분양대목에 청약자를 위한 3가지 포인트

분양대목에 청약자를 위한 3가지 포인트

 

여름휴가를 다녀와도 주택시장은 잠잠합니다. 더위도 아직 많이 수그러들지 않구요. 평소에도 주택시장은 7~8월 중순까지 비수기이니 잠잠한 게 당연할 것입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 8월 하순부터 시작되는 2012년 하반기 분양대목에 대해 청약통장 가입자가 가져야할 자세(행동수칙)를 얘기해볼까 합니다.

닥터아파트에 따르면 8월 이후 연내 분양예정인 아파트(주상복합 포함)는 전국에서 14만4천여가구에 달합니다. 이중 8월 말부터 분양하는 위례신도시, 동탄2신도시, 세종시가 주목받고 있습니다.

2012년 하반기 분양대목을 앞두고 청약자들이 명심해야 할 3가지 포인트를 정리했습니다.

포인트1: 2014년 주택시장을 내다보고 청약하라

청약은 입주시점까지 2년을 내다보고 투자하는 행위입니다. 청약 당첨자는 입주시점에 최소한 기회비용과 이자비용을 웃도는 투자수익을 남겨야 합니다.

그러기 위해선 최우선적으로 장기간 침체에 빠진 국내 주택시장이 입주시점인 2014년에 살아날 것인가? 가 관건입니다. 개인적으로 늦어도 2014년까지는 국내 주택시장이 정상화될 것으로 예측합니다. 최근 8.17 DTI 완화까지 규제완화 속도가 빨라지면서 2013년 차기 정부가 들어서면 규제완화의 누적적 효과가 2014년부터는 본격화될 것입니다. 

무엇보다 글로벌 금융위기가 시작된 미국 주택시장이 살아나고 있는 것이 긍정적인 신호입니다. 골드만삭스는 최근 미국 주택시장이 악성 재고주택이 줄어들고 신규주택 착공건수가 증가하면서 2013년 이후 최소 3년에서 최장 7년까지 상승기가 지속되는 ‘슈퍼 사이클’에 진입할 것으로 예상했습니다. 본격적안 상승세는 2014년이 될 것으로 예측했습니다.

이와 관련 미국 리서치 업체인 프리도니아 그룹(The Freedonia Group)도 글로벌 주택시장 침체가 2014년에는 회복돼 2014년 이후 연 평균 3%씩 완만하게 성장할 것으로 전망하고 있습니다.

포인트2: 청약제도는 일시적이다

분양시장에서 대표적인 규제정책이 청약가점제와 재당첨제한입니다. 청약시장이 과열된 시기에 도입된 대표적인 규제책입니다. 저는 2013년까지는 청약가점제가 대부분 폐지될 것으로 예상하고 있습니다.

이미 2011년 11월부터 수도권에서도 청약가점제 대상 분양물량 비율을 시도지사가 자율적으로 결정하도록 완화했습니다. 가점제의 경우 1주택 이상 주택소유자는 1순위에서 배제돼 지금과 같은 침체기엔 주택수요를 더욱 위축시킬 뿐입니다.

재당첨제한도 폐지되고 있습니다. 민영주택 재당첨 제한이 이르면 9월초 완전 폐지될 예정입니다. 그동안 분양가상한제, 공공임대, 토지임대 주택에 당첨된 사람은 최소 3년에서 최고 5년까지 다른 민영주택에 청약할 수 없게 한 재당첨 제한이 폐지되는 것입니다.

무주택자나 지역이나 평형을 갈아타려는 청약자라면, 또 청약가점제가 높은 청약자라면, 재당첨제한을 받지 않는 청약자라면 2012년 하반기 분양대목에 주목하고 청약해야 합니다.

포인트3: 지역 수급 및 경제력 추이에 주목하라

 

목동도 분당도 한때는 공급에 비해 수요가 부족해 미분양이었다는 것은 잘 알려진 사실입니다. 아파트에 청약할 때 최우선적으로 고려해야 할 것이 바로 지역 수급입니다. 즉 분양받는 지역의 아파트 공급물량 (양과 질)와 수요 추이를 예의주시해야 합니다.

특히 신도시(택지개발지구)는 속성상 입주시기가 2년 안팎으로 몰려 있어 일시적으로 공급물량이 늘어나게 돼 있습니다. 수도권 2기 신도시에선 10만구에 달하는 분양물량의 첫 분양이 8월말 시작되는 동탄2신도시가 대표적인 사례가 될 것입니다. 하지만 공급물량(입주물량)이 많아도 지역 수요가 지속적이라면 미래가치는 높을 것입니다. 화성 수원 용인 등 지역 실수요자와 삼성전자 등 기업 수요가 얼마나 지속적으로 늘어나느냐에 따라 동탄2신도시 당첨자의 투자수익은 좌우될 것입니다.

주택 수요가 늘어나기 위해선 근본적으로 해당 지역의 주택 수요를 일으키는 요인(대중교통 학군 공원 기반시설 등 개발호재)이 충족돼야 합니다. 또 대규모 신도시의 경우 관공서 기업 등이 속속 입주해 내부적인 자체 수요를 늘리고 지역 경제력을 높여야 미래가치가 높습니다.

위례신도시가 강남권 수요가 풍부하다면 동탄2나 광교신도시는 수원 용인 화성 등 인근 지역 거주 수요와 삼성전자로 대표되는 기업(직원) 수요가 꾸준합니다. 세종시는 정부 부처와 기업 및 대학의 잠재 수요가 높습니다.

기다리는 것도 투자라는 말이 있지요. 하지만 그냥 넋 놓고 무작정 기다리라는 말이 아닙니다. 고수들은 아직 때가 아니라고 말합니다. 이는 투자를 하지 않겠다는 것이 아니라 지금 투자할 때가 아니라는 것입니다. 즉 때가 되면 투자를 하겠다는 말입니다.

이는 청약통장 가입자에게도 마찬가지입니다. 청약통장에 가입한 이유를 세분하자면 수없이 많겠지만 궁극적인 이유는 청약통장으로 아파트를 당첨받아 향후 투자수익을 기대하기 때문일 것입니다. 내집마련용으로 당첨받는 것도 마찬가지입니다.

언제나 그렇듯 청약여부 결정은 청약자 본인이 하는 것입니다. 하지만 2012년 하반기가 지나면 2013년에는 분양시장에도 지금과 다른 바람이 불 것입니다. 지금 아무리 덥지만 추운 겨울이 이제 3개월밖에 남지 않은 것처럼 말입니다.

As Homes Go, So Do Pickups

집값이 오르면 픽업트럭 판매량도 늘어난다? 미국에서 주택신축이 절정에 달했던 2004년 픽업트럭 판매량은 2백46만대로 최고치를 기록하며 자동차시장의 14%를 차지했다. 현재는 10% 수준. 포드 F-150 마케팅담당자인 덕 스캇은 “주택시장 반등으로 픽업트럭 판매량이 2011년 150만대에서 올해엔 200만대까지 회복될 가능성이 높다.”고 전망한다. 더 월스트리트 저널 기사에서.