[스크랩] 주택자금 대출방법 및 종류는

주택자금 대출방법 및 종류는

“전세가는 갈수록 치솟고, 집값은 하락하는데”

지난해 전반적인 경제상황은 호전되었음에도 주택시장은 가격하락과 거래량 감소로 인해 여전히 불황을 벗어나지 못한 상황이었다. 정부의 8.29 대책으로 다소 나아지는 듯 한 양상을 보여 왔으나, 올해 DTI규제 부활 대신 취득세50% 한시적 감면 등의 3.22대책 이후 다시 침체가 계속되면서 또다시 집값의 하락과 거래량 감소 그리고 반대 급부적으로 전세가 폭등으로 인한 최악의 전세대란이 예고되고 있다. 거기에 일부 지역에서는 저가매물을 대상으로 한 내 집 마련 움직임이 포착되고 있다.

이러한 최근 주택시장의 동향 속에 주택구입자금과 주택전세자금을 받으려는 수요가 늘어나고 있는데, 다양한 주택자금대출상품과 상환방법, 그리고 금리적용방식에 대하여 꼼꼼히 살펴본 후에 본인의 소득과 상환기간 등을 충분히 고려하여 후회 없는 상품선택이 이루어져야 한다.

▶주택자금 대출의 종류
주택 구입자금 대출로는 은행에서 취급하는 모기지론과 주택금융공사에서 취급하는 보금자리론, 국민주택기금에서 취급하는 근로자 서민구입자금 대출이 있다.
 전세자금 대출에는 은행의 자체 상품으로 주택임차보증금반환채권에 대하여 질권설정 하는 전세자금대출 및 한국주택금융공사의 보증서를 담보로 대출을 지원하는 전세대출이 있고 국민주택기금에서 지원하는 근로자 서민전세자금과 저소득가구 전세자금대출이 있다.
 
▶대출금 상환방법
대출상환방법에는 원금균등분할상환 방식, 원금리금분할상환방식, 원금일시상환 방식이 있다. 원금균등분할상환방식은 매월 상환하는 원금이 일정한 금액이고 이자금액은 원금상환에 따라 매월 줄어들게 되는 방식이다. 원리금 균등분할상환 방식은 원금상환액이 일정한 원금 균등분할과는 달리 매월 상환하는 원금과 이자 상환액이 동일한 금액으로서 주택모기지의 경우 원리금 균등분할 방법이 많이 이용되고 있다.

 

원금일시상환 방식은 대출자 입장에서 이자만 상환하는 경우 초기 부담은 적으나 만기에 원금을 일시 상환해야 하므로 만기 상환부담이 크다. 만기에 상환할 자금확보가 되어 있지 않을 때 담보물건을 처분해야 하는 등 어려움이 있을 수 있으므로 정확한 현금흐름 계획을 세운 후 선택한다.

▶대출금리 적용 방법
대출금리는 [기준금리+스프레드-우대금리]로 구성돼 운용되고 있고 일반적으로 기준금리는 CD, 금융채, COFIX등으로 이용하며 스프레드는 유동성프리미엄, 부대비용, 업무원가, 신용도가산금리, 필요마진으로 구성되어 있다. 우대금리는 고객의 거래기여도 등을 반영하여 금리산출시 차감해주는 역할을 한다.

주거래 은행을 선정하여 급여이체및 신용카드, 예·적금거래를 꾸준히 유지하면 금리 산정시 우대를 받아 다른 사람들보다 훨씬 낮은 이율의 금리를 적용받을수 있다.
또 금리의 변동 유무에 따라서 고정금리대출과 변동금리대출로 나눌 수 있는데 고정금리는 대출시에 정했던 금리를 만기시까지 적용하는 방식을 말한다. 장점은 금리가 확정적이므로 금리변동에 신경을 쓰지 않아도 되는 안정적인 방식이며 대출 후 금리가 큰폭으로 상승하는 경우 변동금리보다 유리할 수 있다.

변동금리의 경우 3개월CD 및 COFIX연동 변동금리를 가장 많이 적용하고 있으며, CD금리는 은행의 주요 조달금리중의 하나이고 매일변동 된다. COFIX금리는 국내9개 은행들이 제공한 자금조달 관련 정보를 기초로 하여 산출된 자금조달비용지수로서 잔액기준과 신규취급액기준으로 각각 고시되고 전국은행연합회에서 매월 15일 오후 3시 이후 공시하고 있다.

잔액기준 COFIX란 정보제공은행들의 월말 지수 산출 대상 자금조달잔액에 적용된 금리를 가중평균한 금리지수이며, 신규취급액기준 COFIX는 정보제공은행들의 월중 신규로 조달한 지수산출대상 자금에 적용된 금리를 가중평균한 금리지수이다.
특히 주택담보대출은 대다수가 변동금리를 이용하고 있는데 금리 변동성이 가장 적은 COFIX 잔액기준 금리를 적용 받는것이 대출금 이자 부담을 줄일수 있다.

▶중도상환수수료와 설정료 등
은행마다 중도상환수수료는 차이가 있지만 3년안에 조기 상환시 잔여 기간에 따라 최고 2%까지 부담할 수 있으므로 대출을 받을 때 상환계획을 세워서 기간을 정하는 것이 좋다. 대출을 받을 때 발생하는 근저당권설정비는 7월부터 은행에서 부담하게 되었고 인지세 또한 50%를 은행이 함께 부담하게 되어 대출소비자의 부담이 완화되었다.

연말까지 한국은행이 기준금리를 0.25~0.50%포인트 정도는 추가 인상할 것으로 전문가들이 전망하고 있으므로 2~3년의 단기대출은 고정금리대출을 선택하는 것이 유리하고 기존대출을 고정금리로 갈아 탈 경우 소득공제 혜택을 1천만원에서 1천500만원으로 늘려주고 중도상환수수료도 폐지도 될 예정이다.

많은 사람들은 보유하고 있는 금융자산으로 좀 더 높은 수익률을 확보하고자 위험을 감수하면서 투자상품에 투자를 한다. 투자상품의 선택은 늘 신중해야하고 그른 판단으로 인한 원금손실도 감안해야 한다. 자산증식의 방법으로 적극적인 투자방법도 좋은 방안이지만 보유하고 있는 대출에 대해 대출상품, 상환방법, 대출금리 및 기타 사항을 고려하여 최적의 조건을 선택함으로써 불필요한 지출을 줄이는 것도 훌륭한 재테크수단의 하나가 될 것이다.

 

정리=김도훈기자/pooh81@joongboo.com

 

농협분당 PB센터 김형리 팀장
-現 농협중앙회 분당PB센터 PB팀장
-국제공인재무설계사(CFP), 증권투자 상담사, 파생상품투자상담사
-2006년, 2008년 NH영업점 리테일 우수상 수상
-농협중앙회 BEST PB선정

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 알카포네 원글보기

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