원금도 못 건지는 분양권의 특징

원금도 못 건지는 분양권의 특징

8.2대책 이후 6주만에 시장이 반등세입니다. 9월 26일부터 투기과열지구에서 주택 실거래가액이 3억원 이상이면 자금조달계획 및 입주계획 신고를 해야 합니다. 이에 따라 지난주와 이번주 초에 강남4구 등 투기과열지구 아파트의 손바뀜이 활발했습니다.

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 8.2대책 이후 관심이 많은 분양권 투자의 기본을 정리했습니다. 가격 변동폭이 큰 분양권 투자는 초보자에겐 만만치 않은 아파트 상품입니다. 하지만 기본에 충실하다면 가장 안전한 투자처로 생각합니다. 물론 최고의 분양권 투자는 입주이후 입지 및 단지 가치가 높아지는 아파트를분양받는 것입니다.

실패학이라는 학문이 있습니다. 실패하지 않는 지혜를 배우는 게 실패학의 참뜻이 아닐까요? 투자를 하다보면 실패는 누구나 합니다. 하지만 실패해서는 안 될 실패가 있습니다.

원금도 못 건지는 분양권 투자의 실패를 통해 분양권 투자에 성공하는 지혜를 배우시기 바랍니다. 

분양권의 입주시점 원금은 분양가에 프리미엄을 주고 샀다면 프리미엄을 더하고 마지막으로 분양가의 3% 정도를 금융비용 기회비용으로 더하면 됩니다. 분양가 5억원짜리 아파트를 프리미엄 5천만원 주고 샀다면 입주프리미엄이 추가로 1천7백만원 이상 붙지 않았다면 원금도 못 건졌다고 보면 됩니다.

그럼 입주시점에 원금도 못 건지는 분양권의 특징은 무엇일까요?

첫째 공급초과 지역이라는 것입니다.

실수요 대비 공급물량 즉 입주물량이 너무 많은 곳입니다. 대표적인 곳이 바로 화성 동탄2신도시입니다. 현재 무피 분양권은 주로 남동탄과 중동탄에서 나오고 있습니다. 공급초과인 상황에서 입지가 애매해 실수요자들의 외면을 받고 있습니다.

전셋값은 하락하고 분양권 프리미엄은 내려가는 게 9월 동탄2 분양권시장의 현실입니다.   물론 2~3년 동안 입주물량이 소진되면 매매가는 물론 전셋값도 우상향할 것입니다.

둘째 실수요층이 얇다는 것입니다. 

신도시를 예로 들어보겠습니다.

세종행복도시의 경우 분양권 프리미엄은 올라가는데 전셋값은 입주물량이 쏟아지면서 내려가고 있습니다. 세종 분양권 프리미엄은 8.2대책 이후 최대 5천만원 이상 하락하다 보합세로 돌아섰습니다. 세종 입주물량의 전셋값 하락(정확힌 전세가율 하락)은 실수요층이 적어 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 50%에도 못 미칩니다. 반면 투자수요가 수도권 대전 대구 부산 등 전국구로 풍부해 매매가는 하락하지 않고 있습니다.

동탄2 역시 실수요보다 투자수요가 많고 전세가율 역시 50% 미만입니다. 하지만 투자수요가 제한적이라 입주물량이 늘어나면서 매매 전세 동반하락하고 있습니다.

세종과 동탄2와 다른 움직임을 보이는 신도시가 인천 연수구 송도국제도시입니다. 8.2대책 이후에도 분양권 프리미엄도 강세입니다. 전세가율도 70%에 육박하고 있습니다. 1공구를 제외하고 대부분 신축 아파트인 송도 아파트시장에 전세가율이 높다는 것은 실수요가 늘어난다는 것입니다. 왜 실수요가 늘어나는지는 부자노트 독자님이 연구조사분석을 해보세요.

셋째로 대중교통으로 도심 접근성이 떨어진다는 것입니다.

대표적인 대중교통 수단은 지하철 전철 등 광역철도망입니다. 앞으론 GTX가 추가되겠지요.  수도권 비역세권 분양권은 입주시점에 분양권 프리미엄이 낮게 형성되거나 무피 분양권이 되는 경우가 많습니다.

따라서 역세권 또는 역세권이 될 신역세권 분양권이 초보 분양권 투자자에게 안전한 투자처입니다.

수도권 분양권은 서울 도심 및 강남 기준으로 지하철로 통근하는데 불편하다면 시장상황에 따라 프리미엄 변동폭이 클 수밖에 없습니다. 실수요층이 두텁지 못하기 때문입니다. 

예를 들어 수도권에서 위치가 1기 신도시 밖이라면 분양권 투자에 신중해야 합니다. 외곽을 지양하고 도심을 지향해야 합니다.

넷째 직주근접 가치가 낮은 곳입니다. 기반시설이 부족하고 베드타운이라는 것입니다.

분양권에서 직주근접성은 앞으로 입지 가치를 높이는데 매우 중요한 역할을 할 것입니다. 수서 문정장지 거여마천 위례 판교 분당 아파트값이 왜 많이 오를까요? 왜 지하철 등 기반시설이 많이 들어설까요?

결론입니다. 원금도 못 건지는 분양권은 한마디로 실수요자의 핵심 연령층인 30~40대에게 외면을 받는 분양권입니다. 30~40대가 선호하는 분양권이란? 서울이라면 돈의문센트레빌, 신금호파크자이, 공덕자이와 같은 재고아파트가 될 분양권을 고르면 됩니다.

PS: 10월 17일(화)부터 3주간 진행되는 오윤섭의 핵심지역 투자등급(실전반 6기)에선 10월중 꼭 사야하는 수도권 아파트를 공개합니다.

30년 시세 추적, 서울 오래된 아파트 가격

“1990년도 당시 공급면적 112 기준 잠실주공 5단지가 2.1억원 시세였던 반면 올림픽선수촌 3.6억, 아시아선수촌 4.3억이었으니 격세지감이군요. (과거엔 올림픽선수촌과 아시아선수촌 아파트가 굉장히 고급아파트였습니다. 지금도 그렇지만.) 당시 저들 아파트가 잠실주공5단지보다 고급스러운 평가를 받았긴 했습니다. 수익률은 바뀌었지만요.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=20323