[스크랩] 인천투자 집중분석-남구 대해부

인천투자 집중분석-남구 대해부 

 

 

 

인천남구는 인천 구도심의 원조이며 인천재개발의 메카라 할 수있습니다.

역사적으로도 고구려 주몽의 둘째부인 소서노가 두아들 원조와 비류를 데리고 남하하여 온조는 한강북쪽의 위례성에 비류는 미추홀(지금의 인천남구)에 각 각 자리를 잡고 백제의 터를 다지게 됩니다.

 

이렇게 역사성이 뛰어난 남구는 인하대학교.인하전문대학.선린재단 등 교육기관이 몰려있어 교육도시로 매김을 확실히 하고있습니다.인구는 416.672명(2009년 기준)에 24.47㎢ 면적인 인천남구의 2025 인천도시기본계획의 핵심은 구도심 재개발사업(재개발31곳/재건축14곳/주거환경 개선사업1곳/도시환경 개선사업10곳)과 도화지구 도시개발사업.주안2.4동 재정비촉진사업.용현학익지구 도시기반사업으로 크게 나눌 수가있습니다.

 

교통인프라는 기존의 경인발전의 원동력 이었던 경인전철이 남구를 통과하며 새롭게 시작하는 인천지하철 2호선(2014년 완공예정)이 주안역을 경유하면서 앞으로 주안역세권이 부평역세권을 능가할거라 예상을 해봅니다.

또한 경인고속도로 도화 I.C가 있으며 외곽순환도로/제2.3 경인고속도로 접근성이 용이하며 주안역~주안2.4동~용현.학익지구~송도를 연결하는 노면전차계획이 차질없이 진행될경우 인천의 또하나의 명물이 탄생될 겁니다.

 

 

 

 

1.남구 재개발/재건축

 

 

 

인천에서 재개발하면 제일먼저 남구가 떠오를 정도로 재개발/재건축이 가장많이 진행되는곳이 남구입니다.

앞에서도 말씀드렸듯이 재개발/재건축만 45곳이 되다보니 남구는 온동네가 재개발을 한다해도 과언이 아니지요~

다시한번 강조하지만 남구에서의 재개발 투자는 신중에 신중을 기해도 부족함이 없을거라 생각되는게 남구의 재개발은 순수한 재개발/재건축은 물론이고 다음에 이야기할 주안2.4동 재정비촉지구의 물량이 39만평이 넘는면적에 17,000세대~20,000세대가 들어서니 가히 그 물량이 상상을 초월합니다.

 

요근래는 경쟁력을 갖추었다는 재개발구역인데도 시공사선정 과정에서 예전같으면 대형건설사들의 아귀다툼이 일어날 정도로 잘나가던 현장들이 외면당하는 현실을 감안해보면 사업시행인가 준비중인곳 중에서 1군시공사가 참여한 지역을 중심으로 투자방향을 잡아가는것도 단순투자의 한 방편이라 여겨집니다.

 

투자대상 지역중 수익률과 진행속도 등이 가장 빠르던 학익1구역이 결국은 주민간의 마찰로 삐걱거리고 가장 안전하게 진행하던 주안3구역도 조금은 내분의 조짐이 보이기 시작합니다. 남구에서 안정적인 곳을 추천해드린다면 숭의3구역 과 숭의5구역이 가장 무난할거라 여겨지며 주안2.4동과 함께하는 주안1구역도 나름 경쟁력을 갖추었다고 볼수가 있습니다.

아직까지 주택시장의 회복이 불투명한 상황에서 남구의 재개발투자 접근방법은 조합이 설립되고 사업인가 준비중인곳들 중에 이름있는 시공사가 선정된곳을 선택하시면 무난하리라 예상됩니다.

 

 

2.도화지구 도시개발사업

 

 

 

다음으로 그동안 말도많고 탈도많은 도화지구를 짚어보기로 하겠습니다.

 

도화지구 개발사업은 남구 도화동 43-7(구 인천대학교부지 포함)일원의 881,047㎡(266,516 평)의 대단지로 공사기간은 2006년~2014년 까지입니다.인천대가 송도로 이전하였고 선화여상등 남은학교를 사업구역내 재배치하고 남은부지는 상업,업무등 입체복합도시로 건설되며 총 63,000여 세대의 아파트가 들어서게되어 재물포역세권과 함께 개발키로한 도시재생 1축(경인전철)의 개발사업이 재물포역세권 도시재생사업(지구해제)의 무산과 해당사업지구의 지연으로 이지역은 인천의 대표적인 할렘가가 되면서 해당주민들의 민원으로 인천시의 애물단지가 되버린 지역입니다.

 

인천시에서는 흩어져있는 인천시 교육청을 이곳으로 결집시켜 "문화예술 복합도시"로 탈바꿈을 할려고 하지만 모든부분에 재정이 따라주질 않아 루원시티와 더불어 골치를 앓고있습니다.우리는 여기서 재물포재정비 촉진지구(지구해제)와 연계해서 도화지구를 눈여겨봐야 될거라 생각합니다.

도화지구는 경인철도 재물포북역.도화북역을 끼고 있으며 우측으로는 경인고속도로 도화I.C가 근접해있고 북쪽은 주안 5.6공단이 구조고도화를 계획중이며 2025 인천도시기본계획의 4대거점에 포함된 장래가 촉망되는 지역입니다.

 

현재 이곳의 부동산동향은 도화지구사업의 지지부진과 재물포재정비촉진사업의 지구해제로 그동안 높게형성 되었던 개발프레미엄이 거의빠진 상태입니다.

해당지역의 주민들은 자체적인 개발계획수립등 민영개발방식으로 새로운 도약을 시도하고 있으며 외환위기이후 그동안 거래가 없었던 지역이라 보유기간도 길어 비과세물건이 많은지역 입니다.

 

辛卯年 새해에는 부동산경기가 회복된다 가정할때 수도권의 재개발/재건축 또한 일대변화가 예상될거라 여겨집니다.

올해 주택시장이 상반기를 시작으로 호조를 띌 것으로 예상할때 수도권은 대규모 개발택지의 부족으로 기존의 구도심을 재개발/재건축으로 활성화 될 것이며 재개발의 또다른 한축인 지역재개발사업이 활발해 지리라 여겨집니다.

이렇게 구도심 개발이 활발해 진다면 도화지구 일부와 제물포역세권 사업지구가 다시한번 투자 0순위로 떠오를거라 예상하면서 허브회원님들의 많은관심 갖도록 하세요.

 

 

3.주안2.4동 재정비촉진지구 

 

주안 2.4동 재정비 촉진지구의 처음 출발은 인천의 8개 재정비촉진사업과 더불어 그 사업방식이 공영개발 방식으로 2008년 6월 25일 재정비 촉진지구(시범지구)로 공람/공고되어 기준일 이후에 매입한 부동산 소유자에게는 입주권을 주지않고 청산대상이 되었습니다.

인천시의 공영개발방식에 등을돌린 해당지역 주민들은 국토부와 인천시를 꾸준하게 설득하였고  이와 관련 인천시도시계획위원회는 2010년 5월 주안 2ㆍ4동 재정비촉진지구의 재정비촉진계획(안)을 원안 통과시켰습니다.

 

지난해 1월 재정비촉진계획 용역을 착수한 이래 다각적인 발전 방안과 여건분석을 위해 도시계획분야 전문가 등이 주축이 된 총괄계획팀을 구성, 총 24회에 걸친 회의를 통해 주안 2.4동 일원 약 39만평에 대한 재정비촉진계획(안)이 수립됐.습니다.
이번에 결정된 재정비촉진계획에 따르면, 개발면적은 총 127만4169㎡로 계획인구는 4만7219명이며, 주택은 조합원분을 포함 분양주택 18,419세대와 임대주택 3,334세대로 총 21,753세대가 들어섭니다.

촉진지구는 도시개발사업 1구역, 주택재개발사업 10구역, 도시환경정비사업 5구역 총 16개 촉진구역으로 세분화해 도시개발구역을 제외한 15개 구역을 주민 조합에 의한 주민주도형(민영방식)으로 진행하는 것으로 계획했습니다.

주안 2.4동 재정비 촉진지구는 전국에서 수위에든 넓은구역을 (약 40만평)을 자랑하고있으며 특히 인천지하철 2호선이 통과하게 될 구 시민회관 사거리 일원 상업지역은 랜드마크(Landmark)로 복합개발될 예정이고 기존의 경인전철 주안역세권과 연계하여 최고의 인천도심의 역세권 상권이 탄생될거라 여겨집니다.

단 지역면적이 워낙 방대하다보니 사업진행속도가 더딜거라 여겨지므로 투자를 희망하시는 분들은 사업진행속도에 관심을 갖도록 하시고 대상지역을 꼽자면 주상복합이 들어설 도시개발 1구역과 미추 1.4구역을 추천하고 싶습니다.

 

 

4.용현 학익지구

 

 

 

 

용현,학익지구는 소래.논현지구와 함께 인천 12개 전략개발지구중 하나입니다. 송도신도시와 구도심의 중간에서 문화, 주거, 상업지로서의 역할을 맏게 될 것입니다. 규모에 있어서 78만 7천여 평이며 5만7,000명이 거주하는 미니신도시가 될 것입니다.
이곳은 지리적으로 송도신도시와 인접해 있는 관계로 소래.논현지구가 녹지등 환경적 주거기능을 강화한 미니신도시로 개발이 되었다면 용현.학익지구는 문화,상업적 기능을 강화한 미니신도시로 개발이 된다고 보시면 맞습니다.  

 

용현.학익지구 개발계획을 크게 나눠보면 7개블럭으로 나누어져 있으며 우리가 관심가져야 할부분은 지분쪼개기로 유명했던 SK가 사업자인 2-1블럭과 대우 일렉트릭 부지인 2-2구역,동양화학 부지인 1-4블럭 이라고 볼 수가 있습니다.이상 3곳은 용현,학익지구의 가장 핵심사업들이며 주변여건 또한 수인선 역세권으로 용현,학익지구의 중심이라 할 수있습니.

 

여기서 한가지 눈여겨 봐야할 지역이 위 지도의 1-4구역옆의 제외된부분 이라고 적혀있는곳이 동양화학측과 합의가 이루어지질않아 별도로 환지방식의 자체개발지역인 1-4-1구역 입니다.

현재 이곳은 낡은주택과 공장들이 혼재되어 있으며 주택과 공장이 각 각 추진위가 설립되어 있고 현재 평당가액은 550만~600만원 정도 형성되어 있습니다.해당지역은 자체개발지역 이므로 관심가지고 투자대상으로 삼으셔도 손색이 없을겁니다.

 

남구는 송도신도시로 가는길목이며 구도심의 중심으로 미추홀의 명성을 되찾겠다는 야심찬 계획으로 남구 전체를 새롭게 디자인을 하고있습니다.이렇다보니 남구에서의 투자는 자칫잘못하면 장기전으로 묶일 수가있습니다.

동북아의허브-인천 회원님들은 이러한 개발계획을 하나 하나 꼼꼼히 분석하시어 좋은 투자물건을 찾으시길 바랍니다.

 

올해 주택시장은 상반기를 시작으로 호조를 띌 것으로 예상되며 LH의 사업부진과 정부가 자신있게 내세우던 보금자리 주택마저 빈수레라는게 밝혀지고 있으며 국내의 건설사들은 보금자리주택과의 경쟁에서 밀리자 기존의 택지지구 분양계획들을 원점으로 돌리고 있어 올 한해 공급부족으로 주택보급률에 비상등이 켜져있는 상태입니다.

 

상황이 이렇다보니 올 한해 주택시장은 신규 택지개발사업 보다 리스크가 적은 구도심의 재개발/재건축이 활성화 될거라 여겨지며 역세권을 중심으로 자체개발인 지역재개발도 활기를 띌거라 예상됩니다.

구도심의 재개발/재건축 시장이 활성화될때 그동안 낙폭이 컸던 빌라를 중심으로 다시한번 소액투자자들의 관심대상 종목으로 떠오를거라 여겨지며 본격적인 상승이 예상되는 시장회복의 원년이 될거라고 조심스럽게 전망해 봅니다.  

동북아의허브-인천 카페에서도 올해를 인천투자의 재도약의해로 생각하고 심혈을 기우릴려고 노력하고 있습니다.

보다 양질의 투자정보와 경쟁력을 갖춘 투자물건을 발굴하여 회원님들고 함께하는 辛卯年이 되도록 최선을 다할 것입니다.

 

이상 인천 남구의 개발방향을 개략적으로 짚어봤습니다.

지면상 많은부분 구렁이 담넘어 가는식인데 양해바라면서 개별적으로 세부적인부분 상담이 필요하시면 메일이나 쪽지 주시면 자세하게 상담해 드리겠습니다.

 

 

동북아의허브-인천 카페지기 복 돌 이 드림.

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

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