지역주택조합 가입… "토지 확보 됐나요?"

지역주택조합 가입… "토지 확보 됐나요?"

[배규민의 '땅땅' 거리며 사는 법]

지역조택조합사업이 활발하다. '지역주택조합'은 쉽게 말해 조합원들이 돈(계약금·중도금)을 내서 '토지'를 구매하고 시공사를 선정해 공사하는 방식이다.

조합설립인가 신청일 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 거주한 무주택 세대주나 85㎡(전용면적)이하 주택 1채만 가지고 있다면 조합원 자격을 얻을 수 있다. 지역주택조합 아파트는 보통 일반 분양아파트 보다 가격이 낮아 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 기회가 된다. 조합원 간의 이해관계만 맞아 떨어지면 재개발·재건축 보다 사업추진 속도가 빠르다. 사업 승인 이후에는 전매제한도 자유로워 실수요자 뿐 아니라 투자자들의 관심도 높다.

반면에 위험부담도 적지 않다. 지역주택조합은 '업무 대행사'를 통해 조합원을 모집한다. 이들 대행사들은 사업지역과 건설업체를 선정할 뿐 아니라 조합원 모집, 토지매수, 인허가 등의 사업 전반을 담당하고 용역 수수료를 챙긴다. 따라서 대행사의 사업 진행 능력 등에 따라 사업의 실패 여부가 결정되는 셈이다.

업무대행사들이 조합원을 모집한 뒤 수수료만 챙기고 말을 바꾸거나 나몰라라 할 가능성도 배제할 수 없다. 또 사업 추진 과정에서 처음 들었던 것과 달리 비용이 계속 늘어나고 사업이 기약 없이 지체돼 어려움에 처하게 되는 경우도 있다.

업계 관계자·전문가들은 지역주택조합사업의 승패를 '토지확보'로 봤다. 실제로 지역주택조합 사업에 참여하고 있는 한 업계 관계자는 "토지의 규모가 크지 않더라도 한 필지로 구성됐거나 정부와 지자체 보유 투지는 확보가 손쉬어 사업이 무리 없이 추진될 가능성이 훨씬 더 높다"고 설명했다.

특히 대행사측의 말만 들을 게 아니라 인근 지역의 공인중개소 사무실들과 해당 지자체에 문의해 실제 진행 상황 등에 대해서도 꼼꼼히 확인해야 한다. 대형건설업체를 시공사로 선정했다는 말만 믿고 계약하는 것도 위험하다. 실제로 시공사 선정시점까지는 변동 가능성이 크기 때문이다. 건설업체들이 조합원 모집을 전제로 사업 참여를 검토하겠다는 약정만 해 둔 곳도 적지 않다.

법 개정을 통해 오는 6월3일부터는 지역주택조합사업의 안전장치가 더욱 강화된다. 조합원을 모집하기 위해서는 해당 시장 또는 군수·구청장에게 사전신고를 하고 공개 모집을 해야 한다. 조합원들이 제명 또는 탈퇴시 납입금을 쉽게 돌려받을 수 있도록 비용 환급의 시가와 절차도 조합규약에 포함된다. 주택조합의 의사결정기구인 총회가 편법 운영되지 않도록 조합원의 직접 참석 비율(10~20%이상) 기준 등도 마련됐다.

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