2018년까지 주택구입 미루면 안되는 이유

2018년까지 주택구입 미루면 안되는 이유

여름 장마철 장기예보에는 7월에는 마른장마가 계속될 것이라고 했는데... 지난주부터 폭우가 쏟아지고 있습니다. 장기예보가 2018년 이후 공급과잉으로 입주대란으로 집값이 폭락한다는 예측과 비슷하다는 느낌입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 실수요든 투자수요든 2018년까지 주택구입을 미루면 안되는 이유를 정리해봅니다. 무주택자 중 많은 분들이 2018년 이후 공급과잉으로 집값이 떨어지면 그때가서 주택을 구입하겠다는 생각입니다.

2016년 하반기 수도권 주택시장은 과거 1999년 이후 집값 상승세가 거세자 김대중 국민의 정부가 규제책을 만지작 거리던 2002년과 비슷하다고 봅니다. 집권 후기시절 말입니다.

수도권 아파트값은 지난 2014년 완만한 회복세를 보이다 2015년 상승세가 시작됐습니다. 2016년 들어서는 지난해 11월 주택담보대출 규제 여파로 조정장세를 보이다 3월 이후 강남발 광풍으로 상승장세가 폭발했습니다.

수도권 아파트값은 단기적으로 등락하겠지만 2016년 하반기는 물론 최소한 2017년까지  우상향하는 상승장이 계속될 것으로 봅니다. 서울은 적어도 2020년까지 상승장이 지속될 것입니다.

2018년 이후로 주택구입을 미루면 안되는 이유를 예를 들어보겠습니다. 송파구 낡은 재고아파트 33평형이 있습니다.

지난해 12월 매매가가 7억원대 수준이었습니다. 하지만 6월 들어 9억원을 돌파했습니다. 6개월만에 1억5천만원 이상이 올랐습니다.

아파트를 사려는 사람은 2013년~2014년 가격에 집착하며 너무 올랐다고 매수를 꺼려합니다. 반면 매도자는 2006년에서 2009년까지 전고점을 생각하며 매도를 주저합니다.

중요한 건 현재입니다. 지금 9억원인데 2018년까지 얼마까지 상승할 여력(잠재가치 또는 내재가치)이 있느냐가 중요합니다. 2018년 9억원이 11억원으로 될 수 있는 힘이 있느냐가 중요한 것입니다. 9호선 개통과 재건축 연한 도래라는 겹호재로 인해 적어도 11억원 이상 가격이 오를 것입니다.

그러면 여러분은 2018년에 11억원이 됐다 2020년 공급과잉 여파로 10억5천만원으로 하락했을 때 사겠습니까?

브렉시트나 중도금 집단대출 규제는 상승장에서 지나가는 바람이라고 생각합니다. 1~3개월이 지나면 주택시장에서 악재로서 영향력은 소멸할 것입니다.

매년 6~8월 북서태평양에서 발생하는 태풍은 평균 13건 정도 된다고 합니다. 이중 우리나라(한반도)에 영향을 주는 태풍은 2건 정도입니다. 한반도를 관통해 큰 피해를 주는 A급 태풍은 10년에 한번 정도 올까 말까입니다. 주택시장으로 치자면 1997년 외환위기나 2007년 글로벌 금융위기라고 보면 될 것입니다. 잔파도에 흔들릴 필요가 없습니다.

개미들이 2018년 이후로 주택구입을 미루는 이유는 공급과잉입니다. 입주물량이 몰리면서 수요보다 공급이 많은 ‘공급초과’로 인해 집값이 하락하는 경우 입니다.

최근 사례로는 2008년 잠실 재건축아파트와 2012년 판교 광교 등 2기 신도시 입주물량이 많았을 때 발생했습니다. 하지만 주택시장 침체기, 글로벌 금융위기, 입주물량 폭탄 등 ‘삼각파도’가 발생한 경우입니다. 매우 드문 사례입니다.

공급과잉으로 집값 하락은 국지적입니다. 부산도 대구와 마찬가지로 분양물량이 2012년 이후 쏟아졌는데 대구는 집값이 하락세로 돌아섰고 부산은 그렇지 않습니다.

왜 그럴까요?

바로 주택 수요(특히 해당 권역 내부수요)의 양과 질 차이입니다. 펀더멘털 차이입니다.

대구는 분양권시장을 중심으로 2013~2015년 상반기까지 가수요 투기수요가 몰렸습니다. 프리미엄이 치솟고 재고아파트값도 상승했습니다.

하지만 2015년 하반기 이후 떴다방 등 외부수요가 빠지고 수도권으로 이동하면서 조정장세로 돌아섰습니다. 5년간 지속된 상승장이 마감한 것입니다.

그럼 수도권은 어떨까요? 수도권도 상승장이 5년이면 마감될까요? 2015년부터 시작됐다면 2019년에 마감될까요? 그 이상 지속될 가능성이 높습니다.

대규모 택지개발을 중단한 상태에서 신규주택공급은 재건축 등 정비사업이 중심이 되고 있습니다. 특히 정비사업이 가장 활발해 멸실주택을 제외한 순증가 공급물량이 많지 않은 서울은 2025년까지도 공급과잉 걱정을 하지 않아도 됩니다.

다만 민간택지 분양물량이 쏟아지고 있는 수도권 외곽은 조심해야 합니다. 용인 화성 평택 등 경기 남부권이 대표적입니다. 2019년 이후 국지적으로 공급과잉 후유증을 겪을 가능성이 높습니다.

지난 2012년 광교처럼 마이너스 프리미엄도 발생할 수 있습니다. 물론 광교는 신분당선 개통 등 강남 접근성이 좋아 곧 가격을 회복하고 2014년 이후 직주근접 아파트로 수요가 늘면서 급등했지만 말입니다.

2016년 하반기 아파트를 살때는 상승장 마감에 대비해야 합니다. 상승장에 상승폭이 크고 하락장에 하방경직성을 띠는 아파트를 사야 합니다. 블루칩이 너무 올랐다면 옐로칩을 적극 공략해야 합니다.

상승장에 상승폭이 크고 하락장에 하방경직성이 강한 아파트는 수요층이 두터운 곳입니다. 입지로서 희소가치가 뛰어난 곳입니다.

수도권 블루칩은 물론 옐로칩 아파트는 대부분 2017년 상반기까지 전고점(2006년 또는 2009년)을 돌파할 것입니다. 그리고 2020년 이후 하락장이 오더라도 매매가는 2018년 수준을 유지할 것입니다. 지금 매매가가 7억원이라면 설령 2년뒤 2018년에 공급과잉 후유증이 오더라도 최소한 8억8천만원을 유지할 것입니다.

PS: 7월 15일(수) 단독 부동산 콘서트를 합니다. 10년만에 찾아온 상승장 기회를 놓치고 싶지 않다면^^

    

은행에서 계속 돈이 나옵니다

“오늘 매수인은 모든 적금 다깨고 아파트를 매수했는데 은행에서 하는 말 요즘 저축한 돈을 전부 찾아간다고 합니다. 저축한 사람들은 안전을 생각하는 성향으로 분양권규제가 심화되니 이번에는 조금 안전한 방향으로 흘러갈 것입니다. 규제가 심하지 않은 일반시장이 매매되는 분위기죠. 투자성향이 강한 사람들은 재건축아파트를 좋아할 것입니다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=10526