[제로금리 생존법] '수익형 부동산 4인방' 노려라

[제로금리 생존법] '수익형 부동산 4인방' 노려라

“30년 동안 월급생활하며 주식이나 부동산을 한번도 거들떠본 적이 없어요. 친구들이 주식으로 얼마 벌었다, 집값이 1억원 올랐다고 해도 착실하게 저축하고 이자 받아 재산을 모았는데…. 생애 처음 부동산을 사보려고 합니다. 이젠 예금해봐야 은행 가는 차비도 안 나오잖아요.” (지난해 은퇴한 60세 김세관씨) 

지난 13일 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사가 청약신청을 받은 영종하늘도시의 상가주택용지. 1~2층은 점포나 사무실, 3층 이상은 주택으로 쓰는 건물의 용지다. 이날 LH의 인터넷 홈페이지는 과부하로 중단됐고 전날 투자설명회를 찾은 2000명의 사람들은 자리가 부족해 복도 바닥까지 줄지어 앉았다. 일부 토지는 사상 최고의 청약경쟁률인 9204대1을 기록했다.

제로금리시대가 성큼 다가왔다. 초저금리시대를 맞아 그동안 지지부진했던 주택시장이 모처럼 활기를 띠고 있다. 부동산에 관심이 없던 사람들도 하나둘 투자에 뛰어들며 부동산거래의 트렌드가 전월세에서 매매로 변하는 중이다.  
하지만 분명한 건 최근의 시장은 과거 ‘부동산버블’ 때와 다르다는 점이다. 어떻게 투자해야 할까. 전문가들은 앞으로의 부동산시장은 월세, 즉 임대수익을 지속적으로 낼 수 있는 ‘수익형’에 파란불이 켜졌다고 입을 모은다. 

◆투자할 만한 수익형부동산 4가지  

초저금리시대에는 ‘건물주’가 꿈의 재테크로 꼽힌다. 매달 일정한 금액의 월세를 받는 것은 가장 안전하고 확실한 투자법이기 때문이다. 투자금이 몰리는 수익형부동산은 어떤 것일까. 부동산전문가들은 상가주택과 도시형생활주택, 오피스텔, 지식산업센터 등을 추천한다.

상가주택은 최근 수익형부동산의 최고 인기상품이다. 낮은 층을 상가로 임대하고 높은 층에 집주인이 살면서 내집 마련의 꿈을 함께 이룰 수 있다. 특히 LH가 공급하는 상가주택용지는 청약경쟁률이 수천대1에 이를 정도로 인기가 높다. 

도시형생활주택은 1~2인 가구의 증가로 정부가 건축규제를 완화한 소형공동주택이다. 서울 업무지구가 가까운 용산의 도시형생활주택을 예로 들면 전용면적 33㎡의 월세가 50만~70만원대다. 용산의 한 공인중개소 대표는 “과거에 비해 원룸이나 도시형생활주택에 투자하려는 사람이 늘고 문의도 많아졌다”며 “업무지구가 가까운 곳은 직장인들이 50만~70만원대의 월세를 기꺼이 부담하기 때문에 투자가치가 높다”고 설명했다. 

오피스텔이나 지식산업센터는 중소기업과 개인사업자들이 입주하기 때문에 공실이 없는 한 일반주택에 비해 높은 임대수익을 올릴 수 있다. 

◆입지가 중요… 경매로 시세보다 싸게 

수익형부동산에 투자할 때 가장 염두에 둬야 할 점은 무엇일까. 단연 입지다. 가장 경쟁이 치열한 곳은 수도권의 역세권이다. 그러나 역세권이라도 공실이 없는 것은 아니다. 전문가들은 주거·업무·상업시설이 복합적으로 형성된 지역에 투자하는 것이 가장 안전하다고 조언한다. 부동산시장 관계자는 “광화문처럼 주거시설이 부족하거나 여의도처럼 상업시설이 부족한 곳은 공실이 잦은 편”이라고 귀띔했다. 

수익형부동산을 싸게 사는 방법으로는 경매가 꼽힌다. 특히 초저금리시대에 접어들며 경매시장도 후끈 달아올랐다. 과거에는 개인의 경매투자가 흔하지 않았지만 시세보다 낮은 가격에 상가나 주택을 매입할 수 있고 금리도 더 떨어져 경매시장에 뛰어드는 투자자의 발걸음이 빨라졌다.

부동산경매정보기업 지지옥션에 따르면 지난달 전국의 법원경매 진행건수는 1만2155건으로 올 들어 가장 많았다. 낙찰건수도 4901건으로 최근 7개월 사이 최다를 기록했다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 “투자를 목적으로 경매에 참여하는 사람들은 차익을 위해 낮은 가격을 제시하기 마련”이라며 “최근에는 감정가 대비 낙찰가율이 70~80%대로 높은 편이어서 투자 대비 수익률을 체크하고 너무 많은 금액을 써내지 않도록 주의하라”고 조언했다. 

◆투자 시 주의할 점은? ‘과장광고’  

수익형부동산은 급격하게 뜨는 만큼 위험도 크다. 투자할 때 조심할 점은 무엇일까. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “감정가를 시세로 착각해선 안되고 중요한 것은 현장답사”라고 조언했다.

특히 경매를 통해 투자할 땐 시세를 확인해야 한다. 이를테면 과거 인기상권이었던 상가가 감정가 5000만원에서 재차 유찰되며 시세 500만원대까지 떨어진 경우가 있다. 박 대표는 “경매시장에 나온 물건들은 상권이 어려워지고 시장가치가 반영되지 않았기 때문”이라고 설명했다.

또 부동산은 투자규모가 큰 만큼 정확한 위치와 주변의 유동인구, 공실상태 등을 직접 확인하는 것이 좋다. 박 대표는 “임대료를 허위신고하는 경우가 있으며 낙찰가능가격이 낮을 때는 유치권이나 지상권 등 특수권리가 있는지 확인해봐야 한다”고 말했다.

시행사와 시공사의 안전성도 체크사항이다. 수익형부동산은 5년 이상 장기투자하기 때문에 중간에 시행사가 부도나면 투자금을 돌려받을 길이 없다. 따라서 토지의 등기부등본상 시행사 명의와 건축허가 용도를 확인하고 신축건물의 경우 기존 건축물 철거가 끝난 후 분양받는 게 안전하다.

무턱대고 상가나 주택을 사들였다가 공실이 발생하면 매달 대출이자와 관리비만 낼 수 있다. 부동산업계 관계자는 “예전에는 투자자들이 연 4~5%의 수익률을 기대했지만 기준금리가 1%대로 떨어지며 수익률 3~4%만 돼도 투자하는 사람들이 늘었다. 수익률 10%를 보장한다는 등의 과장광고에 현혹돼선 안된다”고 주의를 당부했다. 

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제441호에 실린 기사입니다.