[투자백서14] 다주택자, 최고의 양도세 절세 방법

[투자백서14] 다주택자, 최고의 양도세 절세 방법

다주택자에 대한 양도소득세 중과세는 폐지됐다. 하지만 여전히 양도세 부담이 크다. 다주택자가 양도세를 절세하는 방법으로는 주택임대사업자 등록과 배우자 증여가 대표적이다.

 

우선 다주택자는 양도세 절세 기본원칙을 명심해야 한다. 1. 양도차익이 가장 많은 주택은 마지막에 판다. 2. 양도차익은 합산과세하므로 1년에 하나씩 판다.

 

주택임대사업자 등록을 통한 절세

 

주택임대사업자로 등록하고 임대주택과 거주주택 중에서 거주주택을 양도하는 경우 임대주택은 세법상 주택으로 보지 않아 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 임대주택은 세법에서 정하는 요건을 충족해야 한다.

 

먼저 임대주택법에 따라 시군구에 주택임대사업자 등록을 해야 한다. 또 세무서에가서도 임대사업자 등록을 해야 한다. 임대주택은 최소한 5년 이상 임대해야 한다. 또 임대주택은 임대 시작일 현재 수도권 기준  6억원(수도권외 3억원) 이하여야 한다. 6억원은 정부 공시가격(시세의 70% 수준) 기준이다. 

 

2주택자가 한채를 임대주택으로 등록하고 거주주택을 양도하는 경우 거주주택을 2년 이상 보유 및 거주한 경우 1세대 1주택 비과세혜택을 받을 수 있다. 거주기간은 임대사업자 등록 이전 기간도 포함된다. 거주주택을 양도한 후 1세대 1주택 상태에서 남은 임대주택 1채는 5년 이상 임대하고 2년 이상 보유해야 비과세 받을 수 있다. 다만 직전에 비과세 받은 거주주택 양도일 이후 이후 발생한 양도차익에 대해서만 비과세 받을 수 있다.

 

2채 이상 임대주택을 보유한 임대사업자가 거주주택을 비과세 양도한 후 임대주택에 거주하면 해당 임대주택도 거주주택으로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 다만 직전에 비과세 받은 거주주택 양도일 이후 발생한 양도차익만 비과세 받을 수 있다. 임대의무기간이 끝나고 거주주택으로 전환한 경우 2년 이상 보유 및 거주 요건을 갖춰야 한다. 거주기간은 임대사업자 등록일 이후 기간만 포함된다.

 

배우자 증여를 통한 절세

 

다주택자가 주택을 오래 보유해서 양도차익이 크다면 배우자에게 증여하고 5년뒤 매도하는게 좋다.

 

배우자 증여공제액은 6억원이다. 6억원을 초과하는 경우 6억원 초과분만 증여세(10~50%)를 내면 된다. 증여세가 부담된다면 최대 6억원어치 지분(%)만 증여하고 부부가 공동명의로 보유하면 된다. 다만 증여받고 5년이 지나서 매도해야 증여효과, 즉 절세효과(증여가액이 취득가액이기때문에)가 있다.