10.24대책에 대응해 역발상 투자하라

10.24대책에 대응해 역발상 투자하라

숨죽이고 기다렸던 가계부채종합대책이 10월 24일 발표됐습니다. 문재인정부는 가계부채가 우려할 수준은 아니지만 최근 2년간 가계부채 증가속도가 가팔라 선제적 조치라고 밝혔습니다. 하지만 누구를 위한 선제적 조치인지는 곱씹어 봐야 할 것입니다.

부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 10.24대책의 핵심을 간단히 짚어보고 영향을 정리했습니다. 그리고 10.24대책에 따른 역발상 투자를 제시합니다.

10.24대책 핵심

수도권과 세종 부산 등 지방 조정대상지역에 신DTI가 2018년 1월 신규대출부터 적용됩니다.

신DT는 기존 DTI와 내년 하반기부터 가계부채 관리지표로 활용될 DSR의 중간 수준의 대출규제로 보면 됩니다. 우선 소득 기준이 전년도 1년에서 2년으로 변경됩니다.

신DTI의 핵심은 주담대가 2건 이상일 경우 기존 주담대 원리금 상환액을 DTI에 반영한다는 것입니다. 여기에 신규 주담대 원리금은 물론 마이너스통장 사용액이나 신용대출을 부채에 포함시킵니다.

실수요자 보호를 위해 일시적 2주택자의 추가 주담대는 대출 만기제한(15년)을 적용하지 않았으며 갈아타기 위한 주담대에는 이자만 적용하기로 했습니다. 당초 예상된 연봉 정체 연령대인 50대 이상 소득인정 페널티(?)는 이번 대책에 포함되지 않았습니다.

10.24대책 영향

깜짝 놀랄만한 규제책은 없었습니다. 이미 예고된 대책이며 시장에 반영된 악재입니다.

대출규제는 이미 지난 8.2대책에 따라 서울 세종 과천 등 투기과열지구, 투기지역의 경우 DTI가 40%가 적용되고 있습니다. 기존 주담대가 있을 경우 30%입니다. 또 투기지역은 주담대 2건 이상을 받을 수 없습니다.

신DTI는 소득이 확실하다면 무주택자나 1주택자에게 대출규제책은 아닙니다. 특히 투기지역 투기과열지구인 서울에선 그렇습니다. 오히려 투기과열지구나 투기지역이 아닌 화성 용인 광주 평택 김포 시흥 남양주 등 수도권 외곽 아파트시장에 악재가 될 것입니다. 입주물량 폭탄에다 신DTI라는 악재까지 추가됐으니 말입니다. 우는 아이 뺨 때리는 격입니다.

10.24대책으로 아파트값이 하락할 것이라며 보수적 투자자를 권하는 분들이 있던데...

제가 누누이 강조하지만  역대 정부에서 공급이 부족한데 수요억제만으로 집값이 안정된 적은 없습니다. 더욱이 재건축 규제로 공급축소가 예정돼 있으니 시장은 집값 안정과 멀어지고 있습니다.

특히 수요초과인 강남3구 재건축시장은 투기과열지구로 지정돼 조합설립인가 이후 입주까지 장기간 거래가 막혔습니다. 최고 입지를 자랑하는 아파트 3만가구 이상이 셧다운됐습니다.

10.24대책이 악재로서 시장에 미치는 영향은 미미할 것입니다. 특히 강남3구 아파트시장은 더욱 그렇습니다. 압구정은 10.24대책 이후 매수세가 늘어나고 있습니다.

서울 아파트 전용면적 59타입 기준 6억원 이하 중저가 아파트시장은 실수요자들의 매수세가 약해지면서 보합세를 보일 것입니다.

반면 10억원이 넘는 강남3구의 경우 현금 부자인 투자자들이 지금까지 가던 길을 갈 것입니다. 재건축 아파트를 살 것이고 희소가치가 높아지는 압구정은 물론 반포잠원 삼성 대치 개포는 신축이든 구축이든 분양권이든 매수세가 늘어날 것입니다.

중산층은 대출을 레버리지 삼아 아파트에 투자하기 힘들어졌습니다. 실수요자들도 소득이 확실하지 않으면 내집마련이 어려워졌습니다. 결국 서민이 최대 피해자가 될 것입니다.

10.24대책 이후 역발상 투자

실수요층이 두터운 지역을 적극적으로 공략하는 것입니다. 공급이 부족한 상황에서 대출규제가 심해질수록 실수요자들의 전세수요는 늘어날 수밖에 없습니다. 특히 서울은 말입니다.  다시 매매 전세 갭이 좁아질 가능성도 있습니다.

최근 서울에서 시세분출중인 대표적인 지역입니다.

-압구정

-반포잠원

-삼성동 대치동 개포동

-잠실동 방이동 송파동 가락동

-내발산동

-광장동 구의동

-공덕동 아현동 염리동 북아현동

이들 지역은 실수요와 투자수요가 늘어나면서 시세가 분출하고 있습니다. 상업 업무 등 도심 기능이 강해지고 도심 접근성이 좋아지는 곳입니다. 신축 희소가치가 높아지고 재개발 재건축으로 주거환경이 개선되는 곳입니다. 또 개발호재와 직주근접 가치가 높아지는 곳입니다.

강남의 경우 조합원 지위 양도 금지로 거래가능한 물량이 부족해 조합설립인가전 재건축 단지나 2018년 입주예정인 분양권 중심으로 아파트값이 상승할 것입니다. 또 재건축 규제로 강남에 공급감소가 예고되면서 지은지 10년이 넘은 구축도 계속 오를 것입니다.

10.24대책 이후 시세분출중인 지역을 중심으로 역발상 투자를 하세요. 분양권 재개발지분 입주권 신축 구축중 골라 투자하세요. 대기 매수자라면 지금 투자하세요. 

가계부채 종합대책 요점 정리 및 분석

“8.2처럼 깜짝 대책은 없었습니다. 명확하지 않은 것이 많아서 좀 그렇긴 한데, 전체적인 방향성은 좋다고 봅니다. 부동산 시장에 과하게 제한이 추가적으로 가해지진 않을 것 같고 오히려 쎄지 않다고 느껴서 매수세가 빨리 살아나진 않을지 걱정까지 되네요. 아직 주거복지로드맵이 남아있습니다 ㅎ” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=20840