2016년 달라지는 부동산 제도

2016년 달라지는 부동산 제도

무주택 부모봉양 자녀 상속세 부담 완화

내년에는 개인과 중소기업의 비사업용 토지에 중과세가 적용되고, 무주택 부모 봉양 자녀의 상속세 부담이 줄어든다. 주택담보대출 받기도 어려워진다. 내년부터 달라지는 부동산 관련 제도를 요약, 정리한다.

개인과 중소기업 비사업용 토지, 중과세 적용

내년부터 개인과 중소기업의 비사업용 토지에 중과세가 적용된다. 비사업용 토지란 사업이나 거주와 직접 관련이 없는 토지를 말한다. 보유 기간 5년 중 3년, 3년 중 1년, 전체 보유 기간에 40% 이상을 사업에 쓰지 않은 토지를 비사업용 토지로 분류한다. 임야나 농지 등을 고유의 용도로 활용하지 않아도 비사업용 토지로 간주된다.

비사업용 토지는 지난 2005년 8·31 대책 때 처음 등장했다. 토지가 단순 투기로 이용되는 것을 막기 위해 이런 토지를 양도하면 기본세율에 10%포인트 중과했지만, 이는 대기업 토지에만 한정될 뿐 개인이나 중소기업에는 제외됐다.

하지만 내달 1일부터는 개인과 중소기업 비사업용 토지에도 중과세가 적용된다. 이에 따라 이들 토지에는 본래 세율 6~38%에 10%포인트 추가된 16~48%의 세율이 부과된다. 다만 오는 31일까지 취득한 토지는 장기보유 특별공제액 계산 시 내달 1일부터 보유 기간을 셈하게 된다.

무주택 부모봉양 자녀, 상속세 부담 던다

 내달 1일부터 무주택인 자녀가 10년 이상 부모와 함께 산 집을 물려받을 때 집값 중 5억원까지 상속세의 80%를 면제받을 수 있게 된다. 단, 동거 기간에 상속인이 미성년자인 기간은 제외한다.

그동안 집값과 상관없이 집값의 40%를 제외한 나머지 재산에 대해서만 세율이 적용돼왔다. 과세액은 1억원 이하 10%, 1억~5억 20%, 10억이하 30%, 30억이하 40%, 30억초과 50%다. 하지만 내년부터는 동거가족을 합리적으로 지원하기 위해 집값 5억원까지는 집값의 80%를 제외한 남은 재산에만 세율이 적용된다.

주택 임대소득 연 2000만원 이하 비과세

2017년까지 주택 임대소득 연 2000만원까지 비과세가 적용된다. 그동안 주택의 기준시가가 9억원 이상이면 임대소득은 사업소득으로 간주해 과세했다.

이는 과표 양성화 과정에서 과표가 노출되면서 임대소득자의 세금 부담이 갑자기 증가할 수 있다는 판단에 따라 이들 소액의 임대소득자에게는 약 2년 동안 유예기간을 주기 위해 마련됐다.

주택담보대출 받기 어려워진다

주택담보대출(주담대)의 심사는 까다로워진다. 담보가 아닌 상환 능력 위주로 심사한다. 이를 위해 대출을 받을 때 원천징수 영수증 등 소득증빙자료도 함께 제출해야 한다.

또 앞으로는 거치기간 없이 원금과 이자를 모두 분할상환해야 한다. 분할상환 대출이 우선 적용되는 조건은 4가지다. 신규 주택구매용 대출, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 60%를 초과하는 대출, 대출 담보물이 해당 건 포함 3건 이상인 경우 소득산정 시 신고소득을 적용한 대출 등이다.

앞으로 금리 변동 가능성을 반영한 가산금리(stress rate)가 적용된다. 대출 후에도 중간점검 차원에서 모든 부채의 원리금 상환액까지 고려한 DSR(총부채 원리금 상환비율) 평가 시스템이 도입된다.

수도권은 내년 2월부터, 비수도권은 5월부터 확대 적용된다. 아파트 집단대출은 예외다.

온라인 주택 매매 서초구에서 시범운영

내년 초부터 서울 서초구에서는 부동산중개사무소에 들를 필요 없이 온라인으로 집을 사고팔 수 있게 됐다. 주택임대차 확정일자도 인터넷으로 받을 수 있다. 국토교통부는 2017년부터 이런 기능을 갖춘 '붇오산 거래 통합지원시스템'을 구축하기 위해 내년부터 서초구에서 시범 운영할 예정이다.

공장설립, 건축행위 등 토지이용 인허가 빨라진다

내달 21일부터 건축허가나 공장설립승인, 개발행위허가 등에 드는 복잡한 절차가 간소화된다.

국토교통부는 토지이용 인허가 절차를 개선하기 위해 관계 위원회를 통합 심의하고 일괄 협의를 진행할 계획이다. 이에따라 전체 인허가 기간은 3~4개월 단축되고, 사업 예측 가능성도 커질 것으로 기대된다.

또 관계기관 협의 기한과 위원회 심의기한, 보완횟수 등이 법령에 명시돼 언제 인허가가 완료될지 가늠할 수 있게 된다. 인허가의 시행착오를 최소화하기 위해 인허가 가능성 여부를 사전에 심의받을 수 있는 제도도 도입된다.

공항주변 소음대책지역 전기료 지원확대

내년 6월부터 여름철 항공기 소음으로 창문을 열 수 없던 가구들에 전기료가 지원된다. 그동안 소음대책 지역은 학교와 기초생활수급권자에게만 지급됐다. 내년부터는 일반 주민들까지 확대해 지원된다.

소음대책 지역의 손실보상과 토지매수 청구지역도 확대될 계획이다. 우선 소음대책 지역으로 지정된 지역 주민과 고시 당시 거주한 주민이 대상이다. 제2차 공항소음방지 중기계획에 따라 재원 여건을 고려해 점차 그 대상을 확대할 예정이다.

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