문재인정부시대 아파트를 원가로 사는 법

문재인정부시대 아파트를 원가로 사는 법

8.2대책이 나온 지 한달이 지나자마자 분당 및 대구 수성구 투기과열지구 지정 및 민간택지 분양가 상한제 도입을 담은 9.5추가대책이 나왔습니다. 이어 9월중에 가계부채종합대책과 주거복지로드맵이 잇따라 예고돼 있습니다. 예고된 9월 대책을 보고 매수여부를 결정하겠다는 대다수 투자수요와 실수요의 움직임이 주목됩니다.

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 8.2대책 이후 한달이 지나면서 부동산 개미들에게 도움이 될 매수전략을 소개합니다. 특히 무주택자나 갈아타려는 1주택자에게 도움이 될 것입니다. 

예측하지 말고 대응하라

냉정하게 말하면 부동산 개미들이 독자적으로 예측하는 경우는 많지 않습니다. 언론 뉴스나 전문가 예측 등 장세에 휘둘릴 뿐입니다. 

부동산 개미들의 예측 가운데 대표적인 예는 금리인상입니다.

“금리가 오르면 가계대출에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 주택담보대출 이자부담이 늘어나게 된다. 연체율이 늘어나 가계부채를 악화시킨다. 이에 따라 집값은 하락할 것이다”

또 하나의 예는 8.2대책과 같은 고강도 정책 발표 이후 예측입니다.

“다주택자를 타깃으로 한 이번 대책으로 연말 연초에 아파트 매물이 쏟아질 것이다. 여기에 입주물량까지 늘어나 역전세대란 가능성이 있다. 결국 매매가는 하락할 것이다.”

저 포함 예측을 해본 사람은 예측의 허망함을 잘 알 것입니다. 예측의 부질없음을 말입니다. 특히 부동산 개미들은 장세에 따른 예측으로 매수타이밍을 놓치고 자산을 늘릴 절호의 기회를 잃어버리는 실수를 반복해서 저지르게 됩니다.  

솔직히 부동산 개미가 시장을 예측한다는 것은 무모합니다. 아파트값을 움직이는 변수는 너무 많고 다양하기 때문입니다. 그런데 빅데이터를 활용해 변수를 고려해 최적의 매수타이밍과 투자처를 선정한다? 부질없는 짓입니다.

부동산 개미들은 매수하려는 아파트 한곳에만 집중하세요. 문재인정부 규제정책의 시대에 예측하지 않고 대응하는 가장 바람직한 방법입니다.

자신이 투자하고 싶은 지역과 아파트에 대해 공부를 하세요. 그리고 아파트와 평형을 선정하세요. 4년 이상 장기보유라면 빅데이터는 필요 없습니다. 수급의 움직임만 주목하세요. 특히 30~40대가 거주하고 싶은 아파트를 매수하세요. 20평형대나 30평형대가 좋습니다.

매수자 우위 시장에 사라

지난 2015년 이후 시작된 상승장에서 매수자 우위 시장은 일시적입니다. 통상 3개월 안팎 조정장세에서 매수자 우위 시장이 유지됩니다. 참여정부에서 가장 길었던 조정장세 기간은 2004년 1년 남짓이었습니다.

매수자 우위 시장에선 역발상투자가 기본입니다. 남이 팔 때 사야 합니다. 쉽지 않지요. 그래서 매수하려는 아파트에 대한 깊은 애정(?)이 있어야 합니다. 초등학생 자녀에게 아파트를 사려는 이유를 이해시킬 정도로 말입니다. 

강남에 진입하고 싶다면 매수자 우위 시장 9월이 마지막 기회라고 생각해야 합니다. 강남3구는 오는 2022년 이후 평당 1억원 시대가 올 것입니다.

9월말 대책 이전이라도 적정가로 급매물이 나왔다면 사야 합니다. 돈이 부족하다면 보유하고 있는 주택을 팔아 충당하세요. 신용대출도 받으세요. 전세금도 투입하세요. 전세자금대출을 받아 전세를 산다는 각오로 말입니다.

이렇게 행동하려면 사고자하는 아파트에 애정이 많아야 합니다. 애정이란 상대방(아파트 투자처)에 대해 잘 아는 것을 전제로 합니다. 내재가치(입지 수익가치 희소가치 미래가치 등)가 높은 아파트에 대해 속속 들이 알수록 애정은 깊어갈 것입니다.

예를 들어 경희궁자이 34평형이 매매가 12억원을 넘어선 것은 입지를 기본으로 수익가치(월세)와 희소가치(돈의문 일대 유일한 재개발 신축 아파트)가 높아졌기 때문입니다. 한강조망 호수조망 신축아파트(입주권 분양권)는 희소가치가 높습니다. 신도시는 이제 신도시 개발이 중단됐으니 희소가치가 높아지고 기업 입주가 늘어나면 수익가치가 높아지며 성장기에서 성숙기로 진입한다면 미래가치가 높은 아파트입니다.  

아파트를 원가로 사는 법

제가 강의 때 여러 번 말씀드렸지만 상승장이든 하락장이든 가장 안전하게 아파트에 투자하는 방법은 분양받는 것입니다.

8.2대책 이후 매수자 심리가 위축되면서 미계약 물량이 증가세입니다. 중도금 대출 부담으로 저층 미계약 물량이 늘어나고 있습니다.

여기에 문재인정부는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 고분양가 관리지역이란 명목으로 강남4구와 과천 아파트 분양가를 통제하고 있습니다. 또 9월중 민간택지 분양가상한제를 부활시켜 분양가를 주변 시세의 85%까지 낮춰 분양하도록 할 계획입니다. 이번 기회를 놓치지 마세요. 특히 9월 이후 강남3구와 과천 분양물량을 놓치지 마세요.

8.2대책 이후 모델하우스에서 사전에 내집마련신청서를 받지 못하게 됐습니다. 따라서 모델하우스 직원과 ‘스킨쉽’이 매우 중요합니다. 모델하우스 오픈 시점부터 말입니다. 청약 종료 이후 당첨자 발표까지가 골든타임입니다. 당첨자 발표 이후 지속적인 접촉으로 미계약 물량을 내 것으로 만드는데 공을 들여야 합니다. 

당첨자 계약(정당계약)과 예비당첨자 계약을 거쳐 미계약 물량이 나옵니다. 예비당첨자 계약 이후 내집마련신청서를 받게 될 것입니다. 아예 받지 않는 경우도 있구요. 미계약 물량이 적으면 예비당첨자 계약 이후 바로 선착순 임의분양을 할 것입니다. 이때 평소 친분있는 사람에게 가장 먼저 전화를 할 것입니다. 과거에는 모델하우스 관계자 친인척 또는 분양대행사 직원이 가져가기도 했습니다.

서울은 재개발 재건축 등 정비사업 일반분양물량 미계약을 노리면 됩니다. 경기권도 마찬가지입니다. 성남 광명 안양 과천 등 정비사업 미계약분을 공략하세요. 물론 북위례를 비롯해 지축지구 향동지구 장현지구 고등지구 감일지구 등 공공택지도 노려야 합니다. 인천 부천은 송도국제도시를 비롯해 역세권 정비사업 대단지(1천가구 이상) 분양물량이 좋습니다.

일산 분당 등 1기 신도시는 물론 목동신시가지, 광교 등 2기 신도시, 반포래미안퍼스티지, 경희궁자이, 서초푸르지오써밋, 삼성센트럴아이파크, 서울숲리버뷰자이도 한때는 미분양 단지였습니다.

PS: 9월 14일(목)부터 시작되는 오윤섭의 아파트 투자급소(기본반)는 집을 짓는다면 기초를 튼튼히 하는 과정입니다. 장세에 휘둘리지 않고 자신만의 투자원칙으로 역발상투자를 할 수 있는 펀더멘털(기초체력)을 키워드립니다.

서울 어느 투기지역에서 잡담

“무주택자들이 집을 살 수 없는 분위기를 만들어 놓고 그들에게 집을 사라고 하니 실수요자들이 어안이 벙벙한 상태다. 임대만기가 돌아온 세입자는 안타깝게도 전세로 돌아서고 있다. 아직 전세 물건이 좀 있기는 하지만 상태가 좋은 물건부터 하나씩 빠지기 시작하였고 추가 전세공급이 이대로 멈추면 올 가을 이사철 전세가가 오를 것이라고...” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=19647