개미들은 왜 집값이 오를 때만 살까?

개미들은 왜 집값이 오를 때만 살까?

 

서울은 지난 주말 한차례 비다운 비가 오더니 장마가 끝나간다고 합니다. 올 여름 수도권에는 비가 많이 오지 않아 이제 정말 장마철이 없어진 게 아닌가 생각이 들기도 합니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산시장에서 개미들의 행태를 들여다봅니다. 대표적인 행태가 바로 집값이 움직여야, 즉 집값이 올라가야 사려고 한다는 것입니다. 집값이 내리거나 집값이 변화가 없으면 이제 집 사서 돈버는 시대는 끝났다며 무관심해 합니다.

개미들이 집값이 올라야 집을 사는 이유는 바로 장세에 휘둘리기 때문입니다.

장세에 휘둘리는 대표적인 사례는 바로 대구 주택시장입니다. 2016년 이후 입주물량이 급증하는 대구 주택시장에서는 지난 3년간 집값 상승세가 계속되면서 개미들의 추격매수가 올해부터 시작됐습니다.

개미들은 그동안 집값이 너무 낮았으니 대구 집값은 앞으로 10년은 끄떡없다고 합니다. 과연 그럴까요? 공급초과에 장사가 없습니다.

주택 수요에 비해 공급이 부족하면 공급을 늘리면 해결됩니다. 하지만 대구처럼 수요는 정체돼 있는데 공급물량이 급증하면 바로 여지없이 집값은 폭락을 할 수밖에 없습니다.

만약 2016년 이후 대구 집값이 흔들리기 시작하면 부산, 세종, 등 지방에 이어 수도권까지 하락세가 확산될 것입니다. 특히 2017, 2018년에 수도권 지방 가릴 것 없이 전국 곳곳에서 입주물량 폭탄이 가시화된다면 집값 하락은 분명해질 것입니다.

장세에 휘둘려 집을 살 경우 최악의 경우 추격매수로 꼭지에 살 수 있다는 것입니다. 즉 내려가는 일만 남은 주택을 사서 수년간 지속된 하락기로 고통을 겪는다는 것입니다.

지난 2006년 하반기 개미들이 추격매수를 집을 사서 하우스푸어가 된 경우가 대표적인 사례입니다. 그해 개미들은 어떤 규제책을 내놓아도 수도권 집값은 계속 상승할 것으로 믿었습니다.

2006년 수도권 주택시장 열기는 엄청났습니다. 자고 일어나면 집값이 올랐고 개미들은 집을 안사면 바보가 될 것 같은 분위기 속에서 집에 관심도 없던 사람들까지 너도 나도 추격매수에 나섰습니다. 그해 11월 절정에 달했습니다. 2005년 8.31대책 등 참여정부의 강도 높은 규제대책에도 불구하고 마치 상승세가 영원히 지속될 듯 수도권 아파트값이 폭등했습니다. 17세기 네덜란드 튤립 투기 현상을 보듯 말입니다.

특히 그해 9월 이후 집값에 불안감을 느낀 세입자까지 대거 매매수요로 돌아섰습니다. 이후 10, 11월 집값이 급등했습니다. 특히 11월 한달 간 수도권 아파트값은 6.9% 폭등했습니다.

주택담보대출금액도 그해 11월 현재 4조2천억원으로 연중 최고치를 기록했습니다. 이사철 교체수요에다 전세입자의 내집마련, 집값이 더 오를 것으로 기대하는 개미들의 추격매수까지 가세해 담보대출금액이 급증했습니다.

이에 따라 2006년 전국 주택 거래량은 108만2천건에 달했습니다. 특히 개미들은 2006년 하반기에 집값이 폭등하자 무리하게 대출받아 산 경우가 많았습니다. 개미들은 분당, 강남권 등 이른바 버블 세븐지역을 중심으로 2억~3억 대출을 받아 추격매수를 했습니다.

2006년 개미가 실패한 이유는 집값 상승폭이 커지자 장세에 휘둘려 꼭지 직전에 추격매수를 했다는 것입니다. 또 무리하게 대출을 받았다는 것입니다.

지난 2003~2006년 수도권 주택시장처럼 가파르게 올라 거품이 생긴 집값은 꼭짓점(강남권의 경우 2007년 1월) 이후 오름세가 둔화됩니다.

개미들의 추격매수는 통상 꼭지 1년전부터 시작된다고 봅니다. 대구 부산 등 지방에서 추격매수가 2015년부터 시작됐으니 2016년 주택시장이 주목됩니다.

수도권 주택시장은 아직까지 실수요 시장입니다. 하지만 수도권 집값 상승세가 하반기에도 지속될 경우 대구 부산처럼 개미들의 추격매수 가능성이 높습니다. 바로 무리하게 대출을 받아 집을 사는 것입니다.

물론 하반기 미국 금리 인상이 변수입니다. 2016년에 국내 금리가 오른다면 추격매수 시기는 늦어질 것입니다.

이미 수도권 분양시장에선 올 들어 개미들의 가수요(당첨되고 나면 단타로 되팔아 시세차익을 남기는 것)가 가세하고 있는 상황입니다.

주택시장이 뜨거워질수록 기본에 충실해야 합니다. 집값은 수급에 따라 오르내립니다. 주택 수요가 꾸준하다면 공급이 급증하지 않는 한 집값은 폭락하지 않습니다.

개미들은 장세에 휘둘리지 말고 수요가 꾸준한, 그리고 공급이 일시적으로 급등하지 않는 지역을 골라 아파트를 사야 합니다. 막연히 집을 사서 팔 때까지 집값이 계속 상승할 것이라고 기대감에 무리하게 대출받아 투자해서는 안됩니다.

꼭지에 사지 않는, 즉 막차를 타지 않는 가장 확실한 방법은 무엇일까요?

그것은 개미들과 반대로 움직이는 것입니다. 개미가 집값 상승 기대감에 무리하게 대출을 받아 추격매수를 한다면 매수하지 않는 것입니다. 반면 2011~2012년처럼 개미들이 집을 살 생각을 하지 않고 무관심할 때 투자하는 것입니다.

돈빌리기 어려우면 집을 사지 않는다

“집을 사라고 부추긴 1년동안이상과는 상반된 정책인 것이다. 대출이 안되면 전세는 더 난리가 날 것이고, 이 와중에 월세는 더 찾아갈 것이다. 이건 서민들 입장에서는 더욱 죽어나는 일이다. 집을 사려고 준비하는 과정에서의 문제가 발생되는 것이다. 정부는 집을 사지 말라는 말은 하지 않았다. 다만 대출받을때 나누어서 갚으라는 말이다.” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=6814