주택조합 그 양날의 칼

주택조합 그 양날의 칼

패가망신의 지름길이 될 수 있다.

저렴한 분양가로 무주택자들의 관심을 끌고 있는 지역주택조합 아파트가 다양한 문제점을 안고 있는 것으로 드러났다.

최근 지역주택조합 아파트는 꾸준히 상승하는 부동산 환경 속에 비교적 저렴하고 청약통장이 필요 없다는 이점으로 주택 소비자들의 이목을 집중 시키고 있다.

지역주택조합 아파트의 분양가격은 일반 아파트에 비해 10~15%정도 저렴하게 형성 되어 있는 경우가 대부분이고 조합원들이 토지 매입부터 시공사 선정까지 결정하게 된다. 건축 시행사 관계자는 이를 두고 저렴한 가격 이면에 커다란 함정이 도사리고 있다고 말한다.

모 건설사 관계자에 따르면 "시행사가 공급하는 아파트의 경우 다양한 문제에 대한 책임을 시행사가 지는데 조합 주택은 조합원 자신에게 책임이 돌아간다" 며 "토지 매입에 차질이 생기거나 사업 승인이 미뤄지면 추가 분담금을 내게 될 수도 있다" 고 말했다.

지역주택조합 아파트는 이 외에도 시행사나 시공사가 조합원의 자금을 각종 비용으로 처리 가능한 점, 건축비 인상이나 설계 변경 등의 비용을 조합원이 부담해야 하는 점, 조합원 모집 지연이나 사업성에 문제가 생길 경우 사업을 진행하지 않아도 시행사 및 시공사는 법적 책임에서 자유롭다.

 

조치원의 관문인 조치원역 인근의 방치된 아파트 공사현장

 

또, 최초 조합원 모집시 저렴한 가격을 제시하고 향후 총회 및 입주시 추가 부담금을 제시하는 사례가 빈번하며, 사업에 대한 이해 부족으로 생기는 조합원 끼리의 갈등도 위험요소이다.

한때 강남의 재건축 조합과 관련하여 인기 있었던 주택조합은 최근 장기화되고 있는 건설경기 침체로 전국의 주택사업 조합 다수가, 사업 시행자 선정 실패와 조합원 내부의 반목과 갈등등으로 소송 사건까지 일어나는 일들이 비일비재 하여 적지 않는 재건축 조합이나, 신규 주택조합 사업등이 중단된 곳이 속출하고 있다.

더욱이 이들 사업장들 대부분은 임금 체불로 장기간 공사가 중단된 현장까지 등장, 문제의 심각성을 더해주고 있다.

최근 전국적으로 아파트 분양등이 성공적으로 이루어지고 있다는 세종특별자치시의 경우를 보면 실제 지난 2006년 충청남도 연기군으로부터 주택재건축 사업시행인가를 받은 조치원역 앞의 당시로서는 요지인 조치원 교동 A아파트 주택조합은 6층 골조공사(35%) 중 임금체불로 공사가 중단되면서 사업 진행의 진척을 보이지 못하고 있으며, 조합원 구성원들의 반목과 갈등으로 조합 임원들이 상호간의 고소등으로 임원진들이 나뉘고, 공사장 장비대와 임금 체불로 공사 시행업체끼리 소송을 벌이며 유치권을 행사하면서 공사장 입구를 폐쇄 하여, 2006년에 시작한 아파트 공사가 지금껏 멈춰 있어 세종시 최대의 흉물로 자리 잡음은 물론, 당시 자신들의 집과 토지를 담보삼아 은행권으로부터 대출을 받아 주택조합에 투자를 한 적지 않는 조합원들이 지금은 아무런 보상도 대책도 없이 월세방과 친인척 집을 전전하는등 가정마저 파괴되는 상황이 되었지만 주택조합의 누구도 책임지는 사람이 없는 탓에 서로 네 탓 공방을 벌이고 있는 실정이다.

또한 같은 해 충남도로부터 주택 정비지구로 지정받은 뒤 2007년 사업시행인가를 받은 조치원 신흥주공 연립 역시 여전히 시공사 선정 및 관리처분계획을 진행하고 있는 상황이다.

 

또 지난 2006년과 2007년 충남도 정비구역지정신청을 거쳐 주택 재개발 사업지로 선정된 조치원 대동초 뒤 신흥 1지구(17동 1373세대)와 욱일 아파트 뒤 침산리(14동, 1143세대)지구도 사업자 부재로 사업 진행에 제동이 걸린 상태다.

 

지난 2006년 설립 인가된 주택조합의 공사 시행이 현재까지 중단되어 있다

 

이와 관련하여 지난 2013년 세종시청, 세종시의회에서도 이에 대한 심각성을 고려 국토부와 국회등에 이에 대한 구제대책을 촉구 하였지만 관계부처와 국회는 건설공제조합으로만 책임을 전가 할 뿐 이렇다 할 대책을 세우지 못하고 현재까지도 해당 조합원들은 집도, 땅도 모두 뺏기고 정답게 살던 이웃끼리는 소송 상대방이 되어 반목을 되풀이 하는등, 주택조합과 재개발 건축조합등의 설립 규제를 강화 하고, 이에 대한 대책을 세우는 것이 시급하나 국토부는 관계 법령등 관련법 정비에 미온적인 태도를 취하여 주택조합 결성이나 가입에 주의가 필요한 실정이다.

최근 서울을 비롯한 전국 지자체에 신문 광고에 대한 문의가 끊이질 않는다. 내용은 가칭 00지역주택조합이 설립해 메이저 시공사로 정하고 인근 시세보다 20~30% 저렴한 분양가로 공급한다는 것. 싸고 믿을 수 있는 시공사가 광고에 등장하니 서민들은 너도나도 조합에 가입했다. 실상은 허위·과장 광고였고, 피해가 속출하고 있다. 경찰 수사를 의뢰한 지자체도 계속해서 늘고 있는 상황이다.

하지만 관련법을 기만한 폐해도 잇따른다. 현행 주택법 시행령은 주택조합 설립인가 요건 및 조합원 자격에 대해서는 명시적으로 규정하고 있으나 조합원 모집 시기에 대한 규정이 없다보니 지구단위계획 수립 이전이라도 조합원을 모집할 수 있어 사업추진 지연 등 문제가 발생하는 경우 그 피해가 고스란히 조합원에게 돌아가고 있다. 주요 사례는 토지매입비 과다발생 및 조합임원의 조합비 횡령, 사업지연에 따른 대출이자 과다발생 등이다.

결국 집 없는 서러움에 단순한 취지만 믿고 조합원으로 가입한 이들은 길거리에 나안게 될 상황까지 가고 있다. 이에 대해 전문가들은 먼저 사업 추진의 승패를 좌우하는 토지 사용 승낙률, 토지매입 비율, 모집 조합원 수를 체크해 사업 추진의 저해 요인이 있는지 따져봐야 한다고 지적했다. 또 시공사의 재무 상태와 사업 추진 의사를 확인할 필요가 있다고 말한다. 특히 조합집행부의 운영비나 업무추진비 등 외적으로 빠져나가는 지출 내역을 전면 금지해야 한다고 강조한다.

 

 공사 중단된 아파트 현장 관리자 한명 없어 세종시의 안전관리의 현주소를 보여주고 있다

 

건설사 전문가들은 “조합원들의 계약금은 통장에 넣고 신탁사가 관리하며 사업승인이 날 때 까지 전면 통제하는 것이 무엇보다 중요하다”라고 지적했다. 착공에 들어가고 1차 중도금이 들어오면 일정부분 업무추진비로 사용할 수 있게 하고 순차적으로 진행된다면 피해사례는 없을 것이라고. 여기에 조합원이 탈퇴하려고 할 때나 사업이 차질을 빚을 때는 소정의 신탁수수료를 제외한 원금이 회수 가능한 안전장치도 걸어야 한다고 말했다.

 

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