악재장에서 매수타이밍 잡기

 악재장에서 매수타이밍 잡기

추석연휴 이후 주택시장이 주목됩니다. 금리 인상 등 악재가 예고돼 있어 개미들은 아직 오지 않은 악재에 미리 두려워하고 있습니다. 매수시기를 다시 늦추고 있습니다. 하지만 과연 늦추는 게 능사일까요?

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 악재장에서 매수타이밍 잡기라는 주제로 칼럼을 씁니다.

매도자와 매수자는 언제나 동상이몽(同床異夢)이라는 말이 있습니다.

매도자들은 연내 미국 금리 인상이 단행되면 국내 금리도 오르게 돼 대출이자가 늘어나 집값이 하락할 것이기 때문에 매수를 서두를 필요가 없다고 합니다. 특히 내년부터 원리금상환으로 대표되는 주택담보대출 규제까지 시행되면 집값이 약세로 돌아설 수밖에 없다고 합니다.

반면 매수자들은 미국이 단계적으로 금리를 올리더라도 인상 속도가 빠르지 않고 국내 금리 역시 바로 인상되기보다는 시차를 두고 소폭 인상에 그쳐 집값 상승세에 걸림돌이 되지 않을 것으로 낙관하고 있습니다. 오히려 국내 금리는 연내 추가 인하를 기대하고 있습니다. 

대출규제도 일시적으로 악재가 될 수 있으나 무리한 대출에 따른 하우스 푸어 사태를 막을 수 있는 선제적인 조치이므로 장기적으로 집값에는 호재가 될 것으로 낙관하고 있습니다.

본론으로 들어가 악재장에서 왜 매수타이밍을 잡아야 하는지 팩트(사실) 2가지를 소개합니다.

팩트1: 최대의 수익을 올린 사람은 악재장에서 매수한 역발상 투자자다

조금 멀리 과거로 되돌아가면 1997~1998년 IMF사태 직후 얘기입니다.

이때 부동산 부자들은 경제난으로 쏟아진 경매 물건 중 상가, 빌딩 등 건물을 사들였습니다. 또 대규모 실업사태로 직장인이 분양받은 아파트가 시장에 나오자 이삭 줍듯 미래가치가 높은 분양권을 규제완화를 틈타 대량 매집했습니다.

그리고 이들은 2~3년 뒤 2배 이상 엄청난 수익을 올렸습니다. 2000년에 입주한 서울 분양권의 경우 보유기간 2년도 안돼 시세차익을 1억원 이상 올리기도 했습니다.

이 같은 상황은 2012년에 재연됐습니다. 마이너스 프리미엄 분양권이 속출하는 악재장속에서 부동산 부자들은 선제적으로 투자를 했습니다. 매수시기는 2012년 겨울에서 2013년 봄까지 집중적이었습니다.

이때 개미들은 집을 살 생각이 전혀 없겠지만 부동산 부자들, 즉 역발상 투자자들은 강남권 재건축단지를 집중적으로 매수하기 시작했습니다.

2013년 박근혜정부 출범을 앞두고 규제완화 기대감으로 재건축시장이 살아날 것으로 예상했기 때문입니다. 이때 개포주공 등을 매수한 사람은 현재 시세차익만 보면 적어도 5천만원에서 1억원에 달합니다.

이어 수도권 아파트값은 2013년 상반기에 바닥을 찍고 상승세(회복기)에 접어듭니다. 아직 대세 상승기는 아니었지만 전고점을 잇따라 경신했습니다. 2015년 10월 현재까지 말입니다.

팩트2: 주택시장 상승장에선 금리는 언제나 상승세였다

당연한 얘기 입니다. 이전 미국 금리 인상 관련 칼럼에서도 언급했지만 집값이 본격적으로 상승하려면 금리는 올라야 합니다. 경제가 좋아져야 집값 대세 상승기가 올 수 있습니다.

금리가 낮아지는데 집값이 오른다는 것은 비정상적인 상황입니다. 정부가 내수경기 부양을 위해 각종 규제완화책을 쏟아붓기 때문입니다. 초저금리와 정부 정책이라는 약발에 집값이 유지된다고 보면 틀림이 없습니다.

집값 하락기였던 2008년 12월 한국은행은 기준금리를 4%에서 3%로 무려 1% 포인트 인하를 단행했습니다. 내수부진이 심해지고 집값 급락을 막고자 금리 인하를 단행한 것입니다. 다시 말해 금리 인하는 경기가 좋지 않다는 것입니다.

하지만 금리 인상은 정부가 경기가 좋다거나 앞으로 좋아질 것으로 기대하고 있다는 것입니다.

지난 2004년은 1년전 참여정부 출범이후 집값 급등이 시작되는 시기입니다. 전형적인 유동성 장세로 불리는 시기입니다. 당시 3%대인 국내 기준금리는 2005년 이후 본격적으로 인상되기 시작했습니다. 2006년 4%대, 2007년 초반에는 5%를 넘어서기도 했습니다.

하지만 글로벌 금융위기를 맞아 결국 2008년 12월 3%대로 낮아졌고 2012년 10월 2%대, 2015년 3월 1%대로 떨어져 9월 현재 1.5% 수준을 유지하고 있습니다.

국내 경기는 지난 8월 수출이 6년 만에 최대 규모로 감소하는 등 좀처럼 살아나지 않고 있습니다. 중국 경제 경착륙 가능성 등 대외변수로 인해 국내 기준금리는 추가 인하 가능성이 높아지고 있습니다. 현재로선 미국이 연내 금리 인상을 하기전 10월 또는 11월에 추가 인하를 통해 경기를 뒷받침해줄 가능성이 높습니다. 물론 연말까지 현 수준으로 동결될 가능성도 있습니다.

여담하나로 이번 부자노트 칼럼을 마무리할까 합니다.

지난 2003년 12월에 지인 하나가 연락이 왔습니다. 부동산 상담을 해주지 않지만 아주 친한 지인이기 때문에 상담을 해줬지요. 삼성동 재건축단지를 사도 괜찮은지를 물어봤습니다.

그때 당시를 강남에 집을 사려고 하는 사람이 많지 않았습니다. 이유는 참여정부의 집중적인 규제강화책 때문입니다. 그해 하반기에 재건축 소형 60% 이상 건설 의무화, 종합부동산세 조기도입, 1가구 3주택 양도소득세 중과, 투기지역 주택담보인정비율(LTV) 40%로 하향 조정 등 각종 악재가 쏟아졌습니다. 강남권 주택시장이 위축될 때였습니다.

사라고 했더니 바로 샀습니다. 그리고 4년뒤 2007년인가 재건축한 새 아파트에 입주했습니다. 총투자비(세전)가 5억원대 였는데 지금 집값이 10억원을 호가합니다.

버블 승선에 올라타는 겁니다

"버블여부 판정은 내년 전세임차인들의 전입과 전출수요에 따라 결정될 것입니다. 먼저 매매보다 전세금의 버블이 시작될 것입니다. 타지역과 비교하여 올라타는 수요가 많으면 버블이 아니고 내려가는 수요가 많은 심한 버블입니다. 이사가는 수요가 많으면 버블이고 재계약률이 높고 전입하는 수요가 많다면 아니죠." http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=7319