[투자백서15] 집값을 결정하는 내재가치란?

[투자백서15] 집값을 결정하는 내재가치란?

집값은 수요와 공급, 수급에 따라 수시로 변한다. 하지만 5년, 10년 중장기적으로 보면 집값은 결국 가치에 따라 결정된다. 가치와 가격은 정비례하기 때문이다.

 

여기서 가치란 내재가치를 말한다. 내재가치란 주택이 벌어들일 미래 소득을 현재시점에서 평가한 금액을 말한다. 예를 들어 3년뒤 10억원이 될 수 있는 아파트값이 현재 8억원이라면 내재가치보다 시장가격(시세)이 낮은, 저평가된 단지다.

 

내재가치는 입지, 희소가치, 미래가치, 수익가치, 정책, 경기 등에 따라 결정된다. 주택의 내재가치는 입지가 70%를 차지한다. 지하철 등 대중교통망, 학교, 백화점 할인점 등 생활인프라, 주거환경 쾌적성이 입지를 결정한다.

 

입지가 좋아지면 내외부 유효수요가 늘어나니 내재가치가 높아진다. 대출이자가 낮아지면 수요가 늘어나 내재가치가 올라간다. 전월세를 찾는 사람이 늘어나면 수익가치가 올라가 내재가치가 커진다. 양도소득세 등 세금부담이 늘어나면 내재가치가 작아진다. 해당 지역에 주택공급물량이 늘어나면 희소가치가 떨어져 내재가치는 내려간다.

 

여기서 중요한 것은 집값이 등락할 때 가격 거품 여부다.

 

외환위기 1997년이후와 2007년 글로벌 금융위기때 집값이 하락한 것은 가격 거품이 빠진게 아니다. 내재가치가 떨어졌기 때문이다. 글로벌 경기가 악화되고 실물경기가 침체되고 집값 불안심리가 높아지면서 주택의 내재가치가 떨어져 집값이 하락한 것이다.

 

지난해 11월 이후 집값이 약보합세를 보인 것, 역시 가격 거품이 빠진게 아니라 대출규제로 내재가치가 내려갔기 때문이다. 원리금 분할상환으로 대출이자 부담이 늘어나 내재가치가 낮아진 것이다.

 

따라서 2013년 하반기 이후 집값이 올랐을때 “거품이 생겼다”거나 지난해 11월 이후 집값이 하락할 때 “거품이 꺼졌다”라고 말하는 것은 옳지 않다.

 

개포 래미안 블레스티지 20평형대 분양가가 평당 4천4백만원대라고 거품이 끼었다고 하면 안된다. 그만큼 내재가치가 높기 때문이다. 즉 입지, 희소가치, 미래가치, 수익가치가 뛰어나기 때문이다. 한마디로 분양가(가격)는 블레스티지의 내재가치를 대변하는 것이다.

 

새 아파트가 드문 강남권에서 내재가치가 높아져 주택 가격이 오르는 것은 거품이 아니다. 강남권 집값 상승폭은 통상 내재가치(70%)와 투자수요(30%)에 따라 좌우된다.