악재에도 계단식 상승은 계속된다

악재에도 계단식 상승은 계속된다

12월 17일(한국시간) 미국 금리인상이 발표됐습니다. 9년만의 인상입니다. 금리인상 자체보다 이제 2016년 인상속도에 관심이 높습니다. 총 1% 포인트 안팎 금리가 점진적으로 오를 것이라는 전망이 우세합니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 미국 금리인상 이후 부동산 가치투자자가 해야할 역발상 투자에 대해 정리해봤습니다.

머지 않아 국내 금리도 오를텐데 무슨 투자냐가 하겠지만 그건 어디까지나 개미들 생각입니다. 부동산 부자가 되고 싶은 가치투자자라면 이번 기회에 역발상 투자를 해야 합니다.

국내 금리는 단기간에 오르지 않을 것입니다. 오히려 한차례 금리인하후 금리인상이 시작될 것으로 예상합니다. 그 시기가 언제됐든 금리를 올리더라도 인상폭은 매우 제한적일 것입니다.

어디까지 제 예측일 뿐입니다. 이번 칼럼의 주제는 국내 금리가 오른다고 하더라도 가치투자자라면 12월 이후 역발상 투자를 해야한다는 것입니다.

먼저 주식시장에서 어느 분의 글을 인용해보겠습니다. 시장만 다를 뿐 제 생각과 거의같더군요.

“금리인상 악재는 주기적으로 시장을 억누를 것으로 보이나 인상속도가 가파르지 않을 것으로 보이는 만큼 금리인상 악재는 단기적으로는 악재의 노출로 판단할 수 있을 것이다.

미국의 금리인상 시기가 과거 코스닥 저점을 찍던 시기와 비슷하다. 지난 7년동안 중소형주 중심의 코스닥시장은 12월 20일 전후로 급등세로 전환된바 있다. 급등하기 하루전까지 시장은 어떤 징후도 주지 않았다.

기관은 항상 연초에 시장을 올리고 5월이후 이탈하기를 반복해 왔다. 올해도 7월이후 한번도 시세를 주지 못했던 만큼 12월 20일 전후로 변곡점이 발생할 가능성이 높다. 올해는 금리인상 이후인 17~18일 정도 상승이 시작될 수도 있을 것이다.”

주택시장도 일시적으로 집값이 하락하겠지만 금리인상후 불확실성과 불안요인이 줄어들면 2월부터는 매수세는 다시 살아날 것입니다. 더욱이 1월부터 성수기가 시작됩니다.

주택시장에는 탐욕과 공포가 공존합니다. 지난 11월부터 미국 금리인상, 주택담보대출 규제(비거치식 원리금 균등상환), 미분양 증가, 공급과잉설 등 각종 악재가 언론을 통해 확대재생산됐습니다. 여기에 비수기까지 겹쳐 매수세는 위축되고 강남권 재건축단지마저 조정장세를 보이고 있습니다.

한마디로 공포감이 확산되고 있습니다. 이때다 싶어 비관론자들은 머지 않아 대출이자가 늘어나면 집값이 하락할 것이라고 떠들어대고 있습니다. 주택담보대출을 많이 받은 강남권부터 하락세가 시작될 것이라고 주장합니다.

이럴때 부동산 가치투자는 빛을 발할 것입니다. 즉 매수자 우위 시장에서 안전마진을 최대한 확보해 내재가치가 높은 아파트를 매수하는 기회로 삼는 것입니다. 매수에 보수적인 대응을 하기보다는 역발상 투자를 하는 것입니다.

미국 금리인상으로 인해 공포가 시장에 확산되면 개미들은 갈팡질팡하게 됩니다. 대출받아 집을 샀는데 이자가 늘어나면 어떡하냐? 매도타이밍을 놓친 것 아니냐며 서둘러 매도합니다.

12월 들어 강남 재건축단지마저 하락세로 돌아섰다는 기사가 나오면서 공포에 질린 매수자들이 감정에 따라 매매를 하고 있습니다. 매수를 포기하고 집값이 더 하락하는지 지켜보고 나서 매수하겠다는 개미들이 늘어나고 있습니다.

지난 2014년 부산 대구 울산 창원 등 영남권은 2년 이상 집값이 가파른 상승세가 계속됐음에도 개미들은 2015년 하반기에도 한없이 오를 것이라고 생각했습니다. 반대로 지난  2012~2013년처럼 수도권 집값이 바닥을 치고 있는줄도 모르고 끊없이 떨어질 것이라고 생각했습니다.

“집값이 이제 바닥을 치고 올라갑니다” 하고 시장이 미리 알려주지 않습니다. 반등 직전까지 어떤 징후도 보이지 않습니다. 급락도 마찬가지입니다.

집값은 장세에 따라 등락이 불가피하겠지만 장기적으로 아파트의 내재가치는 결국 시세에 반영되기 마련입니다. 따라서 악재로 인해 공포가 확산되는 지금은 내재가치가 높은 아파트를 찾고 매수하는데 절호의 기회입니다.

간단히 팁을 주면 강남권 및 범강남권 재고아파트, 재건축단지 및 분양권(입주권 포함), 도심권 분양권을 중심으로 찾아보세요. 공급과잉이 우려되는 2018년 이후에도 살아남을 아파트를 말입니다.

 

그리고 수요층(자체수요와 외부수요)이 두터워 계단식 상승(N자형으로 꾸준하고 장기적인 상승세)이 계속될 아파트에 투자하세요. 분양권도 입주 이후 매도할 생각으로 장기보유하세요. 특히 위례같은 신도시는 말입니다.

2015년 12월 지금 “대출이자가 오르고 대출규제에 미분양이 늘어나면 2016년에 집값 하락이 시작되는 건 아닐까”라는 두려움보다는 “평소 사고 싶었던 아파트를 바겐세일로 싸게 살 수 있는 기회”라고 탐욕을 부려보는 게 필요합니다.

요즘 욕을 많이 먹고 있는 워런 버핏이지만 “공포에 사서 탐욕에 팔라”는 말에 전적으로 동의합니다.

인간은 감정의 동물입니다. 비이성적인 존재입니다. 집값이 오르면 사고 싶고 떨어지면 팔고 싶은 게 인지상정(人之常情)입니다. 공포는 한순간에 지나갑니다. 하지만 탐욕은 느리고 오래 갑니다.