20~30대 보금자리 가이드①내집 마련…기존주택은 역세권 위주

20~30대 보금자리 가이드①내집 마련…기존주택은 역세권 위주

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청약통장 있는 신혼부부, 특별공급 유리

 

사회에 첫 발을 내딛거나 새로운 가정을 꾸리는 20~30대. 이들의 가장 큰 관심거리 중 하나는 살 집을 구하는 것이다. 문제는 주택 임대차 시장이 전세에서 월세로 빠르게 바뀌면서 전세물건이 줄고 전셋값도 갈수록 치솟는다는 점이다.

이런 상황에 이들 젊은층은 둘 중 하나를 선택한다. 전셋값 부담에 지쳐 주택 매입에 나서거나, 아니면 자신의 상황과 계획을 고려해 '울며 겨자먹기'로 전세살이를 이어간다. 분양이나 임대로 집을 마련할 때 어떤 방법이 있는지, 뭘 고려해야 하는지 잘 알지 못하는 경우가 많다. 20~30대 젊은층의 보금자리 마련 전략을 총 3회에 걸쳐 살펴본다.

올해 들어 주택시장에 20~30대 젊은층이 주 수요층으로 부상하고 있다. 신규 분양된 아파트의 계약자 중 40~50%를 차지하고 기존 주택을 사는 사람도 점차 늘고 있다. 그동안 내 집 마련 필요성에 대한 인식이 낮았지만 최근 전세난이 계속되면서 주택 매입으로 눈길을 돌리는 모습이다. 저금리 기조로 대출이자 부담이 줄어든 것도 이유로 꼽힌다.

내 집 마련에는 크게 두 가지 방법이 있다. 새 아파트를 분양 받는 것과 기존 아파트를 매입하는 방식이다.

가장 먼저 고려해야 할 점은 자금 여력이다. 신규 분양은 계약금, 중도금, 잔금 순으로 돈을 나눠낼 수 있어 기존 주택을 매입하는 것보다 목돈 부담이 덜한 편이다. 하지만 이는 새 아파트와 기존 주택가격 차이가 크지 않을 경우에 국한된다.

일반적으로 신규 분양은 기존 아파트를 사는 것보다 가격 부담이 크다. 일부 지역의 새 아파트는 준공한 지 10~20년 된 아파트 값의 두 배가 넘는 경우도 있다. 다만 소득 수준이 높고 현재 자금 여력이 있다면 새 아파트를 분양 받는 게 효율적일 수 있다. 대출을 받아 집을 사더라도 짧은 시간 안에 이자 등을 갚을 수 있어서다.
 

전세난에 저금리 기조가 겹치면서 신규 분양시장엔 새 아파트를 분양 받으려는 20~30대가 몰리고 있다.

 

자금여력 고려해야…신혼부부는 특별공급 전략

청약통장이 있는지 여부도 중요하다. 청약가점이 높다면 기존 주택 매입보다 분양 단지를 노려볼 만하다. 85㎡(이하 전용면적) 이하 중소형 민영주택은 청약 때 40%를 가점제로 뽑기 때문이다. 청약가점제는 수요자의 무주택 기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점)에 따른 합산 가점이 높은 사람을 뽑는 제도다. 만점은 84점이다. 무주택 기간이 오래되고 자녀를 포함한 부양가족이 많을수록 유리한 셈이다.

물론 서울 강남권 등 인기 지역 아파트는 분양가가 너무 비싸 선뜻 청약에 나서기 어렵다. 경기도 하남 미사강변도시·김포 풍무지구 등 수도권 공공택지 물량을 눈여겨 볼 만하다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "1순위 통장을 갖고 있다면 서울 접근성이 좋고 가격이 비교적 저렴한 택지지구 물량을 노려보는 것이 좋다"고 말했다.

미사강변도시에선 포스코건설이 이달 더샵 센트럴포레를 내놓는다. 총 487가구 중 53%가 중소형이다. 73㎡형 73가구, 84㎡형 186가구로 구성된다. 같은 달 김포 풍무지구에서는 대우건설이 2467가구(59~112㎡)를 분양한다. 중소형 물량은 90%에 달한다. 화성 동탄2신도시에서도 금강주택·대림산업 등이 중소형 아파트를 선보인다.

결혼을 앞둔 신혼부부나 결혼 5년차 이내인 부부라면 가격이 비싸지 않은 수도권 아파트 중 신혼부부 특별공급 물량에 관심을 가져볼 만하다. 경쟁이 덜한 만큼 당첨 확률이 높기 때문이다. 특별공급에 청약했다 떨어져도 자동으로 일반공급 때 청약할 수 있어 두 번의 기회를 얻는다.

혼인신고(재혼 포함) 후 5년 내여야 자격이 주어진다. 1순위는 혼인기간 3년 이내, 2순위는 3년 이상 5년 이내다. 1·2순위 모두 임신 중이거나 출산한 자녀가 있어야 한다. 동일 순위 내에선 자녀 수가 많아야 당첨 확률이 높다. 업계의 한 관계자는 "자녀가 2명이면 웬만한 지역에선 당첨될 가능성이 크다"고 말했다.

소득기준 제한도 있다. 신혼부부 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%(맞벌이일 경우 120%) 이하여야 한다. 올해의 경우 외벌이 부부(3인 이하 가구)라면 월소득 473만4603원 이하여야 자격이 된다.

청약통장 없으면 기존 주택 매입도 방법

청약통장이 없거나 가점이 낮은 데 반해 자금 여력이 있는 20~30대라면 기존 주택을 사는 것도 방법이다. 신규 분양을 받는 것보다 입지, 가격대를 일정 부분 원하는 대로 맞춰 집을 구할 수 있다는 이점이 있다. 비교적 낡은 주택이라도 역세권이면서 되도록 직장과 가깝고 편의시설 등 생활 인프라가 잘 형성돼 있는 곳이 괜찮다.

서울에선 대개 자금이 많이 드는 강남권보다는 강서권이나 강북권에 있는 아파트를 노리는 게 좋다. 나중에 집을 팔 때를 고려한다면, 외지에 있거나 지하철역에서 거리가 먼 아파트는 집값 상승 가능성이 작기 때문에 피하는 게 바람직하다. 주변 아파트에 비해 저평가돼 오름폭이 작았던 단지를 고르는 것도 요령이다. 예를 들어 아파트 브랜드 인지도가 낮은 단지는 주변보다 시세가 낮은 경우가 많다.

그렇다고 싸다고 무조건 좋은 것은 아니다. 주택 매입에 앞서 입지여건과 단지 규모, 도심 접근성 등을 따져본 뒤 계약 여부를 결정해야 한다. 전문가들은 "싸게 매물로 나온 이유가 무엇인지, 대출이 많이 끼어있는지, 집에 하자는 없는지 등을 꼼꼼히 살펴야 한다"고 조언했다. 

 

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