공급과잉에 가장 먼저 하락할 부동산

공급과잉에 가장 먼저 하락할 부동산

 

지난 주말엔 가을비가 제법 왔습니다. 그리고 저에게 잊지못할 첫 강의를 지난주 토요일에 했습니다. 많이 미흡했지만 점차 나아지리라 믿습니다^^

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 이슈가 되고 있는 주택 공급과잉 후유증이 시작되면 가장 먼저 하락할 부동산을 정리해봅니다. 물론 제 예측입니다.

수도권 아파트 공급과잉의 후유증은 2017년 이후 시작될 것입니다. 언젠가 오겠지만 그 시기는 정확히 알 수 없습니다.

입주물량 폭탄으로 공급과잉이 현실화되면 국지적으로 집값 하락은 불가피할 것입니다. 수요자 심리에 따라 2017년에도 올수 있고 2018년에도 올수 있습니다. 더 늦어질 수도 있습니다. 또 후유증이 크지 않을수도, 예상보다 클수도 있습니다. 지역에 따라, 부동산에 따라 편차가 클 것입니다.

대구 부산 등 지방의 경우 이미 4년 이상 공급과잉이 누적되고 있는데도 아직 집값 하락은 시작되지 않았습니다. 다만 대구에서 지난 10월 이후 팔자 매도세가 늘어나고 있어 지방 대도시는 2016년 이후 공급과잉으로 인해 집값이 요동칠 것입니다.

본론으로 들어가 공급과잉시 가장 먼저 가격이 하락할 부동산은 오피스텔입니다. 왜 그럴까요?

오피스텔은 아파트 대체상품입니다. 즉 아파트값이 오르고 전셋값이 오르면 오피스텔을 대안으로 찾게 됩니다. 수요가 늘어납니다. 그래서 지난 2004~2008년 아파트 공급이 증가했을때는 오피스텔 물량은 줄어들고 2010~2012년 아파트 물량이 감소했을 때는 오피스텔이 늘어난 것입니다.

하지만 2013년 이후 아파트와 오피스텔 공급물량은 동반급증하고 있습니다.

아무리 좋은 주거용 오피스텔이라고 하더라도 주거 선호도는 아파트에 못미칩니다. 아파트 입주물량이 늘어나면 전셋값은 하향 안정화될 것입니다. 전월세 수요는 아파트로 몰리게 됩니다.

공실률이 높아져 오피스텔 임대수익은 떨어질 수 밖에 없습니다. 임대수익이 떨어지면 가격은 하향세로 돌아설 수 밖에 없습니다.

특히 오피스텔 공급물량은 이미 적정물량을 초과했습니다. 공급증감 없이 2011년 이후 매년 3만실을 넘고 있습니다. 특히 2014년에는 4만2천실에 달했으며 2015년에는 5만실이 넘을 것으로 예상됩니다. 공급물량은 특히 전체의 60%가 수도권에 집중돼 있습니다.

입주물량도 이미 지난해에 4만실이 넘었습니다. 이르면 2016년, 늦어도 2018년에 수도권 오피스텔 가격 하락은 불가피할 것으로 보입니다.

2016년 이후 오피스텔은 대부분 지역에서 ‘꼴뚜기’ 같은 신세가 될 것입니다. 2006~2008년과 같은 하락기를 재연할 가능성이 높습니다. 투자주의보를 발령합니다.

그다음으로는 분양권입니다. 물론 모든 분양권이 하락한다는 것이 아닙니다. 지역 대표 단지인 블루칩 또는 저평가 단지인 옐로칩 분양권이 아닌 분양권이 하락한다는 것입니다.

분양권 시세(프리미엄)는 아파트 분양가, 미분양 물량과 밀접한 관련이 있습니다. 분양시장이 뜨거우지면 분양가가 오릅니다. 그러면 기존에 분양한 아파트, 즉 분양권 프리미엄도 올라가게 돼 있습니다.

하지만 공급과잉으로 인해 미분양 물량이 늘어나면 분양권은 직격탄을 맞습니다. 분양권은 주택이 아닙니다. 주택을 취득할 수 있는 권리일뿐입니다. 따라서 미분양이 늘어나면 실체가 없는(물론 공사중이지만) 분양권은 즉각적으로 수요정체가 일어납니다. 미분양 증가와 분양권 프리미엄 하락이 동시에 발생합니다.

지금처럼 미분양이 늘어날 기미가 보이는 시기에는 분양권 매수에 신중해야 합니다. 환금성을 우선해서 선별적으로 매수해야 합니다.

지난 2012년 광교 판교처럼 일시적으로 분양권 프리미엄이 약세를 보이는 곳은 괜찮습니다. 하지만 최근 분양시장 분위기에 편승해 분양받은 분양권은 위험할 수 있습니다.

수도권 외곽 비역세권이 가장 먼저 하락할 것입니다. 입주시점이 2017년 이후라면 최악의 경우 마이너스 프리미엄이 붙을 것입니다. 역세권이라고 하더라도 강남까지 30분이내 도착하지 못하는 분양권은 하락폭이 커질 가능성이 있습니다.

분양권 하락이 가장 먼저 시작될 수도권 지역은 시흥 김포 파주 의정부 남양주 화성 용인 평택 인천(송도 청라 영종도 등) 등이 유력합니다. 강남권과 도심권에서 먼 신규 소규모 택지에 들어서는 분양권이 대부분입니다. 동탄2신도시도 일시적이겠지만 2016년 이후 한차례 이상 하락세를 경험할 것입니다. 특히 동탄역에서 먼 남동탄이 그렇습니다.

지금 분양권을 매수하려는 투자자라면 강남권과 도심권, 그리고 강남 접근성이 지하철로 30분이내에 위치한 랜드마크 분양권에 집중해야 합니다. 신도시는 중심상업지와 역세권이라는 핵심요건을 갖춘 분양권만 매수해야 합니다.

앞으로 금리인상과 중도금 및 주택담보대출 등 대출규제는 분양권을 보유하고 있는 실수요자의 버티는 힘을 약하게 만들 것입니다. 최악의 경우 미분양이 늘어나고 분양권 프리미엄은 낮아지게 되면 초저금리 대출로 분양받은, 버틸 힘이 약한 분양권 보유자들이 손절매할 가능성이 높습니다. 지난 1998, 1999년과 2011, 2012년처럼 말입니다.

그럼 가격 하락은 불가피합니다. 매도물량이 쏟아지고 분양권 프리미엄은 마이너스까지 하락하게 될 것입니다.

공급과잉으로 분양권 프리미엄이 하락세를 보이면 재고아파트도 약세를 보일 수밖에 없습니다. 재건축처럼 특별한 호재가 없는 단지들이 하향세를 보이게 됩니다. 강남권과 도심권에 멀어질수록 하락폭이 커지게 될 것입니다.

재고아파트중에선 지난 1~2년간 갭 투자 타깃이었던, 20평형대 이하 소형 아파트가 직격탄을 맞을 것입니다. 전셋값 상승세가 멈추게 수도권 외곽 소형 아파트는 먼저 하락할 것입니다. 공급과잉 물량이 대부분 전용면적 85㎡ 이하 중소형인 것도 한몫할 것입니다.

소형 다음에는 30평대 중형일 것입니다. 물론 지역에 따라, 단지에 따라 하락폭은 크게 달라질 것이며 호재에 따라 상승하는 아파트도 있을 것입니다.

부자노트 독자님들은 2015년 11월 현재 부동산 부자들이 왜 강남권 재건축단지에만 집중 투자하는 지를 분석해볼 필요가 있습니다.

거래량 감소, 집값 상승 예고탄

“결론적으로 9월 서울 지역의 아파트 매매 거래량이 8월 이전보다 주춤한 것은 아파트를 처분할 의사가 있는 사람들이 그동안 거의 팔았기 때문에 시중에 매물이 줄어들면서 나타나는 현상이지 매수세가 줄어들어 나타나는 현상은 아니라고 할 수 있다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=7634