부동산 기사를 삐딱하게 봐야 하는 이유

 부동산 기사를 삐딱하게 봐야 하는 이유

11월 하순에 늦가을 비가 계속되더니 12월에도 비가 제법 쏟아지고 있습니다. 하지만 모든 지역에서 비가 오는 것은 아닐 것입니다. 이제 영하를 넘나드는 겨울이라 해발 1천m가 넘는 산간 지역에는 눈이 오는 곳도 있을 것입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 쏟아지고 있는 비관적이고 부정적인 부동산 뉴스를 어떻게 바라봐야 할지를 정리했습니다. 부동산 가치투자자들이 개미들과 다르게 행동하기 위해선 꼭 알아야 할 것입니다.

한마디로 가치투자자로 성공하기 위해선 긍정적인 뉴스든 부정적인 뉴스든 삐딱하게 봐야 한다는 것입니다.

‘부자 아빠 가난한 아빠’으로 유명해진 로버트 기요사키가 쓴 글을 소개합니다. 이 글만은 가치투자자가 명심해야 할 것입니다.

“성공한 투자자 역시 뉴스에 민감하다. 특히 나쁜 뉴스에 민감하다. 이들은 좋은 뉴스가 아닌 나쁜 뉴스를 찾아다닌다. 호경기일 때 다른 업종에서 나쁜 뉴스와 거래건을 찾아 돌아 다니며 낮은 가격이지만 가치 있거나 성장 추세에 있는 투자대상을 물색한다. <중략>

성공적인 투자자가 되려면 나쁜 경제뉴스의 두려움을 흥분으로 전환해야 한다. 당신이 두려움보다는 흥분으로 사는 것을 배울 수 있다면, 삶이 더 재미있고, 활력차고, 만족스러울 것이다. 나는 나쁜 뉴스를 더 많이 들을수록, 더 행복해진다. 나에게는, 호경기든지 불경기이든지 행복해지고 부자가 되는 것이 삶을 사는 훌륭한 방법인 것이다.”

사람마다 다르겠지만 신문기자를 해본 저로서는 100% 공감하는 글입니다.

언론, 특히 국내 언론에선 뉴스를 한방향으로 몰아가는 병폐가 심합니다. 부동산 가격이 이미 한참 오르기 시작했는데 오르기 시작했다는 뉴스가 나오면 한동안 상승 뉴스가 쏟아집니다.

반면 최근처럼 일부 지역에서 미분양이 나오고 주택시장 비수기에 집값이 약보합세로 돌아서면 주택시장에 대한 비관적인 뉴스가 쏟아집니다.

미국 금리인상에 이어 국내 금리가 오르면 가계부채가 급증해 집값 하락이 불가피하다는 똑같은 논조의 뉴스가 홍수처럼 쏟아집니다.

11월 비수기에 분양권은 약보합세로 돌아서고 집값은 하락하고 전세물건은 쌓이면서 상승하던 집값이 2년만에 하락세로 돌아서는 게 아니냐는 뉴스까지 나오고 있습니다.

이에 개미들은 우리가 아는 것처럼 장세에 걷잡을수 없이 휘둘리게 됩니다.

집값 상승기에는 집값이 이미 오를만큼 올라 꼭지에 다다르고 있는데 개미들은 뒤늦게 달려들어 추격매수에 나섭니다. 집값은 이미 무릎을 지나 어깨 위까지 치솟고 있는데 매수하려고 안달입니다.

반면 최근 11월말~12월초 처럼 부정적인 부동산 뉴스가 쏟아지면 공포감을 이기지 못하고 개미 매도자는 가격을 낮춰 서둘러 팝니다. 또 개미 매수자는 추가 하락을 두려워해 선뜻 매수에 나서지 않고 관망합니다.

심하게 얘기하면 부동산 개미투자자들은 뉴스에 농락당하고 있습니다. 개미처럼 뉴스만 따라다니면 손실을 볼 수 밖에 없습니다.  

그럼 부동산 가치투자자들은 지금처럼 부정적인 뉴스가 쏟아질때 어떻게 해야 할까요?

매수세가 약해지면서 일시적으로 매수자 우위 시장이 왔기 때문에 적극 매수해야 합니다. 구체적으로 12월 겨울방학전까지, 미국 금리인상 직전 직후인 12월 전후가 가장 좋은 매수타이밍입니다. 개미들이 가장 두려움에 떨 때이기 때문입니다.

가치투자자가 뉴스에 휘둘리지 않으려면 독자적으로 시장과 주택상품을 분석할 수 있는 힘을 갖춰야 합니다. 그래야 부정적인 뉴스가 쏟아질때, 집값이 내재가치 대비 많이 하락했을 때 매수할 수 있습니다.

금리인상, 대출규제, 가계부채, 공급과잉 등 각종 악재는 물론 주택시장을 스스로 분석해야 합니다. 또 3년이상 장기보유할 미래가치가 있는 주택을 스스로 연구조사분석해야 합니다.

일시적으로 가격은 내릴수 있지만 결국 올라갈 아파트는 올라갑니다. 언제든지 침체기나 매수자 우위 시장에서 결국 올라갈 아파트를 찾아 투자에 나설수 있게 준비해야 합니다.

거듭 말하지만 독자적으로 시장을 분석할 수 있는 힘과 저지름(실행력)을 갖춰야 부동산 가치투자로서 성공할 수 있습니다. 최대의 수익을 올릴 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다.

마지막으로 주식 가치투자의 대가로 유명한 필립 피셔가 쓴 책 ‘나의 투자철학’ 글을 소개합니다.

“투자 세계에서 가장 큰 이익은 금융시장을 아는 대부분의 사람들이 이쪽으로 갈 때 혼자만 정확히 올바른 길을 찾아 저쪽으로 가는 사람에게 주어진다. 그러나 투자에 관한 일반적인 흐름에서 벗어나 이와 반대방향으로 갈 때는 반드시 자신의 판단이 정확하다는 확신, 또 확신이 있어야 한다.”

시장은 왜 이렇게 위축되는가?

“투자에서 항상 생각해야 될것이 예상하지 못한 변수들입니다. 내가 아무리 예측을 잘한다 해도 투자는 확신하는것 아니라고 늘 말씀 드렸습니다. 내가 가진것이 10이라고 해도 3을 남겨 둬야 하는 이유입니다. 저는 투자에서 확률을 아주 중요하게 생각하는 사람입니다. 아무리 좋은 시장이라도 확률적으로 나쁜쪽이 많다면 들어가지 않는것이 맞다고 생각합니다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=7883