[스크랩] [전세가 뿔났다]수요·공급 균형 깨져 ‘훨훨’ 전월세 상한제 주장까지

[전세가 뿔났다]수요·공급 균형 깨져 ‘훨훨’ 전월세 상한제 주장까지

 

34평형 석달새 1억 올라 9억4천만원…강북가면 2채값

 

서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡(34평) 전셋집을 알아보던 정 모 씨(45)는 최근 중개업자 얘기를 듣고 충격을 받았다. 지난 4월까지만 해도 8억5000만원 정도였던 전셋값이 현재 9억4000만원으로 석 달 새 1억원가량 올랐기 때문이다. 3.3㎡(평)당 가격으로는 3000만원에 육박해 웬만한 30평대 강북 아파트 두 채 값이다.

 

전세금 절반가량을 대출에 의존하려던 그는 매달 전세자금 대출이자만 몇백만원 내게 생겼다. 정 씨는 “10억원가량 전세금을 주고 사느니 차라리 고급빌라 월세 집에 거주하는 게 나아 보인다. 지금 같은 비수기에도 전셋값이 치솟는데 정부는 도대체 뭘 하는지 모르겠다”며 불만을 토로했다.

전셋값이 폭등하고 있다. 비수기에도 몇천만원씩 오르는 건 기본, 심지어 한두 달 새 1억원 이상 전셋값이 오른 단지도 수두룩하다. 과거엔 봄가을 이사철과 방학 등 특정 시기에만 전셋값이 급등했지만 요즘에는 성수기, 비수기를 따질 겨를이 없다. 가히 ‘전셋값이 미쳤다’는 얘기까지 나올 정도다.

보통 전셋값이 오르면 집값이 따라 오르는 부동산 시장 법칙도 더 이상 통용되지 않는다. 중산층, 서민 소득은 제자리인 가운데 전셋값만 치솟으면서 삶의 질은 더욱 악화되고 있다. 도대체 전셋값 상승세가 지속되는 이유는 뭘까. 전세 시장에 어떤 메커니즘이 숨어 있는지 파헤쳐봤다.

 

 

매매 잠잠한데 전셋값만 이상 급등

평당 3천 고공 행진에도 ‘하늘의 별 따기’

두 아이를 둔 맞벌이 부부 이 모 씨(40)는 지난 5월 서울 송파구 방이동 아파트(전용면적 84㎡) 전세를 4억원에 재계약했다. 전셋값이 2년 전보다 1억원 올라 이사를 고민했지만 아이 교육을 위해 눌러앉기로 했다. 전세금 3000만원은 은행에서 대출받고 나머지 돈은 적금과 펀드를 깨서 충당했다. 이 씨는 “다른 데로 옮겨도 비싸긴 마찬가지고 빚을 더 내 집을 마련할 생각도 했지만 집값이 오른다는 보장이 없어 포기했다”고 전했다.

전셋값이 자고 나면 뛴다. 서울 강남, 반포, 잠실, 목동, 분당 등 인기 지역 아파트 전셋값은 ‘억’ 소리가 나올 정도다. 서울 강남구 도곡렉슬(115㎡) 전셋값은 지난 4월 8억원대에서 최근 10억원으로 훌쩍 뛰었다. 경기, 인천 소재 아파트 전세 가격도 상반기에 최고 4000만원 이상 올랐다. 
 

 

전셋값 5년 전보다 30% 상승

전세 구하기도 하늘의 별 따기가 됐다. 집주인이 전세를 월세로 바꾸면서 전세 매물이 급감한 영향이 컸다. 충분히 아파트를 구입할 여유가 있는 사람도 나중에 자금을 되돌려 받을 수 있는 전세를 찾다 보니 공급이 수요를 따라가지 못한다. ‘더 이상 집값이 오르기 힘들다’는 인식이 확산됐기 때문이다.

귀하디귀한 전세를 구해도 매년 눈덩이처럼 불어나는 보증금을 은행 대출로 감당하느라 세입자 등골은 휘어진다.

정부의 땜질식 주택 정책도 전셋값 상승을 부채질했다. 전셋값 상승이 이 정도면 돈을 조금 더 보태 집을 살 법하지만 사람들은 전세 재계약에 악착같이 매달린다. 그동안 전세난을 해소하려는 정부의 각종 대책도 천정부지로 치솟는 전셋값을 막기엔 역부족인 모양이다.

전셋값은 2008년 글로벌 금융위기 이후 본격적으로 내달리기 시작했다. 현재 전셋값(전국 주택 기준)은 2008년 말보다 30% 이상 뛰었다. 같은 기간 매매가 상승률(약 10%)의 3배에 달한다. 전셋값 상승률은 2010년 약 7%에 이어 2011년 12%로 치솟았다가 지난해 3.5%로 다소 꺾였지만 상승 추세는 여전하다. 올해 상반기 전국 전셋값 상승률(아파트 기준)은 2.7%를 넘었다.

 

전세대란 사태를 빚은 2011년과 비교하면 다소 둔화된 수치지만 그간 상승률이 누적된 탓에 임차인 부담은 더 커졌다. 상승 폭 자체보다는 절대적인 전셋값 수준이 높아졌다는 얘기다. 전셋값 상승으로 전국 주택의 전세 가격 시가총액은 약 1300조원(아파트 1150조원, 연립·다세대·단독·다가구 123조원)으로 추정된다. 이는 현재 2200조원 안팎인 주택 매매가격 시가총액의 절반을 넘은 것이다.

전세난이 심각해진 이유는 뭘까. 무엇보다 수요와 공급 균형이 깨진 탓이 크다. 집값 상승 기대감이 떨어져 주택 수요가 전세시장으로만 몰리면서 전셋값 상승을 부추겼다. 이를 해소하려면 전세 수요자를 주택 매수로 유도하거나 시장에 전세주택 공급량을 늘려야 한다는 지적이 나온다. 하지만 부동산 불패 신화에 균열이 가면서 전세 수요의 매매 전환은 갈수록 줄어들고 있다.

이뿐 아니다. 과거에는 매매가 대비 전세금 비율(전세가율)이 60%를 넘으면 전세 수요가 매매 수요로 전환되면서 집값이 올랐다. 더 이상 이 공식도 통하지 않는다. 집값 상승 기대감이 낮아진 상황에서 거래세, 보유세 등 각종 세금과 거래 비용을 들이고 추가 대출까지 받아 집을 사는 것보다 전세보증금만 부담하는 게 더 낫다는 인식이 널리 퍼졌다.

KB국민은행에 따르면 6월 서울 아파트 전세가율이 11년 만에 최고 수준인 57%를 기록했다. 전국은 63%로 이미 60%를 넘었다. 참고로 2001년 10월 아파트 전세가율이 전국 69.5%, 서울 64.6%를 각각 기록했다. 이때 전세 수요는 매매 수요로 돌아서면서 주택 거래가 활발했다.

 

그런데 현재 이 비율은 전국 63.7%, 서울 57.7%까지 올라왔지만 과거처럼 전세 수요의 매매 전환은 기대하기 힘든 상황이다. 전세 수요가 매매 수요로 전환되지 않으면서 매매시장엔 찬바람이 분다. 한 부동산업계 관계자는 “이미 전세금에도 대출 비중이 상당히 높기 때문에 세입자들이 주택 구매로 넘어가기 힘들다”고 말했다.

국토연구원이 2011년 작성한 보고서에 따르면 우리나라에선 집값 상승률이 연간 3.5%는 돼야 주택 매매 수요가 전세 수요와 균형을 이룰 수 있다고 분석했다. 서울을 포함한 수도권 지역은 현재 마이너스(-1.4%, 2012년 대비 2013년 상반기 기준) 상태다. 이 조건에 맞는 지역은 현재 대구(4.4%), 경북(4.3%)이 유일하다. 실제 이들 지역은 신규 분양과 주택 매매가 활발하지만 서울·수도권은 전세 수요가 매매 수요를 한참 앞질러 매매시장이 침체된 지 오래다.

은행들이 앞다퉈 전세대출 상품을 내놓은 것도 전세 가격 상승을 부추겼다. 시중은행의 6월 말 전세자금 대출 잔액은 10조3800억원으로, 2009년 말(1조260억원)에 비해 10배 넘게 불어났다. 전세 가격이 뛰면서 대출도 덩달아 늘어난 것이다. 여기에 저금리 기조가 지속되면서 전세자금 대출 수요를 자극했고 정부도 국민주택기금을 통한 저리의 전세자금 대출 지원에 나섰다.

전세자금 대출 규모가 증가할수록 전국 아파트 전셋값은 덩달아 상승했다. 2010년 1분기 전국 아파트 전세 가격은 3.3㎡당 410만1000원이던 것이 올 1분기에는 525만4000원으로 올랐다. 도시형생활주택, 오피스텔 등 1~2인용 가구만 급증해 정작 전세난의 대상인 3~4인용 주택 공급 해소에 실패했다는 지적도 쏟아진다.

재건축·재개발 등 정비사업 이주 수요도 전세난을 가중시키는 한 요인이다. 서울 재건축·재개발 단지 중 관리처분 인가가 떨어진 사업장은 49곳, 3만여가구다. 이들 단지는 이주, 철거, 착공 등 사업의 막바지 단계에 접어든 상태다. 서초 우성3차는 올 연말 이주를 계획하고 있으며 서초 우성2차와 개포주공1·2·3·4단지 등 개포지구 1만3000여가구는 내년 초 이주할 계획이다.

 

지난해 말 서초구는 잠원대림, 신반포1차 등의 이주로 서울 지역 중 전셋값이 가장 많이 오른 지역으로 꼽혔다. 박합수 KB국민은행 부동산팀장은 “서울 강남권 재건축 사업장이 많아 이 일대 전세난이 더 심하게 나타날 가능성이 있다”고 말했다.

정부가 각종 주택 규제 완화에 소극적인 것도 한몫했다. 다주택자 양도소득세 중과 폐지, 분양가상한제 탄력 적용, 취득세 감면 등 주택 수요를 일으킬 규제 완화 법안이 국회에 장기간 계류되면서 시장 불신을 초래했다. 대표적으로 올해 4·1대책 핵심 내용 중 하나였던 리모델링 수직증축 허용 법안도 6월 임시국회에서 처리하지 못해 시장에 실망감을 안겨줬다.

올해 하반기 아파트 입주 예정 물량이 10만가구에 불과한 점도 지속적인 전세 가격 불안 요인으로 작용할 전망이다. 부동산114에 따르면 올해 입주 물량은 18만5000여가구로 지난해에 이어 2년 연속 20만가구를 밑돌 전망이다. 올 상반기 8만4000여가구가 입주를 마쳤고 하반기엔 10만여가구가 입주할 예정이다. 올해 입주 물량은 2008년 32만가구의 60%에 불과하다.

일각에선 전세금 일부를 월세로 돌리는 보증부 월세가 갈수록 확대되는 상황에서 ‘순수 전세’ 가격만 토대로 전세난이라고 단정 짓는 건 무리라는 지적도 나온다. 국토교통부 자료(5월 아파트 전월세 실거래)에 따르면 전세는 약 69%였고 보증부 월세는 31% 정도로 나타났다. 지난해 5월 전세(74%)와 보증부 월세(25%) 비율과 비교하면 전세의 보증부 월세 전환이 크게 늘어난 셈이다.

 

함영진 부동산114 리서치센터장은 “전세 수요는 평상시와 크게 다르지 않은데 보증부 월세로 전환되면서 순수 전세가 부족해졌고 이로 인해 전셋값 상승세가 더욱 크게 느껴지는 착시현상도 있다”고 설명했다. 어찌 됐든 집값은 떨어지고 전셋값은 오르는 현상이 계속되면 순수 전세, 보증부 월세에 의존하는 하우스푸어(주택담보대출을 갚는 데 어려움을 겪는 사람)나 렌트푸어(주택임대 비용으로 고통받는 사람) 고통은 더욱 커질 수밖에 없다.

전세난을 막을 해법은 없을까. 전문가들은 주택 수요 공급 조절, 거래 활성화를 위한 세제 등 지원 대책, 금융권 전세대출 차별 적용 등을 대안으로 제시한다. 전월세 계약 기간을 현행 2년에서 3년으로 늘리는 것도 방법이다. 오피스텔이나 도시형생활주택처럼 1~2인 가구 중심의 주택 공급을 유도하기보다 3~4인 가구가 거주할 수 있는 공공임대주택 공급을 확대하는 것도 대안으로 거론된다. 전월세 가격 급등이 심한 곳엔 이를 일부 규제하는 전월세 상한제가 필요하다는 주장도 나온다.

남영우 나사렛대 부동산학과 교수는 “임대인이 전세매물을 내놓기 어려운 상황에서 억지로 공급을 늘리거나 규제하는 것은 한계가 있다. 월세 전환이란 패러다임 변화에 맞춰 세제 혜택 등 인센티브를 통해 전월세 간 균형을 맞출 수 있도록 유도해야 한다”고 말했다.

 

전세 수요가 급증한 반면 집주인들은 월세를 선호하면서 전세 수급 불균형이 심화되고 있다.

사진은 최근 석 달 새 전셋값이 1억원 오른 반포 래미안퍼스티지.

 

전세가율 올라도 매매가는 제자리

임대료 일부를 정부가 보조해주는 주택바우처(잠깐용어 참조) 제도를 적극적으로 확대하는 방법이나 건설업체가 미분양아파트를 전세주택으로 활용할 경우 인센티브를 주는 방안도 거론된다. 국토교통부 관계자는 “집주인의 월세 전환으로 전세 물량 품귀가 지속되고 있는 만큼 건설사들이 미분양아파트를 전세로 공급할 경우 재산세를 완화해주는 방안을 검토 중”이라고 말했다.

취득세율 인하나 리모델링 수직증축 허용, 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등 정부나 국회에서 발이 묶인 부동산 법안부터 하루빨리 풀어야 한다는 목소리도 높다. 한 부동산 전문가는 “공공임대주택 공급을 늘리는 것이 가장 근본적인 해결책인데 MB정부가 보금자리주택에다 공공분양을 섞고 임대주택 물량을 줄였던 게 패착”이라고 지적했다.

 

이를 의식한 국토교통부는 지난해보다 8000여가구 늘어난 6만8000가구를 올해 임대주택으로 공급하기로 했다. 하지만 행복주택을 포함한 공공 임대주택은 대부분 월세형 주택으로 전세 수요를 흡수하기에는 한계가 있다는 지적이다.

양재모 한양사이버대 부동산학과 교수는 “저소득층을 위한 복지형 소형 임대주택을 확대하고 전월세 수요가 매매시장으로 자연스럽게 유입될 수 있도록 선진국처럼 20~30년짜리 장기 고정금리 대출 상품을 늘려야 한다”고 조언했다.

목돈 안 드는 전세상품 잘될까

집주인 집 담보로 대출 늘려줄지 의문

치솟는 전세금에 골머리를 앓는 세입자라면 ‘목돈 안 드는 전세’ 제도를 눈여겨볼 만하겠다. 전세금 마련이 어려운 세입자(임차인) 대신 집주인이 주택담보대출을 받고 대출이자는 세입자가 내는 제도다. 박근혜 대통령이 내놓은 핵심 주택 정책으로 최근 이와 관련된 법률 개정안이 통과됐다. 국민주택기금 수탁은행인 우리은행, KB국민은행은 이르면 7월 말이나 늦어도 8월 관련 금융상품을 판매할 예정이다.

 

목돈 안 드는 전세 상품은 크게 ‘목돈 안 드는 전세Ⅰ(집주인 담보대출 방식)’과 ‘목돈 안 드는 전세Ⅱ(임차보증금 청구권 양도 방식)’ 등 두 가지로 나뉜다. 두 상품 모두 부부 합산 연소득 6000만원 이하인 무주택 가구주가 수도권의 전세보증금 3억원(지방 2억원) 이하 주택을 빌릴 때 적용된다.

첫 번째 상품(집주인 담보대출 방식)의 경우 집주인이 세입자를 위해 본인 집을 담보로 주택담보대출을 받아 전세보증금을 조달하면 세입자가 그 대출금 이자를 납부하는 방식이다. 대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달하는 경우 집주인에게 세제 지원(소득세 면제, 대출이자 상환액의 40% 소득공제, 재산세, 종합부동산세 감면)을 해주는 인센티브가 주어진다.

 

예를 들어 집주인에게 1억원 주택담보대출이 있다면 오른 전세금 3000만원을 위해 담보대출을 1억3000만원까지 늘리고 세입자가 3000만원에 대한 이자를 갚는 것이다. 연 6~7%대인 전세자금 대출금리보다 주택담보대출 금리가 훨씬 낮기 때문에 세입자로서는 비용 부담을 줄일 수 있는 셈이다. 수도권은 최대 5000만원, 지방은 3000만원까지 대출이 가능하다.

다만 세제 혜택을 준다고 해도 본인 집을 담보로 대출을 늘릴 집주인이 많지 않을 듯싶다. 전세 매물이 부족해 매물이 나오는 즉시 계약이 이뤄지는 상황에서 집주인이 번거롭게 이 제도를 활용하지 않을 것이라는 지적이다.

두 번째 상품(임차보증금 청구권 양도 방식)은 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 권리인 ‘보증금 반환청구권’을 은행에 넘기는 대신 세입자가 전세대출을 받을 때 금리를 낮춰 받는 방식이다. 보증금 반환청구권을 넘겨받은 은행에 주택임대차보호법상 우선변제권을 인정해주는 것이다. 그러면 기존 전세자금 대출금리보다 낮은 금리로 전세대출이 가능해진다.현행 상품보다 약 2%포인트 정도 금리를 낮춘 상품이 판매될 것으로 예상된다. 신혼부부 등 새 전셋집을 알아보는 세입자라면 이 제도를 활용하는 게 유리하다.

 

잠깐용어 *주택바우처

저소득층 주거 안정을 위해 매달 일정액의 주거지원비를 현금으로 지급하는 제도다. 제도가 시행되면 100만명가량이 월 10만원 안팎 혜택을 받을 것으로 추정된다.

[취재 : 김경민 기자 / 김범진 기자 / 사진 : 윤관식 기자 / 일러스트 : 정윤정]

출처 : 부동산 "힐링 켐프"

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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