기관 주택시장 전망이 쓰잘데없는 이유

 기관 주택시장 전망이 쓰잘데없는 이유

벌써 12월 송년회 시즌이 다가왔습니다. 2015년 한해를 의미있게 보내고 마무리하는 방법은 여러 가지가 있겠습니다. 저는 12월중 산에 올라 산중야영을 하고 일출을 보며 2015년 한해를 마무리하는 시간을 가져볼 생각입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrAptc.om) 오윤섭의 부자노트에서는 매년 11~12월이면 쏟아지는 기관 주택시장 전망이 왜 쓰잘데없는 지를 정리해봤습니다.

사실1: 틀린 전망이 더 많다

너무나 당연한 것입니다. 신이 아닌 이상 내일도 모르는데 시시각각 변하는 주택시장의 1년 앞날을 예측한다는 것은 무모한 것입니다.

경제예측을 자주하는 전문가는 자주 틀릴 수 밖에 없습니다. 국내외에 대표적인 주택시장 비관론자 D, S씨가 생각나는군요. 물론 10년에 한번씩 예측이 맞을수 있습니다. 집값 하락에 대한 소신을 바꾸지 않는다면 말입니다.

지금까지 봤을때 기관 전망은 틀릴 확률은 최소한 60% 이상입니다. 즉 10개 기관이 내년 주택시장 전망 보고서를 발표했을때 6곳이상은 1년이 지나서 보면 결과적으로 틀린다는 것입니다.

기관 전망은 통상 과거 통계 수치를 토대로 주택시장을 전망합니다. 통계 수치에 담을 수 없는 수많은 변수가 제외됨으로써 단편적인 정보만을 제공할 뿐입니다. 파워포인트로 멋들어지게 작성해 강의할때는 도움이 되겠지만 가치투자자가 실전 투자하는데는 99% 도움이 되지 않습니다.

사실2: 순수한(?) 전망은 있을 수 없다

저처럼 부동산 관련 업체에 종사하는 부동산 전문가들이 시장 전망을 하면 속치 업자들의 전망이라고 평가절하 합니다. 자기네들이 돈버는 데 유리한 쪽으로 시장 전망을 한다고 말입니다.

그럼 기관 주택시장 전망은 어떨까요?

한국개발연구원(KDI), 주택산업연구원, 건설산업연구원, 대신증권 등 여러 기관에서 매년 주택시장 전망을 합니다.

2016년 주택시장 전망 보고서는 기관 소속 연구원이 작성합니다. 하지만 그 전망은 연구원 개인 의견이 아니라 기관 의견입니다.

전망 보고서는 연구원 소속 기관에 영향을 받을 수 밖에 없습니다. 연구원이 받는 월급을 누가 주느냐에 짜라, 즉 월급을 줄 돈이 어디서 나오냐에 따라 영향을 받게 됩니다.

국내외 어느 기관이든 연구원의 주관적인 의견을 담은 전망은 있을 수 없습니다. 따라서 기관 입장에 따라 달라지는 주택시장 전망에 따라 투자한다는 것이 얼마나 무모하고 무의미할까요?

사실3: 가치투자자에게 전망은 무의미하다

예를 들어 주산연의 전망처럼 내년 집값이 3.5% 오른다고 할때 이 수치가 가치투자자가 아파트에 투자하는데 무슨 도움이 될까요? 아파트를 지금 사면 내년 평균 3.5% 오른다는 것일까요? 또 그럼 3.5% 오르니 내년 집값이 상승하기전에 지금 바로 사야 한다는 건가요?

반대로 만약에 내년 집값이 5% 떨어질 것이라는 기관 전망이 나왔다면 2016년에 집값이 하락하니 2017년 이후에 집을 사면 되는건가요?

기관 전망에 따라 투자한다면 개미의 전형적인 투자행태를 답습하는 것입니다. 전문가의 말에 따라, 뉴스에 따라, 장세에 따라 투자여부를 결정하는 것입니다.

설령 내년 집값이 평균 3.5% 상승하는 것이 맞는다고 하더라도 지금 12월에 아파트를 사고나서 1년 뒤인 2016년 12월에 집값이 5% 하락할수도 있습니다. 반대로 20% 상승할 수도 있습니다.

가치투자자라면 기관 전망을 무시하고 연간 두자릿수 상승할 아파트를 찾아 지금처럼 일시적으로 비수기 매수자 우위시장에서 미래가치가 높은 아파트에 투자해야 할 것입니다.

가치투자자라면 기관 전망은 그냥 한번 훑어보면 족합니다. 독자적인 시장 분석 능력을 키우는데 참고만 하면 됩니다. 

마지막으로 ‘가치투자의 대가’ 피터 린치가 말하는 기관 전망의 무용론을 부자노트에 다시 한번 소개합니다.

“미국에는 6만명의 경제전문가들이 있으며 그중 다수가 경기후퇴나 금리를 예측하는 것을 주업무로 하고 있다. 그리고 그들이 연속 두 번만 성공적으로 그 일을 해냈더라면 지금쯤 백만장자가 되어 럼주를 마시면서 청새치 낚시를 할 수 있는 비미니섬(대서양 바하마제도 부근)으로 은퇴해 있을 것이다.

그러나 내가 알고 있는 한은 그들의 대부분이 아직도 수입을 위해 직장에 매여 있는데 이 사실은 우리에게 무언가를 시사해준다. 어느 지각있는 사람이 얘기했듯이 전세계의 모든 경제전문가들을 몽땅 해고시켜 버린다 해도 과히 잘못될 일은 없을 것이다.”  - ‘One up on Wallstreet. 전설로 떠나는 월가의 영웅’ 중에서.

부동산 하락 폭락 보도, 불안하시죠?

“2013년말, 지금 과거를 둘러보면 수도권 시장의 바닥이었고 이때 내집마련 또는 투자를 하였다면 기본 4~5천 지역에 따라 1억까지도 가져가셨을꺼예요! 하지만, 언론기사들은 아래와 같이 "집값 폭락, 무너진​ 부동산 불패 신화" 같은 자극적인 기사를 내보내고 있었어요 그 선봉에는, 선대인 소장님이 계셨어요ㅎㅎ” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=7923

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