반센자와 북위례 후폭풍에 대비하라

반센자와 북위례 후폭풍에 대비하라

8.2대책 이후 문재인정부의 부동산정책과 이에 따른 수도권 주택시장은 ‘참여정부 2기’의 길을 걷고 있습니다. 서울에 신규아파트 공급을 막고 줄어드는 공급물량의 아파트 분양가를 통제해 분양시장을 로또시장으로 만들고 있습니다.

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 8.2대책 이후 신반포센트럴자이로 시작돼 북위례까지 이어질 분양시장 후폭풍에 대한 칼럼입니다. 지난 2005년 이후 판교 분양시장 후폭풍을 재연할 가능성이 높습니다.

문재인정부는 민간택지 분양가 상한제가 시행되기도 전에 강남4구 및 과천을 고분양가 관리지역으로 지정해 분양가를 통제하고 있습니다. 이에 따라 신반포 센트럴 자이 분양가를 2년전 수준인 평당 4천2백만원대로 끌어내렸습니다.

이런 인위적인 분양가 통제의 결과는 청약경쟁률 평균 168대 1로 시장은 대응했습니다. 아마 분양권 전매가 허용됐다면 프리미엄은 최소 2억원에서 시작됐을 것입니다. 이는 2년 7개월 지난 2020년 4월 입주시점에 최소 5억원이상 프리미엄 붙는다는 것을 의미합니다.

래미안강남포레스트도 마찬가지입니다. 특히 40평형대는 인근 래미안블레스티지 분양권 시세보다 3억5천만원 이상 낮게 분양가를 책정하도록 해 시장을 왜곡시켰습니다. 역시 입주프리미엄이 5억원 이상 붙을 것입니다.

정부의 분양가 통제는 시장을 왜곡시키고 시장의 역습을 받아왔습니다. 참여정부처럼 말입니다.

강남에선 4분기(10~12월)에 정비사업 중심으로 ‘블루칩’ 아파트 분양이 예고돼있습니다.  연내 관리처분 신청이 유력한 반포주공1단지, 한신4지구가 일반분양하는 2020년까지는 이어질 것입니다.

문재인정부는 참여정부처럼 분양가 통제로 분양시장을 로또시장으로 만들고 있습니다.

지난 2005년 1월 시범단지 첫 분양을 시장으로 휘몰아친 판교 로또시장 및 후폭풍이 재연될 가능성이 높습니다. 12월 이후 분양예정인 북위례도 당첨되면 프리미엄이 2억원 이상 붙는 로또시장이 될 것입니다.

이에 앞서 서울 정비사업 아파트가 로또바람이 계속 불게 할 것입니다.

반센자와 래강포에서 시작된 2017년발 ‘판교 후폭풍’ 분양단지론 오는 12월 100% 일반분양하는 디에이치자이(개포주공8단지)가 있습니다. 또 고덕 아르테온(고덕주공3단지), 녹번역 e편한세상캐슬(응암2구역), 당산 아이파크 퍼스티어(상아현대), 마포그랑자이(염리3구역) 등이 연내 분양예정입니다. 이미 최초 관리처분인가를 신청했기 때문에 민간택지 분양가 상한제는 적용되지 않습니다.

북위례가 판교처럼 로또시장이 될 수밖에 없는 이유는 판교에 버금가는 입지에 사실상 마지막 강남 신도시라는 희소가치가 있기 때문입니다.

남위례 39평형 입주아파트 시세가 평당 2천6백만원 안팎입니다. 그런데 분양가 상한제 적용으로 2천만원 미만으로 책정된다면 로또시장이 될 것입니다.

더욱이 북위례는 판교처럼 수도권 청약통장 1순위자는 누구나 당첨기회가 있습니다. 분양시장의 판이 커 후폭풍도 클 수밖에 없습니다.

북위례는 송파구와 하남시에 속해 있습니다. 12월 분양예정인 위례신도시 A3-5블록 호반베르디움은 하남권입니다. 아마 39평형을 주력으로 699가구를 분양할 것입니다. 지역우선공급은 우선 하남 1년 이상 거주자에게 30%를 우선공급할 것입니다. 20%는 하남 및 서울 경기 거주자에게, 나머지는 50%는 서울 인천 경기 등 수도권 거주자에게 우선 공급합니다.

더욱이 하남은 조정대상지역이라 전용면적 85㎡초과 가점제 비율이 전체 일반분양물량의 30%에 불과합니다. 나머지 70%는 추첨제입니다. 다만 하남시장이 북위례 분양시장이 과열될 경우 50%까지 가점제 비율을 높일 가능성이 있습니다.

북위례 첫 분양단지는 2016년 11.3대책 이전까지 ‘대박’ 분양단지의 조건인 청약통장 3만개를 쉽게 넘어설 것입니다. 5만개 이상으로 보고 있습니다.    

또 수도권 공공택지에선 과전지식정보타운과 하남 감일지구가 로또시장이 우려됩니다. 또 10월 분양예정인 송도국제도시 4공구 송도 SK뷰 센트럴(분양물량의 50%를 수도권 거주자에게 공급)이 로또시장이 될 가능성이 있습니다.

반센자 후폭풍으로 인근 신반포자이와 반포래미안아이파크 분양권이 5천만원 이상 올랐습니다. 래강포 분양이후 개포주공1단지 입주권 2천만원 이상 올랐습니다.

북위례 호반베르디움 699가구에 5만명이 청약하면 낙첨자 4만9,300명은 어떻게 행동할까요? 부자노트 독자님들은 차분하게 생각해보기 바랍니다. 2005~2006년 판교 분양시장 후폭풍을 되돌아보면 쉽게 답을 찾을 수 있습니다.

2005년 판교 후폭풍의 근본적인 원인은 무엇일까요?

참여정부는 2003년 수도권 아파트 상승폭이 커지자 강남3구 재건축단지를 타깃으로 규제책을 쏟아냈습니다. 10.29대책이 대표적입니다. 판교 분양시장이 과열되자 원가연동제와 주택채권입찰제를 도입했습니다.

하지만 판교 후폭풍을 막지 못했습니다. 10.29대책 이후 앞으로 강남권에서 신규아파트 공급물량이 줄어들 것이라는 신호를 시장참여자에게 준 게 결정적인 패착이었습니다.

만성 수요초과지역인 강남권에 시장원리에 따라 공급을 늘려야 함에도 재건축을 못하게 해 주택공급을 오히려 감소시켰습니다. 여기에 분양가마저 강제로 낮췄으니 강남 대체신도시인 판교 분양시장이 로또시장이 될 수밖에 없었습니다.

참여정부는 시장을 왜곡시켜 판교발 후폭풍이라는 시장의 역습을 받습니다. 10.29대책 이후 일시적으로 조정장세가 왔지만 2005년 판교 분양 이후 폭등장을 초래했습니다. 결국 참여정부는 2005년 여름휴가가 끝나자마자 허겁지겁 8.31대책을 내놓았습니다.

규제정책이 지속되는 한 위례급 강남대체 신도시 2개를 건설해도 북위례 후폭풍을 막을 수 없습니다. 북위례 후폭풍에 대비해야 합니다.

PS: 10월 17일(화)부터 3주간 진행되는 오윤섭의 핵심지역 투자등급(실전반 6기)에선 8.2대책이후 마지막 매수타이밍인 10월에 꼭 사야하는 수도권 아파트 투자처를 공개합니다.

가계부채대책 이후 부동산 시장의 전환점

“정부는 부동산 시장을 억누를수는 있겠지만 절대로 손아귀에 쥐고 마음대로 움직이는곳이 될수 없습니다. 강하게 누르면 누를수록 시장은 더욱 탄력성이 높아질수밖에 없는 똑똑하고 유기적이 구조이기 때문입니다. 하락장이 있으면 상승장도 있는 것이 부동산 시장이며, 디지털보다는 아날로그 방식으로 접근해야하는 시장인것입니다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=20131