수도권 주택시장 2021년 이후 공급절벽 온다

수도권 주택시장 2021년 이후 공급절벽 온다

강남3구를 비롯한 범강남권 아파트시장은 겨울 추위가 무색하게 뜨겁습니다. 지난주 압구정동 신현대 35평형이 23억원을 넘어섰습니다. 잠실 엘스 33평형도 15억원을 돌파했습니다. 

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에선 2018년 이후 수도권 주택시장을 주택공급물량의 관점에서 들여다보겠습니다.  

주택시장에서 공급되는 주택은 아파트가 대표적입니다. 주택공급물량은 인허가 실적으로 대표되는 거시적 지표와 현재 주택시장에서 유통중인 매물량의 미시적 지표로 구분될 수 있습니다.   

범강남권에 매물이 없다-8.2대책 부작용?

심리가 위로 치솟으면서 매수세가 계속되고 있습니다. 지난 9월 중순부터 시작된 매도자 우위 시장이 지속되고 있습니다. 

무주택자나 1주택자 중 5억원 이상 현금 부자들은 주변 아파트값이 올해 1억원 이상 오르는 것을 보고 추격매수에 나서고 있습니다. 많게는 10억원 이상을 강남3구 아파트에 베팅하고 있습니다. 

다주택자가 내년 4월 이후 양도세 중과에도 불구하고 버티기에 나서면서 시장에 매물량이 줄어들고 있습니다. 서울 강남3구 등 투기지역을 중심으로 한건 거래될 때마다 매물이 그만큼 줄고 실거래는 올라가고 있습니다. 매도자가 매물로 내놓았다가도 매수자가 붙으면 다시 매물을 거둬들이는 경우가 많습니다. 

반면 전세시장은 다주택자가 보유하거나 갈아탄 아파트가 전세로 나오면서 하향 안정세입니다.

강남4구를 비롯해 목동 마포 양천 용산 성동 판교 분당 위례 과천 등을 포함한 범강남권 매물 품귀 현상은 8.2대책으로 매물량이 급감했기 때문입니다.

특히 수요가 많은 강남4구에 집중된 재건축 조합원지위 양도금지로 인해 6만가구 이상이  매매시장에서 사라졌습니다. 분양권 매물량도 한번 거래되면 등기까지 전매할 수 없어 사라지고 있습니다.   

다주택자 양도세 중과도 매물량 급감에 큰 역할(?)을 하고 있습니다. 다주택자들은 양도세율 최고 60%를 부담하느니 차라리 5년이상 장기보유하겠다는 의지(?)입니다. 아파트 매매가를 통제하겠다는 문재인정부의 8.2대책은 결국 시장을 왜곡시키고 있습니다.  

다주택자들은 8.2대책 이후 보유중인 아파트를 팔더라도 똘똘한 아파트로 갈아타면서 매도호가를 올려 실거래가를 끌어올렸습니다. 돈은 아래서 위로 흐릅니다.

전세물량을 시장에 안정적으로 제공하는 다주택자를 집값 상승의 주범으로 보는 시각이 문재인정부의 문제입니다. 

참여정부와 마찬가지로 다주택자 규제는 전셋값을 끌어올려 서민 세입자를 힘들게 할 것입니다. 구매력 있는 다주택자의 아파트 구입을 막으면 수요가 줄어들어 공급은 감소할 수밖에 없습니다. 

결국 수도권 주택건설실적(인허가)이 감소하고 이에 따라 매매 전세 물량도 줄어들 것입니다. 그러면 매매가는 물론 전셋값도 다시 움직일 것입니다. 2017년 대구처럼 말입니다.   

경기 주택공급물량이 급감한 이유

주택건설실적은 주택시장에서 대표적인 선행지표입니다. 특히 아파트 물량은 사업계획승인(건축허가)을 기준으로 집계합니다. 아파트는 사업승인을 받아야 착공-분양승인을 거쳐 분양합니다. 통상 사업승인 기준으로 3년이 지나면 입주합니다. 즉 3년 뒤 아파트 입주물량을 미리 알 수 있는 주택건설경기 지표입니다.

주택건설실적은 부동산 규제책에 직접적인 영향을 받습니다. 이미 규제책이 본격적으로 시작된 2016년부터 주택건설실적이 다시 감소세입니다.

서울 인천 경기 등 수도권 주택건설실적은 지난 2014년 24만1천가구에서 2015년 40만8천가구로 급증했습나다. 그러나 2016년엔 34만1천가구로 줄었습니다. 문제는 이 추세가 앞으로 장기간 계속될 가능성이 높다는 점입니다. 2017년에도 9월말 현재 20만8천가구로 전년 동기 대비 11.7% 줄었습니다. 

여기서 우리가 주목해야 할 지역은 서울이 아니라 경기입니다. 경기는 작년보다 26.2%나 감소했습니다. 착공물량 기준으론 30.6% 급감했습니다. 

그럼 왜 경기권 감소폭이 클까요? 바로 공공택지가 사라지고 있기 때문입니다. 지난 2011년부터 택지 지정이 사실상 중단됐습니다. 이어 지난 2014년 박근혜정부는 대규모 택지개발 중단을 선언했습니다. 

수도권 집값이 안정되려면 공공택지와 민간택지를 통한 주택공급 밸런스가 중요합니다. 정비사업으로 대표되는 민간택지를 포기하고 참여정부의 택지개발지구, MB정부의 보금자리지구 등 공공택지 드라이브는 많은 부작용을 낳았습니다. 

한마디로 수급 밸런스가 무너졌습니다. 서울은 낡은 아파트가 너무 많고 신축은 너무 적습니다. 경기는 실수요가 제한적인 외곽에 입주물량이 너무 많습니다. 물론 일시적이지만 말입니다.  

경기권 주택건설실적은 지금 서둘러 공공택지를 새로 지정하더라도 공급(분양)에 5년 이상 걸립니다. 멸실을 동반한 재개발 재건축은 많은 시간이 필요합니다. 더욱이 경기권에서 정비사업으로 사업성 수익성이 확보되는 지역이 많지 않습니다. 

인천경기권에서 남아있는 공공택지는 참여정부와 MB정부의 ‘유산’으로 손에 꼽을 정도입니다. 내년부터 아파트 분양이 시작될 인천 검단신도시를 비롯해 위례신도시의 북위례, 평택 고덕국제도시 등 수도권 2기 신도시 물량이 남아있습니다. 이밖에 시흥 장현지구, 고양 장항지구, 과천지식정보타운, 성남 대장지구 등 중소 택지뿐입니다.  

이에 문재인정부는 11.29대책(주거복지로드맵)으로 수도권 공공택지에서 100만가구를 공급하겠다고 발표했습니다. 코멘트할 가치도 없습니다. 

특히 경기권은 분당 일산 평촌 등 1기 신도시 재건축이라는 대형 변수를 앞두고 있습니다. 29만가구에 달하는 신도시 아파트의 재건축 연한 30년이 5년 안팎 남았습니다. 리모델링보다는 재건축을 해야 할 것입니다. 바다모래 등 부실공사로 급하게 지은 1기 신도시를 리모델링해서는 안될 것입니다. 

입지가 뛰어나고 멸실을 동반한 1기 신도시 재건축은 경기권 아파트시장을 요동시킬 것입니다. 1기 신도시가 이주철거를 시작하면 세입자는 어디로 이주할까요? 특히 세입자는 대출을 일으켜 내집마련을 하지 못하면 하향이동을 해야 합니다. 예를 들어 분당에 전세 살던 세입자는 수원 용인 화성 등 수도권 외곽으로 떠돌아야 합니다. 

한편 서울은 정비사업이 2015년부터 활황세를 보이면서 최소한 2020년까지는 인허가 실적이 늘어날 것입니다. 분양물량이 증가할 것입니다. 

하지만 재건축 조합원지위 양도금지 및 초과이익환수제, 정비사업 재당첨제한, 재개발 전매제한 등으로 정비사업은 지난 2003년 이후 참여정부 시절처럼 사실상 중단될 것입니다. 이르면 2021년부터 정비사업 공급물량이 줄어들 것입니다. 

결론입니다. 2021년 이후 수도권 주택시장 공급부족이 시작될 것입니다. 서울 정비사업이 중단되고(분양물량이 급감하고) 경기 공공택지 물량도 사라질 것입니다. 공급절벽이 올 것입니다. 여기에 부실공사로 지은 1기 신도시 아파트 재건축 연한이 도래하는 2022년 전후 수도권 주택시장은 요동칠 것입니다. 

수도권 무주택자는 2018~2020년에 입주물량이 늘어나 싸게 전셋집을 구할 수 있다고 좋아해선 안됩니다. 시장의 역습을 당하지 않으려면 지금 바로 전셋집을 구하기보다는 집  한 채를 사야 합니다. 

서울 아파트값이 계속 오르는 숨은 이유

“2017년 아파트 유통재고에는 재건축조합원지위 양도금지 물량을 차감하였다. 8.2부동산대책으로 투기과열지구내에서는 조합설립이 된 재건축아파트를 매도할 수 없게 되었다. 총 아파트 재고 중 팔 수 없는 물량은 당연히 유통재고에서 차감을 해야할 것이다. 2017년 유통재고의 감소가 최근 강남과 서울아파트값이 계속 오르는 숨은 이유가 아닌가 싶다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=22014