당신은 부화뇌동파? 소신파?

당신은 부화뇌동파? 소신파?

이번 주 들어 갑자기 여름 날씨가 찾아왔습니다. 꽃가루가 날리는 봄입니다. 저처럼 알레르기 비염을 앓는 사람에게는 고통의 시간입니다. 하지만 결국 이 또한 다 지나갈 것입니다. 6월 여름이 시작되면 잦아듭니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 급변하는 주택시장에서 독자님 여러분은 과연 부화뇌동파인가? 소신파인가?를 자문해볼 수 있는 글을 쓸까 합니다. 최근 주택시장처럼 변동성이 커질때 해야할 질문이라고 생각합니다.

혹자는 아파트 등 부동산이 다른 투자 상품인 선물, 옵션, 주식 등에 비해 변동성이 적다고 합니다. 손이 많이 가지 않는 투자 대상이라고 합니다. 주식 등은 가격이 쉴틈 없이 오르락 내리락 해 잠시라도 눈을 떼었다간 큰 코 다치기 쉬울 정도로 변동성이 크다는 것입니다. 반면 부동산은 사놓고 느긋하게 기다릴 수 있는 상품이라는 것입니다.

반대 입장으로는 2010년대 이후 부동산도 주식과 마찬가지로 변동성이 커지고 있다는 것입니다.

특히 2013년 하반기 이후 상승장이 오면서 다시 아파트를 자산증식의 수단으로 생각하는 사람이 늘어나고 있다는 것입니다. 특히 1%대 초저금리시대를 맞아 아파트는 금리에 따라 투기성 자금이 쉽게 유입돼 변동성이 커지고 있다는 것입니다.

또 스마트폰 시대를 맞아 부동산 정보의 비대칭성도 무너져 실시간으로 정보가 유통돼 대구 부산 사람들이 수도권 아파트에 투자하는 것처럼 투자처는 이제 전국구가 되고 있다는 것입니다.

물론 부동산시장이 주식 만큼 변동성이 크지 않습니다. 하지만 최소한 아파트시장은 주식시장과 동조화되면서 점차 변동성이 커지고 있습니다. 분양권시장이 대표적입니다.

변동성은 시장의 흥분이라고 할수 있습니다. 시장이 얼마나 뜨거워지냐에 따라 변동성 폭이 달라질 것입니다. 3월 이후 개포주공 등 개포동 일대 재건축단지는 변동성이 커졌습니다. 반면 비강남권 등 다른 지역 재고아파트시장은 비수기를 맞아 잠잠한 편입니다. 즉 변동성이 적습니다.

개포주공 가격이 2개월만에 8천만원 안팎이 급등했다는 것은 집값 기대심리로 인해 시장 이 흥분하고 있다는 것입니다. 과열되고 있다는 것입니다. 매수자들이 추격매수를 하더라도 상승장에 올라타기 위해 조바심을 내고 있는 것입니다.

과거의 역사를 보시죠. 1999년부터 시작된 아파트시장 상승장은 2001년부터 상승폭이 커졌습니다. 참여정부의 잇따라 규제책에도 불구하고 2006년까지 상승세가 지속됐습니다.

특히 2003년 10월 판교 등 수도권 2기 신도시 발표 이후 오히려 집값 상승폭이 커지면서 변동성이 정점에 달했습니다. 신도시 발표는 정부가 주택공급물량을 늘리겠다는 것입니다. 시장에 호재가 아니라 악재입니다.

그리고 2007년 이후 주택시장의 결과는 모두 다 아실 것입니다. 결국 부화뇌동한 추격매수자(대부분 개미)로 인해 2006년 하반기~2007년 상반기 주택시장은 꺼지기 직전의 마지막 촛불이 됐습니다.

2000년대만 보면 주식보다 오히려 부동산이 더 변동성이 크다고 볼 수 있습니다.  

주택시장은 2008년부터 수요감소에도 2기 신도시를 중심으로 한 공급물량(분양물량)가 쏟아지면서 2013년 상반기까지 하락세를 유지했습니다.

2013년 5월 전후 바닥을 친 주택시장은 그해 하반기부터 회복세를 보이다 2015년부터 집값이 우상향하는 상승장이 시작됐습니다. 그리고 다시 변동성이 커지고 있습니다. 2000년대 만큼은 아니지만 말입니다.

이럴때 일수록 시장에 휘둘리지 않고 시장의 심리패턴을 읽는 것이 중요합니다. 시장은 직전패턴을 반복하지 않습니다. 실수를 반복하지 않겠다는 학습효과 때문입니다. 시장의 심리를 읽지 못하면 역공을 당하기 쉽습니다.

주택시장은 당분간 변동성이 더욱 커질 것입니다. 분양물량은 2015년에 이어 2016년에도 폭증하고 있습니다. 2017년부터는 입주물량이 점차 늘어날 것입니다. 2017년 이후 전셋값이 하향 안정화될 가능성이 높습니다.

헝가리 출신 전설적인 주식 투자자, 앙드레 코스톨라니는 “시장에 소신파 투자자가 많을 때는 적극적으로 투자해야할 때이고, 부화뇌동파가 많아지면 주식시장을 떠나라”라고 했습니다.

지금 주택시장은 부화뇌동파가 많을까요? 소신파가 많을까요? 물론 지역마다 단지마다 다를 것입니다.

부동산 가치투자자들은 지난 2006년 아파트를 산 부화뇌동파의 눈물을 되새겨봐야 합니다. 그리고 소신파로서 돈과 안목, 인내를 갖추고 있는 지를 자문해봐야 할 것입니다.

부동산 자료보다 더 소중한 자료

“자료가 중요한 게 아니다. 자료 정독 능력이 필요한 것이다. 자료는 미래 정독의 재료에 불과하다. 일부에 지나지 않다. 전적으로 믿지 말아야 하는 이유다. 자료의 특성 - ‘계획’ 일변도(국가 및 지자체)이고 추후, ‘기획’으로 변질(개인적)될 소지가 크다는 게 큰 문제다. 부동산의 현재상태(상황)를 통해 미래 감지, 관측, 예측한다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=9367