[투자백서57] 존 템플턴에게 배우는 부동산 역발상 투자

[투자백서57] 존 템플턴에게 배우는 부동산 역발상 투자

“비관론이 극에 달했을때 투자하라”-최고의 수익을 올리기 위한 저가매수전략

“다른 투자자들이 낙담해 주식을 팔 때 매수하고 탐욕스럽게 살 때 매도하기 위해서는 강인한 정신력이 필요하다. 그렇게 할수있을 때 비로소 엄청난 수익을 올릴수있다.”

“존 템플턴의 핵심 투자전략중의 하나는 ‘바겐헌팅’, 즉 저가매수전략이다. 그것은 수익률을 극대화하기 위한 최선의 전략이다.

“주식이 낮은 가격에 매매되는 것은 단 한가지 이유뿐이다. 즉 투자자들이 주식을 내다팔기 때문이다. 다른 이유는 없다. 따라서 투자자들이 비관적이 될 때 비로소 낮은 가격에 주식을 살 수있다.”

템플턴은 우량주를 현저하게 낮은가격에 매입할 수 있는 ‘바겐헌팅’의 기회는 비관론이 극에 달할 때 비로소 얻을 수 있다고 생각했다. 곧 증시의 붕괴는 바겐헌터들에게는 10년에 두세번 올까 말까한 중요한 기회인 셈이다.

 

그는 역사속에서 반복되는 증시버블과 대폭락 리듬속에서 탐욕과 공포로 인해 투자자들이 저지르는 실수를 이용해 큰 수익을 올릴 수 있었다.

수도권 주택시장에 비관론은 예상보다 일찍 찾아왔다. 1년만에 왔으니 말이다. 하지만 역발상 투자자에게는 큰 기회가 될 수 있다.

2017년 이후 집값이 하락할 것이라는 공포로 인해 투자수요가 몰린 재건축 등 정비사업 아파트의 매도호가가 낮아지고 있다. 저가매수를 할수 있는 기회다.

역발상 투자자가 되려면 무엇보다 현실적 낙관주의자가 돼야 한다. 좁디좁은 골방에서 컴퓨터 자판만 두드리는 비관론자는 절대로 역발상 투자를 하지 못한다.

한가지 팁을 주겠다. 2015년 11월 이후 대구 주택시장 하락장 사례를 들여다보면 답이 나온다. 대세하락장이 오려면 무엇보다 전셋값이 하락해야 한다. 전셋값은 100%에 가까운 실수요 시장이다. 아파트의 현재가치를 말해준다.

대구처럼 수도권 주택시장이 하락하려면 입주아파트는 물론 재고아파트 전셋값도 하락해야 한다. 하락하는 이유는 바로 공급과잉, 수요부족때문이어야 한다.

그렇지 않다면 10년만에 찾아온 수도권 상승장은 당분간 계속될 것이다. 11.3대책 이후에도 재고아파트 매매 전세 모두 강보합세이니 말이다.