[투자백서40] 재건축 초과이익환수제 호재? 악재?

[투자백서40] 재건축 초과이익환수제 호재? 악재?

재건축 초과이익환수제는 지난 2006년 참여정부 시절 강남 재건축단지 가격이 급등하던 시절 도입된 제도다.

재건축으로 얻는 이익이 조합원 한 가구당 3,000만 원을 넘을 경우 이를 공제한 금액(초과이익)의 최대 50%를 재건축 부담금으로 국가에 납부하는 것이다. 2012년까지 부과됐다 2013년부터 유예되고 있다.

재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 재건축이익환수법)」제3조의 2(재건축부담금 면제를 위한 임시 특례)에 따라 2017년 12월 31일까지 관리처분인가를 신청한 재건축사업에 한해 면제되고 있다.

재건축 초과이익=종료시점(준공일) 주택가격 총액-개시시점(재건축조합추진위 승인일) 주택가격 총액-정상 주택가격 상승분 총액-개발비용(추가부담금)

재건축 초과 이익환수제 재건축부담금 = (재건축초과이익 ÷ 해당 조합원의 수) × 부과율(10~50%)

조합원 1인당 평균이익이 3천만원 이하 : 면제

조합원 1인당 평균이익이 3천만원 초과 5천만원 이하 : 3천만원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수

조합원 1인당 평균이익이 5천만원 초과 7천만원 이하 : 200만원 × 조합원수 + 5천만원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수

조합원 1인당 평균이익이 7천만원 초과 9천만원 이하 : 600만원 × 조합원수 + 7천만원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수

조합원 1인당 평균이익이 9천만원 초과 1억1천만원 이하 : 1천200만원 × 조합원수 + 9천만원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수

조합원 1인당 평균이익이 1억1천만원 초과 : 2천만원 × 조합원수 + 1억1천만원을 초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수

2018년 재건축 초과이익환수제가 다시 시행될 경우 2016년 8월 현재 최소한 조합설립인가를 받아야 한다. 조합설립인가후 건축심의를 거쳐 사업시행인가를 받는데 평균 1년 6개월 정도 걸리기 때문이다. 사업시행인가를 받았거나 연내 사업시행인가를 받는다면 비교적 안전하다. 사업시행인가를 받고 관리처분인가 신청을 하는데 최소한 6개월 정도 소요된다.

일단 초과이익환수제 유예가 끝나고 2018년 시행될 경우 최대의 수혜자는 물론 내년말까지 관리처분인가 신청을 한 재건축단지다. 재건축 부담금으로 사업속도가 늦어지는 단지에 비해 유예 대상 재건축단지는 풍선효과로 가격이 치솟을 것이다.

2012년 말이나 2014년 말처럼 또다시 2년 또는 3년 유예가 연장되더라도 10년만에 찾아온 주택시장 상승장에서 유예 단지가 사업속도가 빠르니 상승세는 계속될 것이다.