11.3대책 조정장세는 언제까지 갈까?

11.3대책 조정장세는 언제까지 갈까?

탄핵정국도, 주택시장 조정장세도 결국은 시간싸움이 될 것입니다. 문제는 시간이 얼마나 걸리냐는 것이겠지요. 대한민국 국민이든 부동산 가치투자자든 조바심을 내지 말고 뚝심있게 나아가야 할 것입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 11.3대책 이후 주택시장에 찾아온 조정장세가 언제까지 지속될 것인가를 분석하겠습니다.

조정장세는 그리 길지 않을 것입니다. 이르면 2017년 1월 이후 매매시장 성수기를 맞아 조정장세에서 벗어나 급매물 거래량이 늘어날 것입니다. 급매물이 소진되면 반등이 가능할 것입니다. 이렇게 자신있게 주장하는 이유는 크게 3가지입니다. 12월 미국 금리인상은 ‘잔파도’이기 때문에 언급하지 않겠습니다.

첫째 재고아파트 매매가가 강보합세이기 때문입니다.

재건축 호재가 없는 재고아파트(기축)가 11월 매매시장 극비수기임에도 강보합세를 보이고 있습니다. 이는 무엇을 의미할까요? 갭투자 수요때문일까요?

신규아파트 공급물량이 부족한 상황에서 재고아파트시장에 실수요자가 꾸준히 유입되고 있다는 것입니다.

급매가 늘어나고 매도호가가 하락하는 재건축 등 정비사업 아파트(입주권 분양권 포함)와 달리 재고아파트는 급매가 거의 없습니다. 정비사업 이주수요는 재고아파트 강세에 한몫하고 있습니다.

2016년부터 증가하고 있는 정비사업 이주철거 및 멸실주택수로 인해 이주수요가 늘어나고 있습니다. 전세입자의 매수전환은 물론 집주인(조합원)도 대체주택을 구입해 정비사업지 주변에서는 재고아파트 매매수요가 증가하고 있습니다. 대체주택을 취득해 일정 요건을 갖추면 2주택자라 하더라도 양도소득세 비과세 혜택을 받을수 있기 때문입니다.

매매시장 극비수기에 11.3대책까지 나왔음에도 재고아파트가 강세를 보이고 있는 것은 11.3대책 이후 조정장세가 일시적이라는 것을 방증(傍證)하는 것입니다.

대구 아파트시장 하락세는 지난 2015년 11월 이후 투자자들이 사둔 입주아파트 잔금 마련을 위해 재고아파트의 매매 전세 물량이 쏟아지면서 시작됐습니다.

둘째 전셋값이 많이 오르는 홀수해 성수기가 다가오고 있기 때문입니다.

지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 홀수해가 짝수해보다 전셋값이 더 많이 오르는 홀수해법칙이 유효합니다.

서울 아파트 전셋값 상승률을 보면 홀수해의 경우 2009년 12%, 2011년 10%, 2013년 11%대, 2015년 15%대를 기록했습니다. 반면 짝수해엔 2010년 7%대, 2012년 1%대, 2014년 6%, 그리고 2016년은 11월 14일 현재 2%대에 그치고 있습니다.

1분기(1~3월) 계약만기를 앞둔 전세입자는 전세금을 올려주고 재계약을 할 것인지, 아니면 매매수요로 돌아설 것인지를 결정해야 합니다.

전세시장에서 11월은 6~9월과 함께 비수기에 속합니다. 하지만 11월 중순 이후 전세물건이 소진되고 있습니다. 2017년 1월 홀수해까지 오면 전세난이 확산될 가능성이 높습니다.

11월 17일 수능 이후 전세수요가 늘어나고 있습니다. 2월부터 급증해 3월에 정점을 이를 것입니다.

셋째 과거 상승장에서 규제책으로 인한 조정장세는 일시적이었기 때문입니다.

2015년 11월 주택담보대출 규제 발표 이후 조정장세를 보이던 수도권 아파트시장은 거래절벽, 거래침체를 겪다 2월말 급매물이 거래되기 시작하다 3월에 빠르게 소진됐습니다.

반등시점이 전시장 극성수기인 3월이었다는 건 우연의 일치일까요? 3월 반등은 2000년대 상승장(2001~2006년)에서도 경험했습니다.

국민의정부는 2002년 3.6대책으로 투기과열지구를 도입하고 전매제한을 강화했습니다. 그래도 집값이 잡히지 않자 6개월만에 9.4대책을 발표했습니다. 투기과열지구에서 5년간 재당첨제한, 청약 예부금 가입자중 세대주가 아닌자, 청약자중 입주자모집 공고일 현재 2주택 이상 보유자를 청약 1순위에서 제외한 것입니다.

11.3대책은 2002년 3.6대책과 9.4대책을 합쳐놓은 것이라고 볼 수 있습니다.

2002년 이후 잇따른 규제책에도 학습효과 풍선효과로 인해 조정장세 기간은 갈수록 짧아졌습니다. 9.4대책 이후 3개월 뒤 12월 분양시장이 살아나기 시작했습니다. 다음해 2003년 2월 재건축 아파트값이 반등했습니다. 이후 수도권 아파트값은 2003년 참여정부 들어서도 규제책이 계속되면서 상승-조정-상승-조정을 반복했습니다. 그리고 2008년 글로벌 금융위기 이후 2013년 상반기까지 5년 가까이 하락기, 침체기가 지속됐습니다.

앞에서 언급했듯이 2016년 11월 이후 수도권 아파트시장은 2002년 3.6대책 이후와 비슷합니다. 똑같이 상승장 2년차이며 규제책이 본격적으로 시작되는 해입니다.

상승장 초기에 규제책으로 인위적으로 주택시장을 억누르면 효과는 일시적이었습니다. 2002년과 마찬가지로 2016년에도 저금리 유동성장세에다 신규주택 공급부족이 지속되고 있습니다.

차이점은 2002년에는 주택공급을 늘리기 위해 판교 동탄 등 수도권 2기 신도시 조기 건설을 추진했다는 것입니다. 반면 2016년에는 신도시 건설을 2017년까지 중단했기 때문에 정비사업에 의존할 수밖에 없는 상황입니다.

따라서 부동산 가치투자자들은 대기 매수자들이 관망할 때 매수우위시장에서 매수해야 합니다. 적정가로 매물이 나온다면 늦어도 1월까지는 매수해야 합니다.

PS: 10년만에 책 ‘앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다’를 출간했습니다. 12월 6일(화) ‘2017년 부동산 투자 유망지역’을 주제로 저자 강연회를 합니다. 선착순 100명입니다.

신청 페이지: http://ch.yes24.com/Culture/SalonEvent/7973

다음 상승할 곳은?

“입지가 좋은 곳에서 공급이 그동안 없었다든지 노후화가 심한 곳에서 새 아파트가 공급되는 지역이라든지 그중에서 학군이 뛰어난 곳에서 새 아파트 공급이 없었던 곳이라든지 이런 곳을 집중해서 파악하실 필요가 있습니다. 지금 당장이 아닌 다음번 상승장에 수요가 몰릴 수 있는 특정지역의 희소성을 가지고 있는 것을 찾아야 하기 때문입니다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=13059