수도권 재건축시장 투자수요 방향

수도권 재건축시장 투자수요 방향

가을이 왔지만 아직 가을 느끼지 못하니 아쉽습니다. 9월부터 본격적으로 강의를 시작하게 돼 좀 바쁘네요. 9월중 억새 소리를 들으러 산에서 자고 올 생각입니다^^

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 뜨거운 수도권 재개발 재건축 시장을 들여다볼까 합니다. 2016년부터 2019년까지 재개발 재건축시장이 어떻게 흐를 것인지를 정리했습니다.

잘 아시다시피면 수도권 재건축시장은 지난 2016년 3월말 개포주공2단지 래미안 블레스티지 청약에서 시작됐습니다.

처음에는 수도권 주택시장에 강남발 훈풍에 그칠 것으로 알았지만 결국 강남발 광풍이 됐지요. 그럼 강남권 재건축단지인 개포주공2단지 일반분양분 완판의 의미는 무엇일까요?

저는 부동산 부자, 강남 부자가 본격적으로 아파트시장에 돈을 투입하기 시작했다는 점에서 대단히 의미있는 ‘사건’이라고 봅니다. 물론 그전부터 선제적 투자자들이 재건축단지를 중심으로 매수에 나섰습니다.

하지만 50대 이상 은행 예치를 선호하는 보수적 투자자들은 떠나버린 아파트시장에 다시 뛰어들지 않았습니다. 그러나 미계약 물량(70여가구)이 동네 실소요자들에게 한순간 완판되면서 분위기는 달라졌습니다. 보수적 투자자들이 아파트시장에 뛰어들기 시작한 것입니다.

특히 매수시점을 놓고 고민하던 강남권 지역내 보수적 투자자들도 강남권은 물론 서초구 반포잠원을 중심으로 매수에 나서기 시작했습니다. 여기에 6월 금리인하가 불에 기름을 끼얹은 꼴이 됐습니다.

강남2구에 이어 송파구 잠실 일대는 물론 강동구 고덕주공 등 재건축단지도 급등하기 시작했습니다. 연초대비 1억원이 넘기도 했습니다. 재건축하려면 시간이 많이 남은 목동신시가지, 압구정 재고아파트까지 뛰었습니다. 노원구 증층 아파트는 물론 수원 광명 재건축단지도 상승세가 하반기부터 시작됐습니다.

급기야 재건축 낡은 아파트이지만 반포주공1단지 41평형이 사상 처음으로 평당 7천만원을 돌파했습니다. 평당 7천만원을 자신하는 반포 아크로리버파크 새 아파트에 앞서 말입니다.

2017년에는 조합설립인가를 받고 건축심의 중인 반포주공1단지 재건축사업이 본격화될 것입니니다. 내년에 예정된 시공사 선정을 계기로 반포는 더욱 뜨거워질 것입니다.

내년에는 미성크로바, 진주, 잠실5단지 등 잠심권 재건축 사업이 본격화될 것입니다. 고덕주공 재건축단지의 이주철거 및 일반분양이 잇따르면서 고덕 재건축시장이 커질 것입니다. 2018년 하반기 황금노선인 9호선 3단계구간(종합운동장~올림픽공원~보훈병원)이 개통예정이라 송파동 방이동 길동에도 재건축 바람이 불 것입니다.

재개발시장의 경우 아현뉴타운 등 마포구 정비사업이 마무리단계에 접어들면서 서대문구 북아현뉴타운이 더욱 주목 받을 것입니다. 성동구도 재개발이 마무리되면서 아파트값이 한단계 업그레이드 되고 성수뚝섬라인과 이웃한 광진구 정비사업이 꿈틀댈 것입니다.

땅값 집값 상승으로 강북권을 중심으로 한 재개발시장이 활성화될 것입니다. 부산처럼 말입니다. 서대문구와 동작구가 재개발시장 ‘빅2’로 시장을 주도할 것입니다. 노량진뉴타운도 2017년부터 흑석뉴타운 인기에 힘입어 움직일 것입니다.

도심권에선 신분당선 연장선 호재와 GTX 개통호재(연신내역)가 있는 은평구가 정비사업이 활발할 것입니다.

또 신길뉴타운의 영등포구, 장위뉴타운과 이문답십리뉴타운을 중심으로 한 동대문구도 내년 이후 재개발사업이 살아날 것입니다. 물론 성북구와 강북구도 뒤를 이을 것입니다.

2018년 이후에는 대치동에서 재건축시장이 커질 것입니다. 대치동에선 은마를 비롯해 미도 우성 선경 등 중층 아파트 재건축사업 추진이 본격화될 것입니다. 또 목동아파트 재건축을 위한 지구단위계획 재정비 기본구상안이 2016년 6월에 발표되면 목동신시가지 재건축도 시동을 걸 것입니다.

2019년 이후에는 압구정 재건축이 본격 추진될 것입니다. 압구정 아파트가 재건축되면서 반포주공1단지와 함께 명실상부한 대한민국 ‘빅2’ 아파트가 될 것입니다. 물론 압구정 재건축 아파트가 ‘빅1’이 될 것입니다.

재개발 재건축에 투자할때는 투자수요의 돈이 어디로 흐르는지를 지켜봐야 합니다. 즉 돈이 모이는 길목을 지켜야 합니다.

‘잊혀진’ 로컬 재개발 재건축 사업장이 아닌 투자수요가 스며드는 ‘스포라이트’ 사업장에 투자해야 합니다. 블루칩 사업장이 가격이 비싸 부담스럽다면 저평가된 옐로칩 사업장을 찾아 투자해야 합니다.

재개발 재건축 투자는 아파트가 아닌 사업에 투자하는 것입니다. 아파트 등 토지와 건물을 출자해 조합이라는 법인을 설립해 아파트를 지어 분양하는 사업입니다.

따라서 사업성(사업추진 가능성)과 수익성이 중요합니다. 종전자산평가 비례율 무상지분율 권리가액 등 복잡한 정비사업 용어를 이행하는게 중요한게 아닙니다. 권리가액 등 중요한 변수는 관리처분인가 후 결정되기 때문입니다.

권리가액 산정에 중요한 비례율의 경우 아파트에 입주하고 이전고시하고 청산 및 조합해산이 돼야 최종 확정됩니다. 

따라서 결국 투자비 대비 입주이후 예상 시세로 수익성을 예측해 투자결정을 해야 합니다.쉽게 말해 오르는 아파트를 사야 합니다. 사업단계별, 입주이후 상승폭이 큰 아파트를 사야 합니다.

투자의 목적을 분명히 하세요. 입주를 하려는 실거주용인지, 투자용인지를 명확히 해야 합니다.

PS: 9월 10일(토) 오윤섭의 아파트 투자 급소 2기가 시작됩니다. 1억원 이하 소액투자처는 물론 스포라이트 재개발 재건축 단지를 공개합니다.

시장동향 입니다

"지난 8.25 대책이후 부동산 시장이 뜨겁습니다. 제 주변에 집 안산다는 친구들도 어디에 집사야하냐고 연락이오니까요,, 이게 상투일지는 아무도 모르지만, 상승 바람을 탄 부동산 경기가 순식간에 급락할 이유가 없어보입니다. 시장에 돈이 많습니다. 강남대형도 매수 콜이 들어오고, 은마는 물건 경쟁이 붙습니다." http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=11660