[투자백서38] 주택임대사업의 단점

[투자백서38] 주택임대사업의 단점

최근 관심이 부쩍 늘어난 주택임대사업은 취득세 감면, 종합부동산세 감면, 양도세 비과세 등 장점도 많지만 단점도 적지 않다.

단점1: 임대소득 과세 강화

최근에 2018년까지 2년간 유예됐지만 1세대 2주택 이상일 경우 연 임대소득이 2,000만원 이하라도 2019년 1월부터 과세될 예정이다. 월세뿐만 아니라 1세대 3주택 이상인 경우 전세 및 월세 보증금이 3억원을 초과하는 부분에도 과세할 예정이다.

단점2: 임대의무기간 위반시 과태료

주택임대사업자의 임대의무기간은 4년이다. 단 양도세 비과세 혜택을 받은 거주주택을 매도할 때 적용되는 장기임대주택 의무기간은 5년이다.

임대사업자로 등록하면 임대주택은 종부세 합산 주택수에서 제외된다. 하지만 역시 5년이라는 장기임대의무기간을 준수해야 한다. 이를 어기면 감면 받은 종부세는 물론 가산세도 물어야 한다.

임대주택법 44조에 따라 주택임대사업자가 임대의무기간중 임대하지 않거나 양도한 경우 임대주택 한 채당 1천만원의 과태료가 부과된다. 다만 다른 주택임대사업자에게 매도한 경우, 파산 부도 그밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 매도한 경우에는 과태료를 부과하지 않는다.

전월세에 대한 소득신고 절차도 위반할 경우 2년이하의 징역이나 2천만원이하의 벌금에 처한다는 벌칙조항이 있다.

단점3: 세원 노출

주택임대사업자로 등록되면 국세청에 월세 소득이 고스란히 노출된다. 임대소득이 공개되므로 대부분 소득세가 올라간다. 이에 따라 건강보험료, 국민연금이 상승한다. 예를 들어 남편 직장의료보험에 피보험자로 가입돼 있는 주부가 임대사업자로 등록할 경우 지역의료보험으로 바뀌게 돼 보험료를 많이 내게 된다. 연봉이 적은 직장인은 큰 문제될 게 없다. 

따라서 무조건 주택임대사업자 등록을 하기보다는 한 채를 사서 임대사업을 해보는게 좋다. 이후 종부세 감면효과가 큰, 5채 이상 임대주택으로 본격적으로 주택임대사업을 하겠다면 임대사업자 등록을 하는게 좋다.