2017년 재개발 투자는 이렇게 하라

2017년 재개발 투자는 이렇게 하라

이제 계절도 겨울이 가고 봄이 오나 봅니다. 찬 바람속에 봄내음이 나는 요즘입니다. 11.3대책 이후 조정장세가 찾아오면서 한겨울이 계속된 주택시장도 봄이 머지 않았다고 생각합니다. 3월이면 주택시장에도 봄이 오지 않을까요?

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrAp.com) 오윤섭의 부자노트에서는 재개발 등 정비사업의 투자가치를 시공사 수주전을 통해 들여다보겠습니다.

반포주공1단지나 잠실주공5단지와 같은 특급 입지는 아니지만 사업성과 수익성을 갖춘 재개발구역에서 올해 시공사 선정을 앞두고 있습니다.

우선 동작구 A구역입니다. 단지규모나 입지에 있어 손색이 없는 곳입니다. 강남 접근성이 좋은데다 황금노선인 9호선 역세권에다 초중고를 걸어서 5분이내인 학세권입니다.

GS건설과 롯데건설이 적극적으로 수주에 나서고 있고 포스코건설도 수주전에 참여할 기세입니다.

이어 마포구 B구역입니다. 쿼드러플 역세권이라는 입지는 말할 것도 없고 업무밀집지역과 가까운 직주근접 아파트입니다. 메이저 브랜드가 탐을 내는 랜드마크 단지입니다. GS건설과 현대건설이 치열한 수주전을 예고하고 있습니다. 대우건설과 포스코건설도 입찰에 참여한다는 소문입니다.

마지막으로 성동구 C구역입니다. 입지는 옥수동 금호동에 비해 떨어지나 1천가구 단지규모에 최근 핫한 서울숲-뚝섬-성수 라인이 가까워 도심권 직주근접 아파트가 될 것입니다. GS건설 대림산업 대우건설이 3파전을 벌이고 있습니다. 

2017년 시공사가 선정되는 정비사업지를 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 투자가치 분석에 큰 도움이 될 것입니다.

도급제라고 하더라도 건설사가 시공사로 선정되면 책임과 리스크가 따릅니다. 시공사가 계약상 의무(완공)를 이행하지 못할 경우 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관이 시공사를 대신해 계약이행 의무를 부담하거나 일정금액을 납부합니다. 또 시공사는 조합과 지자체에 시공보증서를 제출해야 합니다.

미분양관리지역을 도입한 지난해 8.25대책 이후 정비사업 대출보증이 깐깐해졌습니다. HUG는 이주비 분담금 등 사업비 대출을 보증하는 대출보증을 까다롭게 하면서 이주철거가 늦어지는 정비사업지가 늘어나고 있습니다.  이주비 대출 금융기관 선정도 힘들어졌구요.

시공사가 리스크를 최소화하려면 정비사업이 사업성과 수익성이 좋아야 합니다. 이를 위해선 일반분양 시기가 가장 중요합니다.

마진이 포함된 공사비를 제때에 받기위해선 분양물량이 완판돼야 합니다. 조합 수입의 대부분을 차지 하는 분양수입(완판)은 조합원에게도 추가부담금을 줄여줍니다.

2017년 시공사를 선정하는 서울 재개발구역의 경우 사업시행인가 단계로 관리처분인가를 받고 이주철거-착공을 거쳐 일반분양하는 시점은 최소한 3년 안팎 소요될 것입니다. 즉 2020년 전후 일반분양을 하게됩니다.

2020년 전후 분양시장이 어떨지는 아무도 모릅니다. 따라서 건설사 입장에서도 권역별 A급 입지를 대상으로 사업성과 수익성을 따져보고 선별적으로 수주에 나서고 있습니다.

사업성이 좋으려면 단지규모가 일정 수준 이상이 돼야 합니다. 메이저 건설사는 서울 기준으로 500가구가 마지노선입니다. 착공하기전까지 사업속도도 중요하니 단지규모는 1천~2천가구를 선호합니다.

수익성이 좋으려면 마감재 평면설계 단지설계 커뮤니티설계에 있어 고급화해 마진이 높아야 합니다. 지역별 랜드마크 단지가 될 수 있는 3종 일반주거지역 역세권에 위치해야 합니다. 그럴려면 무엇보다 해당 권역에서 땅값이 비싸야 합니다. 비싸야 고급으로 짓고 고분양가를 책정할 수 있기 때문입니다.

또 조합원 대비 일반분양물량이 많아야 합니다. 조합원 분양가와 일반분양 분양가는 다릅니다. 또 무상으로 지급되는 품목이나 마감재도 다릅니다. 따라서 수익성이 좋으려면 일반분양물량이 많아야 합니다. 분양물량은 서울 재개발 기준 전체 가구수의 30% 이상은 돼야 합니다. 50% 안팎이면 수익성이 크게 좋아집니다.

따라서 재개발 등 정비사업에 투자하려면 건설사 입장에서 사업성과 수익성이 있는지를 따져봐야 합니다. 수주에 나선(또는 나설) 건설사와 일반분양시기, 완판 가능성 등을 종합적으로 고려해 투자해야 합니다.

갭투자처럼 실투자비를 최소화는 재개발 투자전략은 위험합니다. 싼게 비지떡입니다. 2020년 이후 분양할 때 미분양 가능성이 높습니다. 일반분양에 실패하면 추가부담금이 늘어나고 시공사와 다툼 가능성이 높아집니다.

이제 사업성과 수익성이 좋아 메이저 건설사가 적극 수주에 나서는 정비사업에 투자해야 합니다. 나아가 이주대출 금융기관 선정이나 HUG의 대출보증을 쉽게 받을 수 있는 정비사업에 투자해야 합니다. 

PS: 3월 9일(목) 시작되는 오윤섭의 핵심지역 투자등급(실전반)에선 사업성과 수익성이 뛰어난 정비사업 투자처를 투자등급을 매겨 공개합니다.     

고수들이 알려주지 않는 부동산투자의 비밀

“어떤 지역에 물량이 폭발하여, 아파트 가격이 하락한다? 매수타이밍입니다. ^^ 그리고 2년 주기론에 따라 해당 아파트단지가 물량이 많은 시점은 매도타이밍이 아니고요, 2년주기론에 따라 물량이 줄어드는 시점이 바로 매도 타이밍이겠죠. 따라서 부동산 투자자에게 입지를 논하기 보다는 어느타이밍에 어떤지역에 가격하락요인이 있어, 해당 물건을 싸게 싸서...” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=15488