[투자백서13] 집값은 인구 감소와 상관없다

[투자백서13] 집값은 인구 감소와 상관없다

주택수요, 집값 전망을 할때 빠지지 않는 요인이 바로 인구수다. 인구수가 줄어들면 주택수요가 줄어들어 집값이 떨어지는게 주장이다. 과연 그럴까?

 

주택은 인구수만큼 필요한 게 아니다. 바로 가구수만큼 필요한 것이다. 1인가구든, 2인가구든 말이다.

 

인구가 줄더라도 가구수가 지속적으로 늘어나기 때문에 주택수요는 크게 줄어들지 않을 것이다.

 

통계청에 따르면 가구수는 2035년까지 매년 약 19만6천가구가 증가한다. 늘어나는 가구수는 대부분 1~2인가구다. 1~2인 가구는 매년 27만4천가구씩 늘어날 것으로 전망하고 있다.

 

2015년 말 현재 1인가구는 506만1천가구로 전체의 27.1%를 차지하고 있다.

 

1인 가구가 급증하는 이유는 노환으로 배우자가 사망하는 경우와 결혼을 하지 않고  독신자로 사는 사람이 늘어나기 때문이다. 2인 가구는 이혼이나 자식 결혼으로 분가하는 경우가 많기 때문이다. 반면 3인 이상 가구는 매년 7만8천가구씩 줄어들 전망이다.

 

베이비부머(1955~1963년생)의 은퇴로 주택수요가 줄어들어 집값이 하락할 것이라는 주장도 많다.

 

과연 그럴까? 베이비부머 은퇴로 주택수요는 줄어들지 않을 것이다. 1인가구 등 가구수 증가와 베이비부머와 베비이부머 2세의 주택수요가 이어지고 있기때문이다.

 

베이비부머가 은퇴했다고 집을 팔고 전세나 월세로 사는 사람은 거의 없다. 다만 큰집을 팔고 작은집을 사거나, 비싼 집을 팔고 덜 비싼 집으로 이사가는 경우는 있다.

 

베이비부머의 2세인 에코세대(1979~1997년생)는 현재 990만명, 630만가구로 전체 가구 중 36%를 차지한다. 

 

에코세대는 주택시장의 큰손이다. 이들은 주로 보증부 월세(42.5%)나 전세31.0%)를 살고 있어 언제든지 매매수요로 전환될 가능성이 높다.

 

인구감소로 주택수요가 감소하는 게 아니다. 인구감소 및 1인가구수 증가로 주택수요의 패러다임이 바뀌는 것이다. 주택크기는 중대형에서 중소형으로, 선호하는 입지는 외곽에서 도심으로 주택수요가 변하는 것이다.