투자자 성향별 전세 레버리지 투자처

투자자 성향별 전세 레버리지 투자처

봄이 왔지만 미세먼지가 봄기운을 막고 있군요. 바람이 불지 않아 대기가 정체돼 중국에서 넘어온 미세먼지가 확산되지 못하고 있기 때문이랍니다.  
 
이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 투자자 성향별 전세 레버리지 투자처를 정리했습니다.
 
우선 레버리지 투자란 갭투자와 구분하기위한 것입니다. 전셋값을 지렛대(레버리지) 삼아 투자하는 방법은 같습니다. 
 
갭투자는 매매가와 전셋값 차이가 극도로 적은, 즉 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 90% 이상인, 실투자비가 적은 아파트를 사는 것입니다. 전셋값이 매매가를 끌어올릴 때 통용되는 투자기법입니다.
 
반면 레버리지투자는 갭투자보다 실투자비는 많지만 매매가가 전셋값을 끌어올리는 2017년에 통하는 투자법입니다. 실투자비 1억원대 2억원대 레버리지 투자처를 공개합니다.
 
먼저 지은지 5년 안팎된 신축 아파트입니다. 입주한지 2년째, 4년째가 돌아오는 재고아파트가 바로 레버리지 투자처입니다. 특히 입주 2년이 지나면 양도세 비과세 매물이 나와 거래가 활발하니 적극 공략할 필요가 있습니다. 서울의 경우 2013년 또는 2015년에 입주한 아파트가 매우 드뭅니다. 그만큼 희소가치가 높습니다. 
 
2016년부터는 매매가가 전셋값을 끌어올리는 시장입니다. 지난 2009년부터 2015년까지는 전세가율이 지속적으로 높아졌습니다. 하지만 지금은 전셋값보다 매매가 상승폭이 커 전세가율이 하락하거나 정체되고 있습니다.
 
가장 안정적인 레버리지 투자처는 입주 2년 또는 4년되는 아파트입니다. 그중에서도 입지가 뛰어난 서울 정비사업과 위례 송도 세종 등 신도시 입주아파트가 유망 투자처입니다. 
 
예를 들어 올해 4년째가 되는 서울 강서구 A아파트가 있습니다. 26평형 매매가가 5억8천만원, 전셋값이 4억6천만원이니 전세 레버리지 투자금액, 실투자비는 1억2천만원입니다. 
 
LG사이언스파크 등 마곡지구 기업입주가 2017년 하반기부터 본격적으로 시작되고 인천공항철도 마곡역 12월 개통 등으로 마곡, 영종도, 상암DMC 등 업무밀집지역의 직주근접 가치가 높아지는 아파트입니다.  
 
재고아파트 레버리지 투자처론 실거래가 6억원이하가 좋습니다. 취득세율이 1.1%입니다.  6억원이 넘어서면 2.2%로 세부담이 2배로 늘어납니다. 문제는 서울 도심권에서 전용면적 59㎡ 20평형대 새아파트중 6억원이하 매물이 사라지고 있다는 것입니다.  
 
두 번째 레버리지 투자처로는 용적률 100%대 중층 재건축단지입니다. 서울은 2억원대, 안양 등 경기권은 1억원대에도 재건축을 추진하고 있는 아파트를 전세 레버리지로 매수할 수 있습니다. 매수할 평형대는 20평형대 입니다.
 
재건축 연한 30년에서 5년 안팎 남은 아파트가 투자처입니다. 최소한 조합설립을 추진하는 단지가 안전합니다. 하지만 A급 입지에다 사업속도가 빠르다면 추진위 구성 단계에도 매수할 가치가 있습니다. 
 
세 번째로는 2017년 들어 뜨거워지는 재개발구역내 빌라로 레버리지 투자를 하는 것입니다. 재개발 빌라는 다가구로 짓고 지분쪼개기를 한 분할 다세대(구분빌라)와 지분쪼개기를 하지 않은, 원래부터 빌라 다세대인 원빌라가 있습니다. 원빌라를 매수하는게 안전합니다.
 
사업시행인가 이후 원빌라 감정평가(종전자산평가. 내가 산 원빌라를 재개발 하기전 자산가치)를 할때 최근 실거래가를 참고합니다. 빌라는 공시가격이 가장 중요합니다. 서울 재개발구역은 공시가격의 평균 1.3배 안팎으로 감정평가를 받습니다. 공시가격의 1.2배로 보면 됩니다. 
 
재개발 투자 고수가 아니라면 조합설립인가 후 건축심의 통과 전후 단계에 원빌라에 투자하는 것이 안전합니다. 
 
레버리지 투자를 할때 가장 중요한 건 2~3년 보유하다 매도시점에 매매가가 얼마나 될 것인가하는 시세예측입니다. 즉 매매가 모멘텀(상승동력)이 강한 아파트를 매수해야 합니다.  서울 도심 기준 25평형 매매가가 5억원대에서 6억원대로, 6억원대에서 7억원대로 돌파하는 힘이 강한 아파트를 사야 합니다.
 
레버리지 투자처의 모멘텀은 정비사업과 직주근접입니다. 정비사업이 활발한(사업시행인가 이후 실행단계 사업지가 많은 곳) 지역의 재고아파트를 레버리지 투자처를 삼는 것입니다. 사업성과 수익성이 좋은 A급 지역에서 말입니다.

 

직주근접 가치는 갈수록 높아지고 있습니다. 2014년 이후 실수요자의 핵심 수요층인 30~40대 직장인이 적극적으로 아파트 구입에 나서고 있기 때문입니다. 
 
마곡지구 문정법조타운처럼 기업입주가 한꺼번에 몰리는 지역은 물론 종로광화문, 마포상암공덕, 테헤란로, 잠실, 판교 등 대기업 직장에서 접근하기 쉬운 재고아파트의 미래가치가 높습니다. 3호선 9호선처럼 지하철로 직장에 접근하기 쉬운 역세권 아파트여야 합니다. 
 
만약 당신이 수비형 투자자(저위험 저수익)라면 입주 2년이 다가오는 재고아파트를 레버리지 투자처로 삼으면 됩니다. 
 
또 절충형 투자자(중위험 중수익)라면 최소한 조합설립인가를 추진중인 구성된 중층 재건축단지에 투자하면 됩니다.

 

공격형 투자자(고위험 고수익)라면 감정평가전인 재개발구역 원빌라나 추진위를 구성중인 재건축 연한이 가까워지는 중층 재건축단지에 레버리지 투자를 하면 됩니다.

2017~19년 지역별 아파트 입주물량 분석

“서울시와 인접해 있는 과천 구리 성남 안양 광명 등은 입주물량이 아주 적다. 서울시(97,925호)와 인천시(46,052호) 입주물량은 경기도(362,861호)에 비하면 물량이 아주 적은 편이다. 경기도 입주물량이 서울과 인천의 부족물량을 얼마나 대체할 수 있는지가 관건이다. 입주물량에 따라 지역별 차별화가 심화될 수도 있다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=16113