[투자백서35] 재건축 투자시 주의할 점

[투자백서35] 재건축 투자시 주의할 점

재건축 투자 열풍이 거세다. 투자자들은 상승장에서도 미래가치가 높은, 저평가 재건축단지를 찾는 노력을 해야 한다.

 

특히 2016년 하반기부터 2017년까지 사업속도가 빠른 단지를 공략해야 한다.

 

1. 단지규모가 적당히 커야 한다

 

입지는 말할 것도 없다. 재건축 연한 30년이 왔다고 모두 재건축되는 것은 아니다.  땅값이 비싸고 부지가 크고 잘 생겨야 한다. 이래야 시공사가 경쟁적으로 붙어 사업속도가 빠르다. 통상적으로 부지 모양은 직사각형이 판상형을 100% 배치할 수 있어 수익성이 높다.

 

단지규모는 서울 기준으로 재건축후 500가구 이상이 좋다. 수익성이 높아 메이저 브랜드가 경쟁적으로 수주전에 참여한다. 경기권은 1,000가구 안팎은 돼야 한다. 단지규모가 어느정도 커야 차별화된 커뮤니티 시설이 들어서 입주후 시세가 높게 형성된다.

 

2. 사업속도가 빨라야 한다

 

사업속도는 조합 집행부의 능력이 가장 중요하다. 집행부의 능력에 따라 조합원 동의율도 높일수 있다. 통상 투자수요가 많이 유입될수록 동의율이 높아지고 사업속도가 빨라진다.

 

정비구역지정에서 조합설립인가, 조합설립인가에서 사업시행인가까지 소요기간을 따져보면 사업속도를 알수 있다. 이 기간의 사업속도가 빨랐다면 사업시행인가에서 관리처분인가까지도 빠를 것이다. 사업시행인가후 종전자산 감정평가와 시공사 선정 과정이 중요하다.

 

다만 관리처분계획인가를 신청하기전 조합원 총회 이전에 집행부를 불신하는 등 싸움이 자주 발생하니 주시해야 한다. 

 

3. 비례율보다 중요한 것

 

요즘 재건축 비례율(재건축사업에 따른 개발이익 비율)은 대부분 100%에서 조금 상회하는 수준이다. 조합에서 소득세 법인세 등 세금 문제 때문에 무조건 비례율을 높이려고 하지 않는다. 비례율은 관리처분계획인가 시점에 확정된다.

 

비례율이 100%에 가깝다면 당연히 감정평가액이 높을수록 사업성이 좋은 곳이다.  감정평가액이 높으면 권리가액(감정평가액*비례율. 조합원 자산 보상가)이 높아지고 그만큼 무상지분율(재건축할 때 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가부담금 없이 조합원에게 줄 수 있는지 나타내는 비율)이 높아진다.

 

입지가 뛰어나고 일반분양물량이 많고 완판될수록 권리가액은 물론 무상지분율이 높아진다. 이어 조합원의 추가부담금이 줄어든다. 일반분양 분양가와 조합원 분양가 차이도 벌어진다. 물론 조합원 분양가가 낮다.