년부터 빨라져 2017년에 재초환을 피하기 위해 절정에 달했습니다.

특히 강남3구는 관리처분인가 신청을 한 단지들이 많아 2019년 상반기 전후에 이주가 시작될 것입니다. 이주비를 주목해야 합니다.

참여정부 시절 수도권 집값 급등에는 수도권 2기 신도시, 세종행복도시, 혁신도시, 기업도시 등 토지보상비도 한몫했습니다.

그러면 반포잠원 잠실 등 강남3구에서 풀린 이주비는 어디로 유입될까요? 지금과 같은 상승장이 유지된다면 강남3구 아파트시장으로 몰릴 것입니다.

서울 재건축 입주물량도 2022년까지 지속적으로 늘어날 것입니다. 서울 핵심입지에 입주물량이 쏟아지면 수도권 주택시장은 요동칠 것입니다. 서울 전셋값이 하락하면 경기권은 매매 전세 동반 하락이 올 가능성이 높습니다.

그럼 서울 아파트 매매가는? 일시적으로 약보합세를 보일 가능성이 있습니다. 하지만 재초환 등으로 2018년부터 재건축사업이 중단되면 신축은 희소가치가 높아 하락할 가능성은 매우 낮습니다.

이어 서울 핵심입지에 2023년부터 입주물량이 점차 줄어들게 되면 2015년 이후와 같은 폭발적인 상승장이 재현될 가능성이 높습니다. 제 예측과 달리 재건축 사업속도가 2015~2017년처럼 정상적이라면 상승장은 오지 않을 가능성이 높습니다.

여하튼 재초환은 서울 핵심입지에 신규아파트 공급을 가로막는 커다란 ‘장벽’이 될 것입니다. 규제강도가 커질수록 시장의 역습 강도 역시 강해집니다. 시장이 불안정해지면서 결국 피해는 서민이 입을 것입니다. 참여정부처럼 말입니다.

2018년 이후 장세에 휘둘리지 않는 부동산 가치투자가 더욱더 위력을 발휘할 것입니다. 일희일비하지 말고 긴 호흡으로 시간싸움에 승리자가 되시길 바랍니다. 

2018년 이후, 부동산에 관한 짧은 전망

“1. 금리인상은, 기존의 금리인상기조와 더불어 오피스텔 수익률 하락의 주범. 금리 상승과 더불어 수익형 부동산의 매력이 줄어듦. 2. 청년 주택 등 수도권 주택 공급 증가로 인해 경기도 일부 지역은 역시나 약세장 지속 가능. 3. 재초환 통한 재건축 감소, 뉴타운 지정 해제 그리고 도심재생정비 사업으로 인해 서울도심내 인기지역 신축의 인기는 더욱 높아질 것.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=22115