[스크랩] 땅투자-얼마를 벌어야 성공한 투자인가?

땅투자-얼마를 벌어야 성공한 투자인가?

 

땅을 사야하는 근거와 목표수익률에 대한 제안..

 

땅투자, 올해안에 해야하는 두가지 이유

 

첫째는, 부재지주 양도소득세 중과세 한시 폐지가 올해 말 까지 이기 때문입니다.

정부는 지난해 3월 16일 ~ 올해 말까지 부동산, 건설경기 부양을 위해 부재지주의 토지에 대한 양도소득세(양도차익의 66%)를 매도인과 매수인 모두에게 한시적으로 폐지 했으며 내년부터는 다시 부활됩니다.

 

둘째, 전국의 부동산 투자지표를 움직이는 '도시관리계획' 이 올해부로 재정비되어 확정되기 때문입니다.

도시계획은 크게 광역도시계획/도시기본계획/도시관리계획으로 나뉘는데 가장 현안인 도시관리계획(재정비계획)의 수립은 그 연도가 '0' 또는 '5' 라고 되어있습니다. 즉, 2005년 도시관리계획 이후 2010년 다시 재편되므로 올해 기정사항이 변경되어 내년에 지정 고시되기 때문입니다. 똑같은 토지라도 올해의 가격과 내년의 가격이 크게 달라질 수 있다는 말입니다. 

 

투자의 성패는 결국 기간에 비례하며 세후수익률로 결정됩니다.

초보자들이 항상 간과하고 넘어가는 실수가 여기에 있습니다. 2004년 판교에서 여주까지 복선전철이 들어간다는 개발계획이 발표되자 한바탕 땅투자 바람이 불었었는데, 그 때 2~30만원 대에 논, 밭이 많이 거래되었고 지금은 2014년 개통을 목표로 착공에 들어가 가격이 천정부지로 올라있어 웬만한 자금으로는 철도역세권의 우량토지를 만져보기도 힘들어졌는데 보통 형성된 시세는 위치에 따라 다르지만  기백만원~1천만원대 이상을 호가합니다.

 

2004년 경기도 이천의 부발읍 아미리에 평당 33만원에 거래된 430평의 농지(전)가 현재 시세는 200만원을 넘습니다. 얼른 계산해봐도 1억5천만원 주고 산 이땅은 평가차익만 7억에 달합니다.

세전수익률로 계산해보면 무려 483%에 육박하는데... 세금을 공제하고 세후수익률로 따져 봤을 땐 이런 계산이 나옵니다.

토지대금 1억4천만 원에 취득세, 등록세(3.4%)를 포함해 약 1억4천7백만 원 정도되고 6년이 경과한 현재 평당 200만원씩 계산하면 430평이니 8억6천만원 합니다. 바로 이런게 토지의 매력이죠. 그러나...

 

양도차익 7억1천만원에 대한 양도소득세는 35% 인데 양도소득세 계산방식은 "양도가액 - 취득가액 - 필요경비- 장기보유 특별공제(6년 미만시 15%) = 양도소득금액 - 양도소득기본공제(연간1회 250만원) × 세율 = 양도소득세" 이며 여기에 다시 예정신고납부시 세액공제(10%) + 감면세액을 여건에 따라 적용받으며 주민세가 세액의 10% 로 다시 추가됩니다.

 

이러한 계산방식대로 적용된 이 토지의 총 양도소득세는 양도소득금액 592,670,000에 대한 35%를 적용해 207,400,000이며 양도차익은  385,200,000 원 정도로 약 262% 의 실제수익을 올려 6년이 경과했으니 연간 약 43% 정도의 수익률을 기록했다는 얘기가 됩니다. 이게 바로 세후수익률이라는 겁니다. 

그러나 중요한 건 이 토지는 아직 매매가 되지 않았으며 만약 올해안에 팔리지 않는다면 내년에 다시 부활되는 부재지주 비사업용토지로 판정되어 중과세를 피할 수 없다는 문제를 안고 있습니다. 

중과세 적용을 받는다면  꼼짝없이 3억9천이 넘는 양도세에 2억이 조금 넘는 정도의 수익으로 투자원금 대비 137% 즉, 연수익률 23%로 뚝 떨어지게 될뿐아니라  내년이후 팔지 않고 사업용토지로 판정받으려면 어떠한 용도이든 허가를 받아 활용을 해야하므로 추가경비를 투입해야하니 더더욱 매매가 힘들어지고 수익률도 장담할 수가 없는 거지요.

 

투자에 있어 최대 과제는 수익률이니 들고 나는 시점을 분명히하는 절세방안과 현금화전략이 중요한 시기입니다.

많은 투자자들이 " 얼마에 샀는데 지금은 시세가 얼마간다" 라고 자랑삼아 떠벌이는 경우가 있는데, "팔아서 세금 떼고 현금을 손에 쥐지 않았다면 낙관하지 마라" 고 말하고 싶습니다.

시기를 놓쳐 가격이 하락하는 경우도 있고 다른 투자처에서 올릴 수 있는 투자의 기회비용이 발생하기도 합니다.

과거 통계로 보면 30년 동안 아파트는 100배, 땅은 4,000배 상승(가장 많이 오른경우)했다는 보도가 있었지만 요즘처럼 중, 단기투자(3~5년)가 대세인 시대에는 3~5년 정도를 보고 땅 투자를 한다면 최소 200~500%의 수익률을 목표로 철저한 조사와 연구/분석으로 준비해야 하겠습니다.

토지투자는 연간 무조건 최소 40%이상의 세후수익은 올릴 수 있어야 한다고 주장합니다.

 

매년 분기마다 지가와 거래동향을 분석해 보면 국지적으로 상승폭이 두드러진 지역들이 눈에 띄는데 5년동안 공시지가가 무려 연 20% 이상 오른 땅들도 많이 봅니다.

이들 지역은 다름아닌 산업의 발달과  인구유입으로 기반시설 확충과 택지조성등 도시확장이 불가피한 지역들입니다. 

관망하면서 세월보내고, 공부하다가 말게 아니라면 실전 투자전문가가 되기위해 우리는 보다 긴 안목으로 자신의 지식과 행동을 변화시킬 스킬을 준비해야 한다는 생각입니다.

 

출처 : 동북아의허브-인천-

글쓴이 : 복돌이(박창훈) 원글보기

메모 :