[스크랩] 상가건물임대차보호법 적용범위 어떻게 달라졌나

상가건물임대차보호법 적용범위 어떻게 달라졌나

 

1.상가건물임대차보호법의 적용범위

개정된 상가건물임대차보호법시행령이 지난 7월 26일부터 시행됨에 따라 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인의 범위가 종전보다 확대됐다. 상가건물임대차에 있어서는 주택임대차와는 달리 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인의 범위가 보증금(환산보증금을 말한다)의 액수에 의해 제한을 받는다.

예를 들면 인천 남구의 경우 상가건물임차인의 환산보증금이 2억5천만원(개정된 법령에 의함)을 초과하면 임차인이 사업자등록신청과 건물의 점유를 하여도 대항력이 생기지 않는다. 뿐만 아니라 임대차계약서에 확정일자를 받아도 경매 또는 공매절차에서 우선변제권이 인정되지 않는다. 대항력이나 우선변제권은 임차인의 환산보증금이 법령에서 정한 액수이내인 경우에 한해 인정되기 때문이다.

따라서 상가건물에 대해 임대차계약을 체결하거나, 경매절차에서 입찰하고자 하는 사람들은 개정된 시행령상 상향조정된 환산보증금의 내용을 정확히 알고 계약을 체결하거나 입찰에 참여하는 것이 필요하다. 나아가 개정된 시행령의 내용이 기존의 임차인이나 담보권자에 대해서도 적용되는지 여부를 명확히 알아야 할 것이다.

2.개정된 시행령에 따른 환산보증금의 액수

먼저 이번에 개정된 시행령에 의하여 상향조정된 환산보증금의 액수에 대하여 알아보자.

서울특별시의 경우는 기존 2억6천만원에서 3억원으로 상향조정되었다. 따라서 서울특별시에 소재하는 상가점포에 대하여 2010년 7월 26일 이후 임대차계약을 체결한 임차인의 환산보증금이 3억원 이하인 때에는 임차인이 사업자등록신청과 건물의 점유를 하면 그 다음날 0시부터 대항력이 생긴다.

‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역은 기존 2억1천만원에서 2억5천만원으로, 광역시는 기존 1억6천만원에서 1억8천만원으로 각 상향조정되었다.

인천광역시는 대부분 지역이 ‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역에 해당한다. 그러나 강화군과 옹진군은 기타 지역으로 서구 대곡동, 불노동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동국가산업단지는 광역시로 분류된다는 점을 유의해야 한다.

한편 수도권에 속하면서도 과밀억제권역에서 제외된 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 기존 1억5천만원에서 1억8천만원으로 상향조정함으로써 광역시 수준으로 끌어 올렸다.

다만 위 지역에 해당하지 않는 그 밖의 지역은 기존과 마찬가지로 1억5천만원을 유지하고 있다.

3.개정된 시행령의 내용이 기존 임차인에게 적용되는지 여부

앞에서 언급한 바와 같이 이번에 개정된 상가건물임대차보호법시행령은 2010년 7월 26일부터 시행된다. 다만 이번에 개정된 시행령의 시행 전부터 이미 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대해서는 종전의 규정에 따르며, 개정된 규정이 적용되지 아니한다. 예를 들면 인천 남구의 경우 2009년에 환산보증금 2억5천만에 상가점포에 대한 임대차계약을 체결하여 영업을 하고 있는 임차인에게는 임대차계약을 체결할 당시의 규정(2009년에는 수도권과밀억제권역이 2억1천만원이었다)이 적용되므로 여전히 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못한다.

또한 본 시행령의 개정 전에 임차건물에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서도 담보물권설정 당시의 규정에 따르며, 개정된 규정이 적용되지 아니한다는 점을 유의하여야 한다.

 

정해룡 강사 OBS아카데미 특수경매물건분석

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 미네르방 원글보기

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